요지

일반주택과 수도권 밖 주택을 보유한자가 수도권 밖 주택을 먼저 양도하고 일반주택을 양도하는 경우 소득령§155⑧의 특례가 적용되지 않으며, 근무상의 형편 등이 해소된 상태에서 양도하는 경우, 소득령§154①(3)의 부득이한 사유로 양도하는 경우에 해당하지 아니함

답변내용

｢소득세법 시행령｣ 제155조제8항에 따른 1세대1주택 특례규정은 일반주택과 수도권 밖 소재 주택을 보유한 세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우에 적용되는 것으로서, 수도권 밖 소재 주택을 먼저 양도한 후 일반주택을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제8항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.
또한, ⁠「소득세법 시행령」제154조제1항제3호 및 같은 법 시행규칙 제71조제3항에 따른 ⁠“취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이한 사유에 의한 1세대1주택 비과세 특례”를 적용함에 있어 양도일 현재 근무상의 형편의 사유가 해소된 상태에서 해당 주택을 양도하는 경우 위 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.

1. 사실관계

○ 甲과 乙은 부부이며 1세대임

○ ’14.7월 갑(甲)명의로 서울 소재 A주택^＊ 취득 후 3년간 실거주

  ＊ 조특법 제99조제2항의 신축주택에 해당함을 전제

○ ’17.2월 서울 소재 B주택 취득

  - ’16.12월. 민간임대주택법상 4년 단기임대 등록

○ ’17.4월 경기 소재 C아파트 분양권 계약

○ ’17.8월 甲이 근무하는 회사에서 인사발령으로 서울에서 지방 ○○ 근무 이동

○ ’17.10월 C주택 취득 후 임차인에 임대 후 임대차 계약 완료

○ ’18.1월 배우자 을(乙)명의로 지방 ○○ 소재 D주택^＊ 취득 후 2년 이상 실거주

   ＊ 소득령§155⑧의 수도권 밖 주택에 해당함을 전제

○ ’20.8월 甲은 당초 근무지 서울로 인사발령

○ ’20.12월 B민간임대주택 의무임대기간 만료 후 자동말소

○ ’21.1월 B 임대주택 매도

  ＊ 의무임대기간 준수, 의무임대기간 내 임대료 5% 증액상한 준수 및 세무서 사업자등록 유지했음을 전제

○ ’22.1월 D주택 양도

○ ’22.1월 C주택 양도

  - C주택은 ’21.10월 매도계약 체결

2. 질의내용

 ○ 소득령§155⑧의 근무상 형편 등으로 수도권 밖 주택을 취득한 후 수도권 밖 주택(D)을 먼저 양도하고 근무상 형편 등 부득이한 사유가 해소된 이후 3년 이내 일반주택(C) 양도시

  - 소득령§154①(3)에 따라 보유기간의 제한을 받지 않는지 여부

3. 관련법령 및 관련 사례

□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ⁠“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ⁠“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 ⁠“조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

  2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

   (가. 나목 생략)

  다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

  3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

□ 소득세법 시행규칙 제71조 【1세대1주택의 범위】

① 영 제154조제1항 본문에서 규정하는 보유기간의 확인은 당해주택의 등기부등본 또는 토지ㆍ건축물대장등본등에 의한다.

② 삭제

③ 영 제154조제1항제1호 및 제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조제1항제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조제1항제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

  1. ⁠「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 ⁠「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

  2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

  3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

  4. ⁠「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

□ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. ⁠(단서생략)

 ⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 "부득이한 사유"라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

 ⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. ⁠(후단 생략)

 ㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.

  1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)

  2. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우

□ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대1주택의 범위】

 ⑦ 영 제155조제1항제2호가목, 제8항 및 제10항제5호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조제1항제2호가목 및 제10항제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조제8항의 경우를 말한다)이 제71조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

 ⑧ 제7항에 해당하는지의 확인은 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 해당 사실을 증명하는 서류와 주민등록표등본(영 제155조제1항제2호가목의 경우를 말한다)에 따른다.

 ⑨ 영 제155조제8항에 따른 사유로서 제7항을 적용할 때 제71조제3항 각 호의 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편 등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대원이 주거를 이전한 것으로 본다

□ 조세특례제한법 제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다

□ 재산세과-1141,2009.06.09

  「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제3호 및 같은법 시행규칙 제71조 제3항 따른 ⁠“근무상 형편에 의한 1세대1주택 비과세 특례”를 적용함에 있어 양도일 현재 부득이한 사유가 해소된 상태에서 당해 주택을 양도하는 경우에는 동 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.

□ 부동산거래관리과-1499,2010.12.21.

「소득세법 시행령」제154조제1항제3호 및 같은 법시행규칙제71조제3항에 따른“취학, 근무상의 형편, 기타 부득이한 사유에 의한 1세대1주택 비과세 특례”를 적용함에 있어 양도일 현재 근무상의 형편의 사유가 해소된 상태에서 해당 주택을 양도하는 경우 또는 취학의 사유 발생일 현재 보유중인 주택이 소재하지 않는 다른 시・군에 소재하는 주택의 주소지에서 통학이 불가능하여 해당 주택을 양도하는 경우에는 위 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.

출처 : 국세청 2022. 04. 25. 사전-2022-법규재산-0121[법규과-1309] | 국세법령정보시스템