요지

1세대3주택의 주택수 계산에서 제외하는 기준시가 3억원 이하의 수도권 밖 소재 주택 판단 시 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택으로 보아 계산함

답변내용

｢소득세법 시행령｣(2018.02.09. 대통령령 제28627호로 개정된 것) 제167조의3제1항제1호에 따라 주택수 계산에 산입하지 않는 주택 여부를 판정할 때 ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제2항제1호에 따라 같은 영 제155조제15항을 준용하여 주택수를 계산하는 것이고, 이 경우 같은 항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○서울 강동구 소재 아파트(A주택)를 2018.2.24. 매도 예정으로, 양도일 현재 A주택 외에 서울 강동구 소재 연립빌라 1채(B주택)와 경기도 남양주시 오남읍 소재 겸용주택 1채(C주택)를 더 보유 중임

 ○겸용주택(C)의 주택부분은 총 11가구가 독립하여 거주하고 있는 다가구주택으로, 2017년 중 시청과 세무서에 임대사업자등록 하였으며

  - 다가구주택의 개별주택가격은 337백만원(가구당 약 30백만원)임

2. 질의내용

 ○「소득세법」제104조(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제4항 제1호에 따른 1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 중과 관련

  - 주택수 계산에서 제외하는 기준시가 3억원 이하의 수도권 및 광역시(읍․면 지역 제외) 밖 소재 주택 판단 시 다가구주택의 기준시가 계산방법

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것)

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

 1. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)

○ 소득세법 제104조의2【지정지역의 운영】(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것)

① 기획재정부장관은 해당 지역의 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격 상승률 등을 고려할 때 그 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 방법에 따라 그 지역을 지정지역으로 지정할 수 있다.

② 제104조제4항제1호부터 제3호까지의 규정에서 "지정지역에 있는 부동산"이란 제1항에 따른 지정지역에 있는 부동산 중 대통령령으로 정하는 부동산을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】(2018.02.09. 대통령령 제28627호로 개정된 것)

⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

○ 소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】(2018.02.09. 대통령령 제28627호로 개정된 것)

① 법 제104조제4항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

 1.「수도권정비계획법」제2조제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

  가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조제3항·제4항의 규정에 의한 읍·면

  나. 수도권중 당해 지역의 주택보급률·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역

② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.

 1. 다가구주택 : 제155조제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용하되, 제1항제9호 및 제167조의4제3항제3호에 따른 소형주택의 경우에는 거주자가 선택하지 아니하는 경우에도 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.

○ 소득세법 시행규칙 제82조【소형주택 등의 범위】(2017.03.10. 기획재정부령 제604호로 개정된 것)

① 영 제167조의3제1항제9호 및 제167조의4제3항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택"이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택(「건축법 시행령」 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 ⁠「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정·고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다.

 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것

 2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것

 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것

○ 부동산에 대한 지정지역 공고

○ 수도권정비계획법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 1. "수도권"이란 서울특별시와 대통령령으로 정하는 그 주변 지역을 말한다.

○ 수도권정비계획법 시행령 제2조【수도권에 포함되는 서울특별시 주변 지역의 범위】

「수도권정비계획법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에서 "대통령령으로 정하는 그 주변 지역"이란 인천광역시와 경기도를 말한다.

○ 건축법 제2조【정의】

② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

 (각 호 생략)

○ 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】

법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

 ⁠[별표 1]

출처 : 국세청 2019. 01. 30. 사전-2018-법령해석재산-0117[법령해석과-220] | 국세법령정보시스템