법률사무소
계정환 변호사
이혼 재산분할로 받은 부동산, 취득세는 얼마나 나올까
오늘은 이혼 과정에서 재산분할로 부동산을 넘겨받을 때 발생하는 취득세 문제에 대해 알아보겠습니다. 이혼을 결심하신 많은 분들이 재산을 어떻게 나눌지는 고민하지만, 막상 부동산 명의를 이전받고 나서 예상치 못한 세금 고지서를 받고 당황하는 경우가 많습니다.
재산분할은 증여나 매매와는 법적 성격이 다릅니다. 이 차이가 세금 부담을 크게 좌우하므로, 이전 방식을 어떻게 설정하느냐가 매우 중요합니다. 구체적인 사례를 통해 단계적으로 살펴보겠습니다.
사례
경기도 수원에 거주하는 회사원 B씨(45세, 여)는 결혼 15년 차에 이혼을 결정했습니다. 혼인 기간 중 부부가 공동으로 마련한 시가 6억 원 상당의 아파트가 있었고, 명의는 남편 A씨(47세) 단독이었습니다. 협의 끝에 B씨가 아파트를 받고 A씨에게 2억 원을 지급하기로 합의했습니다. 그런데 B씨는 명의 이전 후 취득세 고지서를 받아 들고 "재산분할인데 왜 세금이 이렇게 나오느냐"며 의문을 품게 되었습니다.
첫째, 재산분할의 법적 성격과 취득세
먼저 짚어야 할 점은 재산분할이 부부가 공동으로 형성한 재산을 원래의 지분대로 되돌려 받는 것이라는 점입니다. 즉 새로 무언가를 취득한다기보다 본래 자기 몫을 정산받는 성격이 강합니다. 이 때문에 법은 재산분할에 대해 일반 매매나 증여보다 낮은 세율을 적용합니다.
지방세법상 재산분할로 인한 부동산 취득에는 특례세율이 적용됩니다. 유상거래(매매)의 경우 통상 취득세율이 1~3% 또는 그 이상인 데 비해, 재산분할 취득은 취득세 1.5%(농어촌특별세·지방교육세 포함 시 약 1.8~2% 수준)로 상대적으로 낮습니다.
재산분할은 '증여'가 아니므로 증여세가 부과되지 않고, '매매'도 아니므로 양도소득세 문제도 원칙적으로 발생하지 않습니다. 다만 취득세는 면제가 아니라 특례세율이 적용되는 것임에 유의해야 합니다.
둘째, 이전 방식에 따라 세금이 달라집니다
B씨 사례에서 핵심 쟁점은 아파트 전체를 어떤 명목으로 이전받느냐입니다. 재산분할은 혼인 중 공동으로 기여한 부분에 대해서만 특례세율이 적용됩니다. 만약 분할 대상 범위를 넘어 추가로 재산을 넘겨받는다면, 그 초과분은 증여로 보아 증여세와 일반 취득세율이 적용될 수 있습니다.
B씨가 A씨에게 2억 원을 지급하고 아파트를 받은 것은 "분할받을 몫을 초과한 부분에 대해 정산금을 지급한 것"으로 해석될 여지가 있습니다. 이 경우 정산금에 상응하는 지분은 유상 매매로, 나머지는 재산분할로 나누어 세율이 각각 달리 적용될 수 있습니다.
실무에서는 이 구분을 명확히 하기 위해 이혼 협의서(재산분할 합의서)에 이전의 성격과 금액 산정 근거를 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다. 단순히 "아파트를 B에게 이전한다"고만 쓰면 세무당국이 전체를 어떻게 볼지 예측하기 어렵습니다.
셋째, 재산분할을 인정받기 위한 요건
취득세 특례세율을 적용받으려면 그 재산 이전이 진정한 재산분할임을 입증할 수 있어야 합니다. 핵심 요건을 정리하면 다음과 같습니다.
1. 이혼이 실제로 성립할 것 — 협의이혼 또는 재판상 이혼이 확정되어야 합니다. 이혼 전 명의 이전은 재산분할로 인정받기 어렵습니다.
2. 혼인 중 형성한 재산일 것 — 분할 대상은 부부가 협력해 모은 재산이어야 하며, 일방이 상속·증여로 받은 특유재산은 원칙적으로 대상에서 제외됩니다.
3. 분할 비율이 합리적일 것 — 기여도를 현저히 벗어난 과도한 분할은 증여로 재구성될 위험이 있습니다.
B씨의 경우, 이혼이 확정된 상태에서 혼인 중 공동 형성한 아파트를 분할받는 것이므로 기본적으로 재산분할 특례세율 적용 대상입니다. 다만 2억 원 정산금 부분을 어떻게 처리하느냐에 따라 세 부담이 달라지므로, 명의 이전 전에 협의서 문구와 세금 구조를 미리 설계하는 것이 바람직합니다.
마지막으로, 재산분할로 받은 부동산을 나중에 양도할 때는 취득 시점이 당초 부부가 취득한 시점으로 소급되어 양도세가 계산될 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다. 세금은 이전 단계뿐 아니라 처분 단계까지 내다보고 설계해야 불필요한 부담을 줄일 수 있습니다.
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계정환 변호사의 코멘트
재산분할 사건을 다루면서 보면, 세금 구조를 고려하지 않고 명의부터 넘긴 뒤 뒤늦게 증여세 문제로 어려움을 겪는 분들이 적지 않습니다. 협의서에 이전의 성격과 정산 내역을 명확히 기재하는 것만으로도 분쟁을 크게 줄일 수 있으니, 명의 이전 전에 전문가와 구조를 점검하시길 권합니다.
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