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부동산 명도비, 기타소득 필요경비 해당 여부
서면-2019-소득-3276[소득세과-1279] · 2019. 09. 19.Q질의내용
- 부동산 매매계약 조건 이행을 위해 임차인에게 지급한 명도비가, 계약 해지로 인한 기타소득(위약금)에 대한 필요경비로 인정될 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2019-소득-3276[소득세과-1279] · 2019. 09. 19.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2019-소득-3276[소득세과-1279] (2019.09.19)
- 부동산매매계약의 조건에 따라 임차인을 퇴거시키기 위해 지급한 명도비용은, 매매계약 해지로 발생한 기타소득(위약금)에 대한 필요경비로 판단될 수 있습니다.
- 다만, 지급된 명도비가 사회 통념상 일반적으로 용인되는 금액인지는 지급 경위와 액수 등 개별 사례를 바탕으로 사실판단할 사항임을 안내하였습니다.
- 관련 소득세법과 집행기준에 따르면, 부동산 매매계약 해지와 직접적인 연관이 있는 비용은 기타소득의 필요경비로 인정될 수 있습니다.
- 과거 해석사례와 판례에서도, 매매계약 이행이나 해지와 밀접하게 관련된 금전지급(중개수수료, 명도비용 등)은 필요경비로 산입 가능하나, 연관성이 없는 비용(다른 계약 관련 위약금, 차입이자 등)은 불가능하다고 보았습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제21조(기타소득): 이자·배당·사업·근로·연금·퇴직·양도소득 외 소득을 기타소득으로 규정, 계약의 위약·해약으로 받는 소득(위약금·배상금 등) 포함
- 소득세법 제37조(기타소득의 필요경비 계산): 총수입금액에 대응하는 일반적으로 용인되는 통상적인 비용을 필요경비로 인정
- 소득세법 집행기준 21-0-7: 부동산매매계약 해지 관련 지급한 중개수수료, 소송비용 등은 기타소득의 필요경비로 산입 가능
- 서울행정법원 2008구합28745: 발행된 위약금과 직접적인 관련성이 없는 비용은 필요경비로 인정 불가
- 과거 판례 및 해석사례: 직접적으로 기타소득 수령과 연관된 비용은 필요경비 인정, 그 외는 불인정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
부동산매매계약서 상 인도의무를 이행하기 위하여 지급한 명도비용은 매매계약이 해지됨에 따라 발생한 기타소득(위약금)의 필요경비에 해당하나 지급금액이 통상적인 것인지는 사실판단할 사항임
회신
귀 질의의 경우 부동산매매계약서 상 임차인을 퇴거시키기로 하는 계약조건을 이행하기 위하여 임차인에게 지급하는 명도비용은 매매계약이 해지됨에 따라 발생한 기타소득(위약금)에 대한 필요경비에 해당하나 지급한 금액이 일반적으로 용인되는 통상적인 것인지는 지급경위, 액수 등을 고려하여 사실판단할 사항임
1. 사실관계
○ 질의인은 임대업을 영위하는 개인사업자로 질의인 책임하에 임차인들을 퇴거시키는 조건으로 매수인과 건물매매계약을 체결 후 계약금 ○원을 수령하였고 계약조건을 이행하기 위하여 임차인에게 명도비 ○원을 지급하였음
- 이후 매수인이 매매잔금을 지급하지 아니하여 계약은 해지되었고 당초 지급받은 계약금은 위약금으로 대체됨
2. 질의내용
○ 임차인에게 지급한 명도비가 기타소득(위약금)의 필요경비에 해당하는지
3. 관련법령 및 해석사례 등
○ 소득세법 제17조【배당소득】
① 배당소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 내국법인으로부터 받는 이익이나 잉여금의 배당 또는 분배금
2. 법인으로 보는 단체로부터 받는 배당금 또는 분배금
9. 제1호부터 제5호까지, 제5호의2, 제6호 및 제7호에 따른 소득과 유사한 소득으로서 수익분배의 성격이 있는 것
○ 소득세법 제21조【기타소득】
① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위약금
나. 배상금
다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자
○ 소득세법 제37조【기타소득의 필요경비 계산】
② 다음 각 호의 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다.
