요지

분양을 목적으로 한 공동주택과 임대사업자가 임대하는 임대주택이 함께 있는 혼합주택단지 내에 임차인대표회의와 입주자대표회의가 각각 구성되어 있는 경우 혼합주택단지 내의 임대주택단지에서 발생하는 잡수입의 부가가치세 납세의무자는 관리규약에 따라 자체관리하는 경우 임대사업자, 위탁관리하는 경우 주택관리업자가 되는 것임

회신

분양을 목적으로 한 공동주택과 ｢공동주택관리법｣ 제2조제1항제20호에 따른 임대사업자(이하 ⁠“임대사업자”)가 임대하는 임대주택이 함께 있는 혼합주택단지 내의 임대주택에서 발생하는 잡수입에 대한 부가가치세 납세의무자는
혼합주택단지 임대주택 관리규약에 따른 관리주체로서 자체 관리하여 임대사업자의 책임과 계산으로 재화나 용역을 공급하는 경우 임대사업자가 되는 것이고, 관리·운영을 포괄적으로 위탁받아 주택관리업자의 책임과 계산하에 재화나 용역을 공급하는 경우 주택관리업자가 되는 것입니다.

 질의요지

 ○분양을 목적으로 한 공동주택과 임대사업자가 임대하는 임대주택이 함께 있는 혼합주택단지 내에 공동주택의 입주자대표회의와 임대주택의 임차인대표회의가 각각 구성되어 있는 경우

  -혼합주택단지 내의 임대주택단지에서 발생하는 잡수입의 부가가치세 납세의무자를 임차인대표회의로 볼 수 있는지

 사실관계

 ○△△시 ○○구 소재 □□아파트는 아파트를 분양받은 000세대와 ◎◎공사와 계약한 000세대의 임대세대가 함께 거주하는 혼합주택단지로서

  -분양세대에는 입주자 등에 의한 입주자대표회의가 ’15.1월 구성되었고, 임대세대에는 임차인들에 의한 임차인대표회의가 ’20.9월 구성된 상태이며

  -혼합주택단지 내의 임대주택단지에서 발생된 관리외수익(이하 ⁠“잡수입”)은 계약면적 및 세대수에 따라 분배됨

 관련 법령

  ○ 부가가치세법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  3. "사업자"란 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다.

○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】

 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

  1. 사업자

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】

 ⑦ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매를 할 때에는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 수탁자 또는 대리인에게 재화를 공급하거나 수탁자 또는 대리인으로부터 재화를 공급받은 것으로 본다.

○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】

 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

  1. 역무를 제공하는 것

○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】

 ① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 ⁠“세금계산서”라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

 ⑥ 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매 등 대통령령으로 정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 재화 또는 용역을 공급하는 자이거나 공급받는 자가 아닌 경우에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 세금계산서 또는 전자세금계산서를 발급하거나 발급받을 수 있다.

○ 부가가치세법 시행령 제69조【위탁판매 등에 대한 세금계산서 발급】

 ① 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매의 경우 수탁자 또는 대리인이 재화를 인도할 때에는 법 제32조제6항에 따라 수탁자 또는 대리인이 위탁자 또는 본인의 명의로 세금계산서를 발급하며, 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 인도하는 때에는 위탁자 또는 본인이 세금계산서를 발급할 수 있다. 이 경우 수탁자 또는 대리인의 등록번호를 덧붙여 적어야 한다.

 ⑤ 용역의 공급에 대한 주선·중개의 경우에는 제1항과 제2항을 준용한다.

○ 공동주택관리법 제2조【정의】

 ①이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  2. "의무관리대상 공동주택"이란 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로서, 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 공동주택을 말한다.

   가. 300세대 이상의 공동주택

   나. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

   (이하생략)

  4. "혼합주택단지"란 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지를 말한다.

  5. "입주자"란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말한다.

  6. "사용자"란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말한다.

  7. "입주자등"이란 입주자와 사용자를 말한다.

  8. "입주자대표회의"란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다.

  10. "관리주체"란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.

   가. 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장

   나. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

   다. 주택관리업자

   라. 임대사업자

   마. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지･보수･개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정한다)

  20. "임대사업자"란 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자 및 ｢공공주택 특별법｣ 제4조제1항에 따른 공공주택사업자를 말한다.

  21. "임차인대표회의"란 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제52조에 따른 임차인대표회의 및 ｢공공주택 특별법｣ 제50조에 따라 준용되는 임차인대표회의를 말한다.

○ 공동주택관리법 제4조【다른 법률과의 관계】

 ① 공동주택의 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 ｢주택법｣을 적용한다.

 ② 임대주택의 관리에 관하여 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 또는 ｢공공주택 특별법｣에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 이 법을 적용한다.

