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장기일반민간임대주택 양도 시 장기보유특별공제율 적용
서면-2019-부동산-1529[부동산납세과-755] · 2019. 07. 24.Q질의내용
- 장기일반민간(준공공)임대주택을 등록한 후 요건을 모두 충족하면 주택 양도 시 장기보유특별공제율이 어떻게 적용되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2019-부동산-1529[부동산납세과-755] · 2019. 07. 24.
- 국세청 서면-2019-부동산-1529(2019.07.24) 및 서면-2018-부동산-0355 해석 사례에 근거함.
- 장기일반민간(준공공)임대주택으로 등록하고 조세특례제한법 제97조의3이 정한 8년 이상 임대, 임대보증금·임대료 연 5% 이내 증액, 국민주택규모 이하, 기준시가 요건 등 각 요건을 모두 충족하는 경우에만 장기보유특별공제율이 증대 적용됨.
- 8년 이상 임대 후 양도 시 장기보유특별공제율 50%, 10년 이상 임대 후 양도 시 70%가 적용될 수 있다고 회신하였습니다.
- 임대사업자 등록이 반드시 필요하며, 미등록 기간은 임대기간 산정에 포함되지 않습니다.
- 적용 특례는 양도소득세 산정과정에만 반영되며, 별도 신청 및 임대 내용 신고 요건도 있습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 장기일반민간임대주택을 8년 이상 임대 후 양도 시 장기보유특별공제율 50%, 10년 이상 임대 후에는 70% 적용
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3: 임대기간 산정 기준 및 임대료 등 추가 요건 규정
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항: 임대보증금·임대료 증액 연 5% 이내, 국민주택규모 이하, 기준시가 요건 등 명시
- 부칙(2018.9.13. 개정): 2018년 9월 13일 이전 취득 주택에 대한 적용례 특별 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
장기일반민간(준공공)임대주택을등록하여「조세특례제한법」제97조의3제1항 각 호의요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유특별공제액을 계산할 때 100분의 50의 공제율을 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용하는 것
회신
귀 질의의 경우 기존 해석사례인 “서면-2018-부동산-0355”을 참고하시기 바랍니다.
○서면-2018-부동산-0355, 2018.07.12.
「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호에 따른 장기일반민간(준공공)임대주택을 등록하여「조세특례제한법」제97조의3제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유특별공제액을 계산할 때 100분의 50의 공제율을 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용하는 것입니다
※ 관련참고자료
1. 사실관계
- 2015. 10월 서울 서초구 소재 A조합원 입주권 매입(85㎡이하)
- 2018. 8월 A조합원 입주권으로 취득한 아파트 임대 중(임대사업자 미등록)
- 2019년 임대사업자 등록 예정
2. 질의내용
○ 「조세특례제한법」제97조의3 적용이 가능한 지 여부
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 장기일반민간임대주택등 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반 민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것
2.「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
(이하생략)
○ 부칙
제2조(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 적용례 등)
① 제97조의3제3항제4호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제97조의3제3항제4호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우
2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면-2018-부동산-0355, 2018.07.12.
[ 요 지 ]
장기일반민간(준공공)임대주택을등록하여「조세특례제한법」제97조의3제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유특별공제액을 계산할 때 100분의 50의 공제율을 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용하는 것입니다
[답 변]
「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호에 따른 장기일반민간(준공공)임대주택을 등록하여「조세특례제한법」제97조의3제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유특별공제액을 계산할 때 100분의 50의 공제율을 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용하는 것입니다
출처 : 국세청 2019. 07. 24. 서면-2019-부동산-1529[부동산납세과-755] | 국세법령정보시스템
유권해석
장기일반민간임대주택 양도 시 장기보유특별공제율 적용
서면-2019-부동산-1529[부동산납세과-755] · 2019. 07. 24.Q질의내용
- 장기일반민간(준공공)임대주택을 등록한 후 요건을 모두 충족하면 주택 양도 시 장기보유특별공제율이 어떻게 적용되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2019-부동산-1529[부동산납세과-755] · 2019. 07. 24.
- 국세청 서면-2019-부동산-1529(2019.07.24) 및 서면-2018-부동산-0355 해석 사례에 근거함.
- 장기일반민간(준공공)임대주택으로 등록하고 조세특례제한법 제97조의3이 정한 8년 이상 임대, 임대보증금·임대료 연 5% 이내 증액, 국민주택규모 이하, 기준시가 요건 등 각 요건을 모두 충족하는 경우에만 장기보유특별공제율이 증대 적용됨.
- 8년 이상 임대 후 양도 시 장기보유특별공제율 50%, 10년 이상 임대 후 양도 시 70%가 적용될 수 있다고 회신하였습니다.
- 임대사업자 등록이 반드시 필요하며, 미등록 기간은 임대기간 산정에 포함되지 않습니다.
- 적용 특례는 양도소득세 산정과정에만 반영되며, 별도 신청 및 임대 내용 신고 요건도 있습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 장기일반민간임대주택을 8년 이상 임대 후 양도 시 장기보유특별공제율 50%, 10년 이상 임대 후에는 70% 적용
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3: 임대기간 산정 기준 및 임대료 등 추가 요건 규정
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항: 임대보증금·임대료 증액 연 5% 이내, 국민주택규모 이하, 기준시가 요건 등 명시
- 부칙(2018.9.13. 개정): 2018년 9월 13일 이전 취득 주택에 대한 적용례 특별 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
장기일반민간(준공공)임대주택을등록하여「조세특례제한법」제97조의3제1항 각 호의요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유특별공제액을 계산할 때 100분의 50의 공제율을 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용하는 것
회신
귀 질의의 경우 기존 해석사례인 “서면-2018-부동산-0355”을 참고하시기 바랍니다.
○서면-2018-부동산-0355, 2018.07.12.
「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호에 따른 장기일반민간(준공공)임대주택을 등록하여「조세특례제한법」제97조의3제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유특별공제액을 계산할 때 100분의 50의 공제율을 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용하는 것입니다
※ 관련참고자료
1. 사실관계
- 2015. 10월 서울 서초구 소재 A조합원 입주권 매입(85㎡이하)
- 2018. 8월 A조합원 입주권으로 취득한 아파트 임대 중(임대사업자 미등록)
- 2019년 임대사업자 등록 예정
2. 질의내용
○ 「조세특례제한법」제97조의3 적용이 가능한 지 여부
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 장기일반민간임대주택등 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반 민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것
2.「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
(이하생략)
○ 부칙
제2조(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 적용례 등)
① 제97조의3제3항제4호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제97조의3제3항제4호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우
2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면-2018-부동산-0355, 2018.07.12.
[ 요 지 ]
장기일반민간(준공공)임대주택을등록하여「조세특례제한법」제97조의3제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유특별공제액을 계산할 때 100분의 50의 공제율을 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용하는 것입니다
[답 변]
「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호에 따른 장기일반민간(준공공)임대주택을 등록하여「조세특례제한법」제97조의3제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유특별공제액을 계산할 때 100분의 50의 공제율을 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용하는 것입니다
출처 : 국세청 2019. 07. 24. 서면-2019-부동산-1529[부동산납세과-755] | 국세법령정보시스템
