요지

1세대가 보유한 2주택 중 1주택이 2020년 12월 31일 이전에 주거환경개선사업으로 입주자로 선정된 지위로 전환되어 멸실된 경우 주택수 산입 여부

회신

귀 서면질의의 경우, 1세대가 보유한 2주택(A,B) 중 1주택(B)이 2020년 12월 31일 이전에 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업에 의하여 입주자로 선정된 지위로 전환되어 멸실된 상태에서 A주택을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

2.질의내용

- 1세대가 보유한 2주택(A,B) 중 1주택(B)이 주거환경개선사업에 의한 관리처분계획인가로 입주권(부동산을 취득할 수 있는 권리) 2개로 전환된 후 해당 사업기간 중 A주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례 대상인지

3. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제88조 【정의】

 9. "조합원입주권"이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

 10. "분양권"이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

  가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

  나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

  1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

  2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

   가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

   나. 지상권

   다. 전세권과 등기된 부동산임차권

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. ⁠(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

  1. 청산금을 납부한 경우

  2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액

   가. ⁠[양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비]

   나. ⁠[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조제1항제2호 및 제3호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]

 ⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

  1. 제1항제1호의 관리처분계획인가전양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간

  2. 제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간

   가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획등 인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

   나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면-2022-법규재산-3353, 2022.10.06.

  귀 서면질의의 ⁠(질의1)의 경우, ⁠「도시 및 주거환경정비법」(2017.2.8. 법률 제14567호로 개정된 것) 제2조제2호가목에 따른 주거환경개선사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 같은 법 제23조제1항제4호에 따른 관리처분계획인가 방식으로 사업시행인가를 받은 경우로서, 2021년 1월 1일 전에 관리처분계획인가에 따라 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 ⁠“부동산을 취득할 수 있는 권리”)를 양도하는 경우 그 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도소득금액은 「소득세법 시행령」 제166조제1항 및 제5항제1호에 따라 계산하는 것입니다.

 또한, ⁠(질의2)의 경우, 본 건의 부동산을 취득할 수 있는 권리와 같이 「소득세법」 제104조제2항에 따른 보유기간이 2년 이상인 같은 법 제94조제1항제2호에 따른 자산은 같은 법 제55조제1항에 따른 세율을 적용하는 것입니다.

○ 사전-2022-법규재산-0451, 2023.01.30.

 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제2조제2호가목에 따른 주거환경개선사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 같은 법 제74조에 따른 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 ⁠“해당 입주권”이라 함)는 ｢소득세법｣ 제94조제1항제2호가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것이며, 관리처분계획인가일에 해당 입주권을 취득한 것으로 보는 것입니다.

 또한, 해당 입주권을 양도하는 경우 양도소득금액은 ｢소득세법 시행령｣ 제166조제1항 및 제5항제1호에 따라 계산하는 것이며, 해당 입주권과 같이 ｢소득세법｣ 제104조제2항에 따른 보유기간이 2년 이상인 같은 법 제94조제1항제2호에 따른 자산은 같은 법 제55조제1항에 따른 세율을 적용하는 것입니다.

○ 서면-2021-법규재산-7895, 2022.05.30.

 거주주택(A)과 임대주택 2채(B·C)를 보유하다가 임대주택 1채(B)가 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업으로 멸실된 상태에서 거주주택(A)을 양도하는 경우에는 해당 거주주택(A)과 남은 임대주택(C)을 기준으로 「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따른 특례 요건을 판정하는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 11. 22. 서면-2023-부동산-1081[부동산납세과-2623] | 국세법령정보시스템