요지
도시개발사업 시행자가 환지방식으로 사업을 시행하고 총사업비를 체비지로 받는 경우 사업자가 공급한 용역의 시가가 공급가액이며 환지제외에 동의한 토지소유자에게 청산금을 지급하고 취득한 부족체비지가 총사업비에 포함되는지 여부는 계약관계 및 구체적인 거래내용에 따라 사실판단할 사항임
답변내용
｢도시개발법｣에 따른 도시개발사업의 시행자(이하 “사업자”)가 환지방식으로 사업을 시행하고 공사비, 부대비용, 위탁수수료 등의 총사업비를 같은 법 제34조에 따른 체비지로 받는 경우 ｢부가가치세법｣ 제29조제3항제2호에 따라 사업자가 공급한 용역의 시가가 공급가액이 되는 것이며 이 경우 ｢도시개발법｣ 제30조에 따라 환지제외 된 토지를 취득하기 위해 사업자가 토지소유자에게 교부한 청산금이 총사업비에 포함되어 해당 환지제외 토지가 용역 대가인 체비지에 포함되는지 여부는 계약관계 및 구체적인 거래내용에 따라 사실판단할 사항임
1. 사실관계
○신청공사는 도시개발사업의 시행자로 환지방식에 의한 개발사업을 진행하고 있으며 개발지역 내 일부 토지는 환지 대상으로 하지 않고 공공시설기여용지 및 체비지로 정하여 신청공사가 본건사업을 위해 지출하는 비용을 체비지의 매각대금으로 충당하는 구조임
○본건사업 완료 후 사업비(공사비, 보상비, 제세공과금, 부대비용, 위탁수수료등)가 확정되면 신청공사는 해당 가액을 체비지로 받게 되며
- 신청공사가 환지제외 동의한 토지소유자에게 청산금을 교부하고 취득한 부족체비지의 가액은 사업비에 포함하지 아니하나 신청공사가 본건사업 시행으로 받게되는 위탁수수료는 사업비에 현금청산가액을 합한 가액의 7%로 약정함
* 본건사업은 본건청산금 외의 환지청산교부금‧징수금은 발생하지 아니함
○신청공사는 국토교통부에 본건청산금이 도시개발사업의 사업비(토지매입비)에 포함될 수 있는지를 질의한 결과 국토교통부는 실질적인 토지매입에 해당하지 아니하므로 사업비에 포함하는 것이 부적정한 것으로 회신함
2. 질의내용
○ 환지방식의 도시개발사업을 시행하는 사업자가 환지제외 동의한 토지소유자에게 청산금을 교부하고 취득한 부족체비지 가액이 용역의 공급대가로서 부가가치세 공급가액에 포함되는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우:그 대가
2. 금전 외의 대가를 받는 경우:자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
○ 부가가치세법 시행령 제62조【시가의 기준】
법 제29조제3항 및 제4항에 따른 시가(時價)는 다음 각 호의 가격으로 한다.
1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격
2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)
3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제98조제3항 및 제4항 또는 ｢법인세법 시행령｣ 제89조제2항 및 제4항에 따른 가격
○ 도시개발법 제21조【도시개발사업의 시행 방식】
① 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다.
○ 도시개발법 제28조【환지 계획의 작성】
① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.
1. 환지 설계
2. 필지별로 된 환지 명세
3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세
4. 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세
5. 제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급 방법·규모에 관한 사항
6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항
○ 도시개발법 제30조【동의 등에 따른 환지의 제외】
① 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다.
○ 도시개발법 제34조【체비지 등】
① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
○ 도시개발법 제40조【환지처분】
① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.
④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.
⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.
○ 도시개발법 제41조【청산금】
① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.
② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.
○ 도시개발법 제42조【환지처분의 효과】
① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.
⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.
○ 도시개발업무지침(국토교통부훈령 제1279호)
4-1-4. 환지계획수립을 위한 환지설계는 다음 원칙에 따른다.
(4) 청산금 : (환지면적 - 권리면적) × 청산단가(환지처분 시점을 기준으로 재평가한 환지단가를 말한다)
4-6-1. "체비지"란 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다.
4-8-2. 시행자가 법 제40조의 규정에 따라 환지처분을 하고자 할 경우에는 각 필지마다 환지면적 및 청산금의 내용이 포함되도록 하여야 하며 전체 사업비용을 감안하여 청산금의 징수 또는 교부 잔액이 없도록 한다.
4-9-1. 법 제46조의 규정에 따른 청산금의 징수 및 교부는 환지처분일로부터 1년 이내에 완료하여야 한다. 다만, 시행자가 필요하다고 인정하는 경우에는 기간을 정한 후 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부할 수 있다.
출처 :
국세청 2020. 07. 30. 사전-2020-법령해석부가-0619[법령해석과-2243] | 국세법령정보시스템