○ 공동주택관리법 제5조【공동주택의 관리방법】

 ① 입주자등은 의무관리대상 공동주택을 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 제7조제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

○ 공동주택관리법 제6조【자치관리】

 ①의무관리대상 공동주택의 입주자 등이 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 제11조제1항에 따른 요구가 있은 날(내용 생략)부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다.

○ 공동주택관리법 제7조【위탁관리】

 ①의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.

  1.~2.(생략)

○ 공동주택관리법 제10조【혼합주택단지의 관리】

 ①입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하여야 한다. 이 경우 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서는 임대사업자는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제52조제3항 각 호의 사항을 임차인대표회의와 사전에 협의하여야 한다.

○ 공동주택관리법 제14조【입주자대표회의의 구성 등】

 ①입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다.

○ 공동주택관리법 제18조【관리규약】

 ① 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 ⁠“시·도시자”라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.

 ② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다.(이하생략)

○ 공동주택관리법 제27조【회계서류의 작성·보관 및 공개 등】

 ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비등의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일로부터 5년간 보관하여야 한다. 이 경우 관리주체는 ｢전자문서 및 전자거래 기본법｣ 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 장부 및 증빙서류를 작성하거나 보관할 수 있다.

○ 공동주택관리법 시행령 제7조【혼합주택단지의 관리】

 ①법 제10조제1항에 따라 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임대사업자가 혼합주택단지의 관리에 관하여 공동으로 결정하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

  1. 법 제5조제1항에 따른 관리방법의 결정 및 변경

  2. 주택관리업자의 선정

  3. 장기수선계획의 조정

  4. 장기수선충당금(법 제30조제1항에 따른 장기수선충당금을 말한다. 이하 같다) 및 특별수선충당금(｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제53조 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제50조의4에 따른 특별수선충당금을 말한다)을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수

  5. 법 제25조 각 호 외의 부분에 따른 관리비등(이하 "관리비등"이라 한다)을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항

 ②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 혼합주택단지에서는 제1항제4호 또는 제5호의 사항을 입주자대표회의와 임대사업자가 각자 결정할 수 있다.

  1. 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 별개의 동(棟)으로 배치되는 등의 사유로 구분하여 관리가 가능할 것

  2. 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정하지 아니하고 각자 결정하기로 합의하였을 것

 ③(생략)

 ④입주자대표회의 또는 임대사업자는 제3항에도 불구하고 혼합주택단지의 관리에 관한 제1항 각 호의 사항에 관한 결정이 이루어지지 아니하는 경우에는 법 제71조제1항에 따른 공동주택관리 분쟁조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다.

○공공주택 특별법 제4조【공공주택사업자】

 ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.

  3. ｢지방공기업법｣ 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

○민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】

  7. "임대사업자"란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

○공공주택 특별법 시행령 제53조【공공임대주택의 관리 등】

 ①법 제50조제1항에 따라 주택의 관리, 임차인대표회의 및 분쟁조정위원회 등에 관하여는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제51조, 제52조 및 제55조를 준용하되, 같은 법 제51조제3항에 따른 자체관리를 위한 시장･군수 또는 구청장의 인가나 관리비와 관련된 회계감사는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 준용하지 않는다.

○민간임대주택에 관한 특별법 제51조【민간임대주택의 관리】

 ① 민간건설임대주택 및 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 ｢공동주택관리법｣을 적용한다.

 ②임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 ｢공동주택관리법｣ 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다.

 ③임대사업자가 제2항에 따라 민간임대주택을 자체관리하려면 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다.

○민간임대주택에 관한 특별법 제52조【임차인대표회의】

 ①임대사업자가 20세대 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 세대이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 임대사업자가 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성하여야 한다.

 ④ 제1항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 협의하여야 한다.

  1. 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정

  2. 관리비

  3. 민간임대주택의 공용부분ㆍ부대시설 및 복리시설의 유지ㆍ보수

  4. 임대료 증감

  5. 그 밖에 민간임대주택의 유지ㆍ보수ㆍ관리 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

○민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제42조【임차인대표회의】

 ①법 제52조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 세대"란 20세대를 말한다.

 ②법 제52조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 공동주택단지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택단지를 말한다.

  1. 300세대 이상의 공동주택단지

  2. 제41조제3항제2호 또는 제3호에 해당하는 공동주택으로서 150세대 이상인 공동주택단지

 ④법 제52조제4항제5호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

  1.하자 보수

 2.공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항

  3.임차인 외의 자에게 민간임대주택 주차장을 개방하는 경우 다음 각 목의 사항

   가.개방할 수 있는 주차대수 및 위치

   나.주차장의 개방시간

   다.주차료 징수 및 사용에 관한 사항

   라.그 밖에 주차장의 적정한 개방을 위해 필요한 사항

출처 : 국세청 2021. 12. 30. 서면-2021-법령해석부가-2359[법령해석과-4768] | 국세법령정보시스템