요지

재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득하여 거주하다 양도하는 경우 사업시행기간 동안 대체주택 외 다른 주택의 취득여부와 관계없이 양도일 현재 기준으로 ⁠「소득법 시행령」 제156조의2 제5항 요건 충족 여부에 때라 대체주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것임

답변내용

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 주택을 소유하지 않은 1세대가 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업의 사업시행인가일 이후 관리처분계획인가일 이전 종전주택(A)를 취득한 후, 다른 주택(B, C)을 취득하여 C주택을 먼저 양도한 후 1년 이상 거주한 B주택을 양도하는 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항의 요건을 갖춘 경우에는 1세대 1주택 특례가 적용되는 것입니다.

1. 사실관계

 ○‘14.6월 A주택^* 재건축사업 시행인가 발령됨

    *경상남도 창원시 의창구 대원동 소재 아파트

 ○ ’14.10.15. A주택을 취득함

○ ⁠‘15.5월 재건축사업 관리처분계획인가 발령됨

 ○‘15.11월 대체주택인 B주택^*을 자가건설 후 입주함

    *경상남도 진주시 충무공동 소재 단독주택
2015.11월 임시사용승인, 2015.11월 입주, 2016.6월 사용승인

 ○‘16.10월 신청인의 배우자는 업무용으로 오피스텔을 취득하였으며,

  -’18.10월 해당 오피스텔을 주거용으로 전환(C주택^*)한 후 신청인의 자녀에게 부담부 증여함

    *오피스텔이 주택인지 여부는 사실판단사항이나, 신청인은 본건 오피스텔을 주택으로 소유하였음을 전제하여 질의하였으므로 주택으로 전제함

  -‘18.10월부터 신청인의 자녀^*는 C주택으로 세대 분리함

    *신청인의 자녀는 ⁠‘국민기초생활보장법 2조 제11호에 따른 기준 중위소득 40% 이상의 근로소득자’로서 소득령§152의3(3)에 따른 1세대에 해당함을 전제로 함

 ○‘18.12월 재건축사업으로 A’주택^*이 완공되어 신청인의 자녀를 제외한 모든 세대원이 B주택에서 A‘주택으로 이사하여 입주함

    * 경상남도 창원시 의창구 대원동 소재 아파트

 ○‘20.6월 B주택의 매매계약 체결함(’20.7.10. 잔금 예정)

 ○‘20.7월 A’주택의 매매계약 체결함(‘20.8.20. 잔금 예정)

2. 질의내용

 ○(질의1) 재건축사업 시행기간 동안 거주를 위하여 B주택을 취득한 후 C주택을 취득하고 재건축 완공일 전에 C주택를 양도한 경우, B주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2 제5항의 대체주택으로 거주기간 요건을 갖춘 경우 비과세 여부

 ○(질의2) 위 질의1에서 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2 제5항의 비과세요건을 충족하지 못하는 경우, 재건축 완공된 신규주택을 먼저 처분하고, B주택을 양도한다면 B주택에 대해 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항 요건을 충족하여 비과세 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제88조【정의】

 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1."양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

   가. ∼ 나. ⁠(생략)

  6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

  7."주택"이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

○ 소득세법 시행령 제152조의3【1세대의 범위】

법 제88조제6호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

  3. 법 제4조에 따른 소득이 ｢국민기초생활 보장법｣ 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 ②1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

 ②법 제89조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

  1.재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

  2.재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

  3.재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

 ①법 제98조 전단에서 ⁠“대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

  4.자기가 건설한 건축물에 있어서는｢건축법｣제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

출처 : 국세청 2020. 08. 30. 사전-2020-법령해석재산-0780[법령해석과-2796] | 국세법령정보시스템