조정대상지역 오피스텔 분양권 종부세 합산배제 가능 여부

요지

조정대상지역 오피스텔 분양권을 ’18.9.13. 이전에 계약하고 '18.9.14. 이후 주택임대 시 종부령§3①⑻에 따른 합산배제 적용 불가함

회신

귀 질의의 사실관계와 같이 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역에 있는 오피스텔 분양권을 ’18.9.13. 이전에 계약하고, ’18.9.14. 이후에 오피스텔 완공 및 주거용으로 사용한 경우에는 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호나목1)에 따라 같은 호에 따른 합산배제 임대주택에서 제외되는 것입니다.

1. 사실관계

 -’18.2.26. 신청인의 세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 신청인이 오피스텔 분양계약을 체결하고 계약금을 지급함

 -’20.8월 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록(장기일반민간임대주택) 및 ｢소득세법｣ 제168조에 따라 주택임대업 사업자등록을 하고 임대개시할 예정임

2. 질의내용

 -’21년도 귀속분 종부세 적용 시 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원(신청인)이 ’18.9.13. 이전에 조정대상지역에 있는 오피스텔 분양계약을 체결하고 ’18.9.14. 이후 완공 및 주거용으로 사용한 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호에 따른 장기일반민간임대주택(매입임대주택)에 대한 합산배제 임대주택 규정 적용 가능 여부

3. 관련 법령 및 해석 사례

□ 종합부동산세법(2022.9.15. 법률 제18977호로 개정되기 전의 것)

제8조【과세표준】

 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

□ 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것)

제3조 【합산배제 임대주택】

 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

    8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

   가. 적용요건

    1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

    2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

    3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

   나. 제외되는 주택

    1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

□ 지방세법

제13조의3【주택 수의 판단 범위】

 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.

  4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.

제104조【정의】

 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  3. "주택"이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

제105조【과세대상】 

 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다.

제106조【과세대상의 구분 등】

 ③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

□ 주택법

제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   1. ⁠“주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

   2. ⁠“단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

   3. ⁠“공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

   4. ⁠“준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

□ 주택법 시행령

제2조【단독주택의 종류와 범위】

  법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

   1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택

   2. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호나목에 따른 다중주택

   3. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택

제3조【공동주택의 종류와 범위】

  ① 법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

   1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트(이하 "아파트"라 한다)

   2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목에 따른 연립주택(이하 "연립주택"이라 한다)

   3. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 따른 다세대주택(이하 "다세대주택"이라 한다)

제4조【준주택의 종류와 범위】

  법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

   1. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제2호라목에 따른 기숙사

   2. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설

   3. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 ｢노인복지법｣ 제32조제1항제3호의 노인복지주택

   4. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

□ 건축법 시행령

 [별표1]【용도별 건축물의 종류】(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(「아이돌봄 지원법」 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(「도서관법」 제2조제4호가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

 가. 단독주택

 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

  1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

  2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)

  3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

  4) 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것

 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

  1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

  2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것

  3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

 라. 공관(公館)

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

 라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택 중 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것을 포함한다)

14. 업무시설

 가. 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

   1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것

   2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

□ 오피스텔 건축기준(국토교통부고시 제 2021-1227호, 2021.11.12.)

제2조【오피스텔의 건축기준】

  오피스텔은 다음 각호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.

  1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것

  2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.

  3. 사무구획별 전용면적이 120제곱미터를 초과하는 경우 온돌ㆍ온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것

  4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

    가. 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적

    나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적

□ 지방세관계법 운영예규 법-104-2[오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 재산세 과세방법]

 오피스텔은 「건축법」 상 일반 업무시설에 해당하므로 일반적으로 건축물로 과세하나, 현황과세의 원칙에 따라 주거용(주민등록, 취학여부, 임대주택 등록 여부 등)으로 사용하는 경우에 한해 주택으로 과세한다. 이 경우 해당 건물부분과 그 부속토지부분을 각각 구분하여 산출한 시가표준액의 합을 주택의 시가표준액으로 보아 이 금액에 주택분 공정시장가액 비율을 적용한 금액을 과세표준으로 한다.

□ 사전-2021-법령해석재산-1110, 2021.11.8.

 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 오피스텔 분양권을 2018.9.13. 이전에 계약하고, 배우자에게 일부 증여(공동명의)하여 해당 오피스텔을 2018.9.14. 이후에 완공 후 주택사용 등 합산배제 요건을 갖춘 경우에「종합부동산세법 시행령」제3조에 따른 합산배제 임대주택을 적용할 수 없는 것입니다.

□ 서면-2022-부동산-4218, 2023.3.17.

 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역의 공고가 있은 날(2018년 9월 13일 현재 이미 공고된 조정대상지역의 경우 2018년 9월 13일) 이전에 주거용으로 사용한 오피스텔로서 과세기준일 현재 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호나목1)에 따른 ⁠‘제외되는 주택’에 해당하지 않으므로,

 귀 질의의 사실관계와 같이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로 등록한 오피스텔의 임대등록이 같은 법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조제5항에 따라 자동말소 된 후 같은 법 제5조에 따라 장기일반민간임대주택으로 재등록하고, ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항 본문 및 제8호가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 임대주택은 합산배제 대상에 해당하는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 04. 10. 서면-2020-부동산-3467[부동산납세과-907] | 국세법령정보시스템