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기업형임대사업자 등록 전 토지 매입 시 양도소득세 감면 가능성

재산세제과-660 · 2017. 09. 26.

질의 및 요약

Q질의내용

주택건설사업자인 일반임대주택사업자가 거주자의 토지를 양도받을 당시 관련 법률에 따라 기업형임대사업자 등록이 불가능한 경우에도 조세특례제한법 제97조의7에 따른 양도소득세 감면을 적용받을 수 있는지요?

S요약

거주자가 자신의 토지를 주택건설사업자인 일반임대주택사업자에게 양도할 때, 양수자가 기업형임대사업자로 등록할 수 없는 상황이라면 조세특례제한법 제97조의7에 따른 양도소득세 과세특례는 인정받을 수 없다고 판단됩니다.

#기업형임대사업자 #토지 양도 #양도소득세 감면 #조세특례제한법 #임대주택사업자 #등록 요건

핵심 정리

R회신 내용 재산세제과-660 · 2017. 09. 26.

회신 주체·출처: 기획재정부 재산세제과-660(2017-09-26)
기획재정부의 유권해석에 따르면, 주택건설사업자인 일반임대주택사업자가 양도받은 토지에 대하여, 기업형임대사업자로 관련 법률상 등록이 불가능한 경우에는 조세특례제한법 제97조의7에 따른 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 없다고 밝혔습니다.
토지 매수 시점에서 사업계획승인 또는 건축허가를 받아 세대수가 확정되어야만 기업형임대사업자 등록이 가능하므로, 등록증 사본을 곧바로 제출할 수 없다는 사실만으로 과세특례를 인정하기 어렵다는 점이 답변의 근거입니다.
따라서, 당초 임대주택사업자라 하더라도 양수자 측이 실질적으로 기업형임대사업자 등록 요건을 갖추지 못했다면 양도소득세 감면 규정이 적용되지 않습니다.

L관련 법령 해석

조세특례제한법 제97조의7: 기업형임대주택 건설 관련 토지 양도 시 양도소득세 감면 요건 규정
민간임대주택에 관한 특별법 제5조: 기업형임대사업자의 등록에 관한 주요 기준 및 요건
국세기본법 제14조: 과세의 형식보다는 실질 내용 우선의 원칙
조세특례제한법 시행령 제96조의7: 세부 감면절차 및 적용기준 명시

사례 Q&A

1. 기업형임대사업자 등록 전 토지 매입 시 양도소득세 감면 가능한가요?

답변

등록할 수 없는 상황에서 양도소득세 감면 특례를 적용받기는 어렵다고 보입니다.

근거

기획재정부 유권해석에 따라 조세특례제한법 제97조의7 요건 불충족 시 특례 적용이 불가함을 명시하였습니다.

2. 임대사업자가 토지 매입 시 등록증 없이 세액감면 신청 가능한가?

답변

등록증 사본이 없는 상태에서는 세액감면 신청이 인정되기 어렵다고 유권해석하였습니다.

근거

관련 법률상 기업형임대사업자 등록 불가 시 세액감면 요건이 미충족됨을 회신하였습니다.

3. 토지 양도일부터 3년 내 사업계획승인을 받으면 감면 대상인가?

답변

사업계획승인 등 이후 요건을 갖춰도 등록 불가능 시 감면이 어렵다고 판단됩니다.

근거

해당 사안에서 토지 양수 시점의 등록 가능성이 핵심임을 기획재정부가 답변하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

거주자가 토지를 양도할 당시 양수자에 해당하는 주택건설사업자인 일반임대주택사업자가 관련 법률 등에 따라 기업형임대사업자로 등록할 수 없는 경우 양도하는 토지에 대하여 ⁠「조세특례제한법」제97조의7에 따른 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 없음

회신

귀 질의는 제2안이 타당합니다.

1. 사실관계

○ 주택건설사업자인 ⁠(주)△△△△△(이하 ⁠“질의법인”)는 300세대 이상의 임대주택을 건립하여 기업형임대사업자로서 해당 주택을 임대할 목적으로 2016.5월경 거주자로부터 토지를 매입하였음

○ 질의법인은 양도자에게 ⁠“주택건설사업자이자 임대주택사업자로서 2016.5월경 매입한 토지에 향후 300세대 이상의 임대주택을 건립하여 기업형임대사업자로서 등록 후 임대할 것임”을 확인하는 확인서를 날인하여 주었고

- 양도자는 해당 확인서와 세액감면신청서를 관할 세무서장에 제출하여 ⁠「조세특례제한법」제97조의7 규정에 따라 양도소득세의 10%를 감면받았음

○ 질의법인은 기업형임대주택사업자 등록을 하려고 하였으나, 해당 지방자치단체에서 사업계획승인 또는 건축허가 등을 받아 세대수가 확정되지 않으면 기업형임대사업자 등록을 할 수 없으므로

- 토지를 매수하는 시점에서는 기업형임대사업자 등록증 사본을 제출하는 것은 법률적으로 불가능하다는 답변을 받았음

2. 질의내용

○ 주택건설사업자인 일반임대주택사업자가 거주자의 토지를 양수할 당시 관련 법률 등에 따라 기업형임대사업자로 등록할 수 없는 경우 ⁠「조세특례제한법」제97조의7에 따른 양도소득세 과세특례 적용여부

(제1안) 조특법 제97조의7에 따른 과세특례를 적용할 수 있음

⁠(단, 토지 양도일부터 3년 이내 사업계획승인 또는 건축허가를 받은 경우에 한함)

(제2안) 조특법 제97조의7에 따른 과세특례를 적용할 수 없음

출처 : 기획재정부 2017. 09. 26. 재산세제과-660 | 국세법령정보시스템

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