"월세 계약이 끝나서 나가는데, 집주인이 도배·장판 교체비, 청소비, 밀린 관리비까지 다 보증금에서 빼겠다고 합니다. 이거 다 정당한 건가요?"
핵심부터 말씀드리겠습니다. 월세 보증금 공제는 집주인이 마음대로 항목을 정하는 것이 아닙니다. 법적으로 인정되는 공제와 임차인이 거부할 수 있는 공제가 명확히 나뉩니다. 상담 현장에서 보면, 임차인이 몰라서 부당하게 떼이는 경우가 정말 많습니다.
결론: 공제 가능한 것과 없는 것
먼저 정리하면 이렇습니다. 집주인이 보증금에서 공제할 수 있는 것은 크게 세 가지입니다.
- 미납 월세와 미납 관리비 — 임차인이 실제로 내지 않은 돈은 당연히 공제됩니다.
- 임차인 과실로 인한 파손 복구비 — 임차인이 고의나 부주의로 망가뜨린 부분의 원상복구 비용입니다.
- 계약서에 명시된 특약상 부담금 — 예를 들어 "퇴거 시 전문 청소비 임차인 부담" 같은 특약이 있는 경우입니다.
반대로 공제할 수 없는 것은 자연스러운 사용에 따른 노후(감가상각)입니다. 이 구분이 분쟁의 90%를 차지합니다.
도배·장판 교체비, 청소비는 누가 부담할까
가장 많이 다투는 항목입니다. 원칙을 명쾌하게 말씀드리면, 세월이 지나 자연스럽게 낡은 것은 임차인 책임이 아닙니다. 임차인에게는 통상적인 사용에 따른 손모(損耗), 즉 '자연스럽게 닳는 것'까지 복구할 의무가 없습니다.
예를 들어 3년 살면서 벽지가 햇빛에 바래거나 장판에 가구 자국이 남은 정도는 정상적인 사용입니다. 이걸 이유로 도배·장판 전체 교체비를 임차인에게 물릴 수는 없습니다.
반면 임차인이 벽에 못을 여러 개 박아 큰 구멍을 냈거나, 반려동물이 장판을 심하게 긁어 놓았거나, 담뱃불로 바닥을 태운 경우라면 이야기가 다릅니다. 이건 통상적 사용 범위를 벗어난 임차인 과실이므로 복구비 공제가 정당합니다.
청소비도 마찬가지입니다. 일반적인 생활 먼지 정도라면 청소비를 임차인에게 부담시키기 어렵습니다. 다만 계약서에 '퇴거 시 청소비 임차인 부담' 특약이 명시되어 있다면 그 범위 내에서 공제가 인정될 수 있습니다.
노후 항목 vs 과실 항목, 이렇게 판단하세요
실무에서 판단 기준은 세 가지입니다. 첫째, 거주 기간입니다. 오래 살수록 자연 노후 인정 폭이 넓어집니다. 둘째, 파손의 성질입니다. 시간이 지나면 누구나 겪는 마모인지, 특정 행동으로 생긴 손상인지 봅니다. 셋째, 입주 당시 상태입니다. 입주할 때 이미 낡아 있었다면 임차인 책임이 아닙니다.
그래서 입주 시점에 집 안 곳곳을 사진과 영상으로 남겨두는 것이 결정적입니다. 나중에 "원래 이랬다"를 증명할 유일한 방법이기 때문입니다.
예외와 실무 팁
예외를 짚어드리겠습니다. 계약서 특약은 강력합니다. "퇴거 시 도배·장판을 임차인 비용으로 새로 한다"는 특약에 서명했다면, 그 특약이 임차인에게 지나치게 불리해 무효로 볼 사정이 없는 한 원칙적으로 효력이 있습니다. 그래서 계약할 때 특약 문구를 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.
실무 팁을 드리면, 집주인이 공제를 주장할 때는 견적서나 영수증 등 실제 지출 근거를 요구하세요. 막연히 "도배값 얼마"가 아니라 구체적 자료가 있어야 공제가 성립합니다. 부당한 공제로 보증금 반환을 거부당했다면, 내용증명을 보낸 뒤 임차권등기명령이나 보증금반환청구를 검토할 수 있습니다.
정리하면, 자연스러운 노후는 집주인 몫, 임차인 과실은 임차인 몫입니다. 이 경계를 알고 대응하면 부당하게 떼이는 일을 충분히 막을 수 있습니다.
