요지

원룸을 신축ㆍ분양하는 경우 1호당 전용면적 85㎡ 이하인 경우에도 면세국민주택 공급에 해당하지 아니하고, 완공 후이 분양되지 않아 일시 임대한 경우 면세전용 등 자가공급에 해당하지 아니하나, 상시 주거용으로 임대하는 경우 자가공급에 해당하고이후 과세사업 전환시 그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것임

회신

귀 서면질의에 대하여 기존 해석사례를 보내 드리니 참고하시기 바랍니다.
○ 서삼-11786, 2003.11.14
오피스텔 신축판매업을 영위하는 사업자가 2003.2.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나, 당초 오피스텔을 분양을 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것임
이 경우 주택임대업으로 등록을 하였거나, 임대계약서 등에 분양목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상 장기로 계약하여 사실상 주택임대업을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하다고 인정되는 경우, 분양을 위한 대외적인 의사표시 없이 임대광고만을 한 경우, 사실상 분양을 포기하고 임대사업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우 등은 면세전용으로 볼 수 있는 것이며, 일시적·잠정적 임대여부는 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용 등에 의하여 사실판단할 사항임
* 부가가치세법 제6조 제2항 및 시행령 제15조 제1항 → 제10조 제1항으로 변경

1. 사실관계

 ○ 신청법인은 건물신축 판매업을 주업으로 하는 법인으로서 원룸(다중주택)을 신축하여 분양할 예정임

2. 질의내용

 ○ ⁠(질의1) 분양용 원룸(다중주택)이 국민주택 규모 초과 시 해당 건물의 부가가치세 과세 및 매입세액 공제 가능 여부

 ○ ⁠(질의2) 해당 건축물이 판매되지 않아 일시적으로 주거용으로 임대하는 경우 해당 임대용역의 면세 해당 여부 및 관련 매입세액의 자가공급 해당 여부

3. 관련법령

○ 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. - 이하 생략 -

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조【부가가치세의 면제 등】

④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택

○ 조세특례제한법 시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

③ 법 제55조의2 제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 ⁠「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

○ 주택법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

5. "국민주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

 나. 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 ⁠「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】

① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.

1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화

○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】

② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

○ 부가가치세법 제43조【면세사업등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액공제 특례】

사업자는 제39조제1항제7호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 면세사업 등을 위한 감가상각자산을 과세사업에 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 그 과세사업에 사용하거나 소비하는 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있다.

○ 서면3팀-1178, 2005.07.25

주거용으로 사용이 가능한 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우에 있어 1호당 전용면적이 85㎡이하인 경우에도 당해 건물의 공급에 대하여는 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하고, 오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치치가 면제되는 주택의 임대용역에 해당하는 것임

○ 서면-2017-부가-0607(2017.09.28), 서면인터넷방문상담3팀-1634( 2005.09.27)

오피스텔 신축판매업을 영위하는 사업자가 2003.2.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 같은법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나,

당초 오피스텔을 분양을 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적․잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것이며,

오피스텔을 상시주거용으로 임대하여 같은법 제6조 제2항 및 같은법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세된 오피스텔을 양도하는 경우에는 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것입니다.

○ 법규부가2013-43, 2013.02.15

오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하여 관련 매입세액을 공제받고 오피스텔을 상업용으로 임대한 자(이하 ⁠“신청인”이라 함)가 오피스텔을 주거용 임대로 전환하면서 면세전용에 따른 자가공급에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 신고․납부한 후, 해당 오피스텔을 상업용으로 임대하는 경우 신청인은 「부가가치세법」 제17조 제6항 및 같은 법 시행령 제63조 제1항에 따라 과세사업전환 감가상각자산에 대하여 그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것입니다.

○ 서삼-11786, 2003.11.14

오피스텔 신축판매업을 영위하는 사업자가 2003.2.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나, 당초 오피스텔을 분양을 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것임 이 경우 주택임대업으로 등록을 하였거나, 임대계약서 등에 분양목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상 장기로 계약하여 사실상 주택임대업을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하다고 인정되는 경우, 분양을 위한 대외적인 의사표시 없이 임대광고만을 한 경우, 사실상 분양을 포기하고 임대사업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우 등은 면세전용으로 볼 수 있는 것이며, 일시적·잠정적 임대여부는 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용 등에 의하여 사실판단할 사항임

출처 : 국세청 2018. 05. 25. 서면-2018-부가-1219[부가가치세과-1120] | 국세법령정보시스템