1. 제1항이 적용되는 경우
2. 광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우
○ 소득세법 집행기준 21-0-7(기타소득금액 계산시 소송비용 등의 필요경비 인정여부)
① 부동산매매계약의 취소와 관련하여 당초 부동산매매거래를 위하여 거래당사자로서 지급한 중개수수료 및 해당 매매계약 해지를 위한 소송과 관련하여 변호사에게 지급한 보수는 기타소득(위약금)에 대한 필요경비로 산입할 수 있다.
○ 서울행정법원2008구합28745, 2008.10.22
필요경비에 산입할 금액은 총수입에 대응하는 비용인 바, 상대방의 부동산 매매계약 해지로 인하여 지급받는 위약금에 원고가 다른 부동산매매계약을 해지함에 따라 지급하는 위약금은 총수입에 대응하는 비용이 아니므로 필요경비 불산입함
○ 소득세과-3290, 2018.11.02
귀 질의의 경우, 기존 주택조합의 주택건설사업이 무산되어 새로운 사업부지매입업체가 새로이 주택을 건설함에 있어, 주택 건설사업이 원만하게 이루어지도록 협조하고 시공사를 상대로 제기한 손해배상소송을 취하하는 조건으로 시공사와 새로운 주택건설사업자가 기존 조합원에게 지급하는 합의금은 사례금 성격으로 소득세법 제21조 제1항 제17호의 규정에 의하여 기타소득에 해당하는 것이며, 이 때 기존 조합원이 당초 주택조합에 납입한 분담금은 합의금에 직접 대응하는 비용으로 필요경비에 산입할 수 있는 것입니다.
○ 소득세과-132, 2010.01.27
거주자가 부동산 매매계약의 취소로 인하여 발생한 기타소득(위약금)에 대한 소득금액을 계산함에 있어, 당초 부동산매매거래를 위하여 거래당사자로서 지급한 중개수수료 및 당해 매매계약 해지를 위한 소송과 관련하여 변호사에게 지급한 보수는 ｢소득세법｣ 제37조 제2호에 따라 필요경비에 산입할 수 있는 것입니다.
○ 기획재정부 소득세제과-0465, 2008.11.16
부동산매매계약의 위약으로 인하여 일방 당사자가 지급받는 위약금은 소득세법 제21조 제1항 제10호에서 규정하는 기타소득으로서 이에 대한 필요경비는 소득세법 제37조 제2호에 따라 당해 수입금액에 직접 대응되는 비용의 합계액으로 하는 것이며, 귀 질의와 같이 다른 부동산에 대한 매매계약을 해약함에 따라 지급하는 위약금은 당해 기타소득의 필요경비로 산입할 수 없는 것임
○ 서면1팀-1009, 2005.08.26
귀 질의의 경우 매수자의 귀책사유로 인하여 계약이 해지되어 이에 대한 피해보상금으로 지급받은 금액은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금으로서 소득세법 제21조 제1항 제10호의 규정에 의한 기타소득에 해당하며, 기타소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 하므로, 동 계약 파기로 인하여 입은 건물의 철거로 인한 손실 등 동 배상금에 대응하는 비용에 대해서는 필요경비로 공제할 수 있는 것입니다.
○ 서면1팀-215, 2005.02.17
부동산매매계약의 위약으로 인하여 지급받는 손해배상금은 소득세법 제21조 제1항 제10호의 규정에 의하여 기타소득에 해당하는 것이며, 당해 계약의 위약과 관련된 직접적인 손해액은 기타소득의 필요경비로 공제할 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우 당해 부동산의 매매대금을 지급하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 같은법 제37조의 규정에 의한 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액에 해당하지 아니하는 것입니다.
출처 : 국세청 2019. 09. 19. 서면-2019-소득-3276[소득세과-1279] | 국세법령정보시스템
유권해석
부동산 명도비, 기타소득 필요경비 해당 여부
서면-2019-소득-3276[소득세과-1279] · 2019. 09. 19.Q질의내용
- 부동산 매매계약 조건 이행을 위해 임차인에게 지급한 명도비가, 계약 해지로 인한 기타소득(위약금)에 대한 필요경비로 인정될 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2019-소득-3276[소득세과-1279] · 2019. 09. 19.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2019-소득-3276[소득세과-1279] (2019.09.19)
- 부동산매매계약의 조건에 따라 임차인을 퇴거시키기 위해 지급한 명도비용은, 매매계약 해지로 발생한 기타소득(위약금)에 대한 필요경비로 판단될 수 있습니다.
- 다만, 지급된 명도비가 사회 통념상 일반적으로 용인되는 금액인지는 지급 경위와 액수 등 개별 사례를 바탕으로 사실판단할 사항임을 안내하였습니다.
- 관련 소득세법과 집행기준에 따르면, 부동산 매매계약 해지와 직접적인 연관이 있는 비용은 기타소득의 필요경비로 인정될 수 있습니다.
- 과거 해석사례와 판례에서도, 매매계약 이행이나 해지와 밀접하게 관련된 금전지급(중개수수료, 명도비용 등)은 필요경비로 산입 가능하나, 연관성이 없는 비용(다른 계약 관련 위약금, 차입이자 등)은 불가능하다고 보았습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제21조(기타소득): 이자·배당·사업·근로·연금·퇴직·양도소득 외 소득을 기타소득으로 규정, 계약의 위약·해약으로 받는 소득(위약금·배상금 등) 포함
- 소득세법 제37조(기타소득의 필요경비 계산): 총수입금액에 대응하는 일반적으로 용인되는 통상적인 비용을 필요경비로 인정
- 소득세법 집행기준 21-0-7: 부동산매매계약 해지 관련 지급한 중개수수료, 소송비용 등은 기타소득의 필요경비로 산입 가능
- 서울행정법원 2008구합28745: 발행된 위약금과 직접적인 관련성이 없는 비용은 필요경비로 인정 불가
- 과거 판례 및 해석사례: 직접적으로 기타소득 수령과 연관된 비용은 필요경비 인정, 그 외는 불인정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
부동산매매계약서 상 인도의무를 이행하기 위하여 지급한 명도비용은 매매계약이 해지됨에 따라 발생한 기타소득(위약금)의 필요경비에 해당하나 지급금액이 통상적인 것인지는 사실판단할 사항임
회신
귀 질의의 경우 부동산매매계약서 상 임차인을 퇴거시키기로 하는 계약조건을 이행하기 위하여 임차인에게 지급하는 명도비용은 매매계약이 해지됨에 따라 발생한 기타소득(위약금)에 대한 필요경비에 해당하나 지급한 금액이 일반적으로 용인되는 통상적인 것인지는 지급경위, 액수 등을 고려하여 사실판단할 사항임
1. 사실관계
○ 질의인은 임대업을 영위하는 개인사업자로 질의인 책임하에 임차인들을 퇴거시키는 조건으로 매수인과 건물매매계약을 체결 후 계약금 ○원을 수령하였고 계약조건을 이행하기 위하여 임차인에게 명도비 ○원을 지급하였음
- 이후 매수인이 매매잔금을 지급하지 아니하여 계약은 해지되었고 당초 지급받은 계약금은 위약금으로 대체됨
2. 질의내용
○ 임차인에게 지급한 명도비가 기타소득(위약금)의 필요경비에 해당하는지
3. 관련법령 및 해석사례 등
○ 소득세법 제17조【배당소득】
① 배당소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 내국법인으로부터 받는 이익이나 잉여금의 배당 또는 분배금
2. 법인으로 보는 단체로부터 받는 배당금 또는 분배금
9. 제1호부터 제5호까지, 제5호의2, 제6호 및 제7호에 따른 소득과 유사한 소득으로서 수익분배의 성격이 있는 것
○ 소득세법 제21조【기타소득】
① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위약금
나. 배상금
다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자
○ 소득세법 제37조【기타소득의 필요경비 계산】
② 다음 각 호의 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다.
1. 제1항이 적용되는 경우
2. 광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우
○ 소득세법 집행기준 21-0-7(기타소득금액 계산시 소송비용 등의 필요경비 인정여부)
① 부동산매매계약의 취소와 관련하여 당초 부동산매매거래를 위하여 거래당사자로서 지급한 중개수수료 및 해당 매매계약 해지를 위한 소송과 관련하여 변호사에게 지급한 보수는 기타소득(위약금)에 대한 필요경비로 산입할 수 있다.
○ 서울행정법원2008구합28745, 2008.10.22
필요경비에 산입할 금액은 총수입에 대응하는 비용인 바, 상대방의 부동산 매매계약 해지로 인하여 지급받는 위약금에 원고가 다른 부동산매매계약을 해지함에 따라 지급하는 위약금은 총수입에 대응하는 비용이 아니므로 필요경비 불산입함
○ 소득세과-3290, 2018.11.02
귀 질의의 경우, 기존 주택조합의 주택건설사업이 무산되어 새로운 사업부지매입업체가 새로이 주택을 건설함에 있어, 주택 건설사업이 원만하게 이루어지도록 협조하고 시공사를 상대로 제기한 손해배상소송을 취하하는 조건으로 시공사와 새로운 주택건설사업자가 기존 조합원에게 지급하는 합의금은 사례금 성격으로 소득세법 제21조 제1항 제17호의 규정에 의하여 기타소득에 해당하는 것이며, 이 때 기존 조합원이 당초 주택조합에 납입한 분담금은 합의금에 직접 대응하는 비용으로 필요경비에 산입할 수 있는 것입니다.
○ 소득세과-132, 2010.01.27
거주자가 부동산 매매계약의 취소로 인하여 발생한 기타소득(위약금)에 대한 소득금액을 계산함에 있어, 당초 부동산매매거래를 위하여 거래당사자로서 지급한 중개수수료 및 당해 매매계약 해지를 위한 소송과 관련하여 변호사에게 지급한 보수는 ｢소득세법｣ 제37조 제2호에 따라 필요경비에 산입할 수 있는 것입니다.
○ 기획재정부 소득세제과-0465, 2008.11.16
부동산매매계약의 위약으로 인하여 일방 당사자가 지급받는 위약금은 소득세법 제21조 제1항 제10호에서 규정하는 기타소득으로서 이에 대한 필요경비는 소득세법 제37조 제2호에 따라 당해 수입금액에 직접 대응되는 비용의 합계액으로 하는 것이며, 귀 질의와 같이 다른 부동산에 대한 매매계약을 해약함에 따라 지급하는 위약금은 당해 기타소득의 필요경비로 산입할 수 없는 것임
○ 서면1팀-1009, 2005.08.26
귀 질의의 경우 매수자의 귀책사유로 인하여 계약이 해지되어 이에 대한 피해보상금으로 지급받은 금액은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금으로서 소득세법 제21조 제1항 제10호의 규정에 의한 기타소득에 해당하며, 기타소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 하므로, 동 계약 파기로 인하여 입은 건물의 철거로 인한 손실 등 동 배상금에 대응하는 비용에 대해서는 필요경비로 공제할 수 있는 것입니다.
○ 서면1팀-215, 2005.02.17
부동산매매계약의 위약으로 인하여 지급받는 손해배상금은 소득세법 제21조 제1항 제10호의 규정에 의하여 기타소득에 해당하는 것이며, 당해 계약의 위약과 관련된 직접적인 손해액은 기타소득의 필요경비로 공제할 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우 당해 부동산의 매매대금을 지급하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 같은법 제37조의 규정에 의한 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액에 해당하지 아니하는 것입니다.
출처 : 국세청 2019. 09. 19. 서면-2019-소득-3276[소득세과-1279] | 국세법령정보시스템
