요지

「법인세법」제51조의2 제1항 제9호 나목부터 아목까지의 요건을 갖춘 투자회사가 존속기간의 범위 내에서 공공지원민간임대주택을 매입하여 임대한 후 매각하는 사업을 영위하는 경우에는「법인세법」제51조의2 제1항 제9호 가목의 특정사업 운용 요건을 갖춘 것으로 보는 것임

회신

「법인세법」제51조의2 제1항 제9호 나목부터 아목까지의 요건을 갖춘 투자회사가 정관상 존속기간의 범위 내에서「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제4호의 공공지원민간임대주택을 매입하여 임대한 후 매각하는 사업을 영위하는 경우에는「법인세법」제51조의2 제1항 제9호 가목의 특정사업 운용 요건을 갖춘 것으로 보는 것이며,
당해 투자회사가「법인세법 시행령」제86조의2 제1항에서 규정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당하는 경우에는 같은 법 제51조의2에 따라 당해 사업연도의 소득금액 계산 시 공제받을 수 있는 것입니다.

1. 질의내용

○「법인세법」제51조의2 제1항 제9호 나목부터 아목까지의 요건을 갖춘 투자회사가 공공지원민간임대주택을 매입하여 임대한 후 매각하는 사업이

-「법인세법」제51조의2 제1항 제9호 가목에 따른 특정사업 요건을 충족하는지와 소득공제 가능 여부

2. 사실관계

○ 질의법인은「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 정비사업 및 재건축사업을 통해 공급되는 일반분양물량을 인수하여 공공지원민간임대주택사업을 추진하고자 함

- 이에「법인세법」제51조의2 제1항 제9호에서 규정하는 투자회사의 요건을 갖추어 법인을 설립하고

- 정관상 존속기간의 범위 내에서 공공지원민간임대주택을 매입하여 8년이상 임대한 후 매각하는 사업을 추진할 예정임

3. 관련법령

○ 법인세법 제51조의 2【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내국법인이 대통령령으로 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 해당 사업연도의 소득금액에서 공제한다.

1.～5. ⁠(생 략)

6.「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 ⁠「공공주택 특별법」에 따른 특수 목적 법인 등으로서 대통령령으로 정하는 법인

7.「문화산업진흥 기본법」에 따른 문화산업전문회사

8.「해외자원개발 사업법」에 따른 해외자원개발투자회사

9. 제1호부터 제8호까지와 유사한 투자회사로서 다음 각 목의 요건을 갖춘 법인일 것

가. 회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본 시설투자, 자원개발, 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것

나. 본점 외의 영업소를 설치하지 아니하고 직원과 상근하는 임원을 두지 아니할 것

다. 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상일 것

라.「상법」이나 그 밖의 법률의 규정에 따른 주식회사로서 발기설립의 방법으로 설립할 것

마. 발기인이 「기업구조조정투자회사법」 제4조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하고 대통령령으로 정하는 요건을 충족할 것

바. 이사가 「기업구조조정투자회사법」 제12조 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것

사. 감사는 「기업구조조정투자회사법」 제17조에 적합할 것. 이 경우 "기업구조조정투자회사"는 "회사"로 본다.

아. 자본금 규모, 자산관리업무와 자금관리업무의 위탁 및 설립신고 등에 관하여 대통령령으로 정하는 요건을 충족할 것

○ 법인세법 시행령 제86조의2【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】

① 법 제51조의2제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 배당가능이익"이란 기업회계기준에 따라 작성한 재무제표상의 법인세비용 차감 후 당기순이익에 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고, 「상법」 제458조에 따라 적립한 이익준비금을 차감한 금액을 말한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액은 제외한다.

1. 법 제18조제8호에 해당하는 배당

2. 당기순이익, 이월이익잉여금 및 이월결손금 중 제73조제2호가목부터 다목까지의 규정에 따른 자산의 평가손익. 다만, 제75조제3항에 따라 시가법으로 평가한 투자회사등의 제73조제2호다목에 따른 자산의 평가손익은 배당가능이익에 포함한다.

② 법 제51조의2제1항제6호에서 "대통령령으로 정하는 법인"이란 임대사업을 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제1항제3호다목의 투자회사의 규정에 따른 요건을 갖추어 설립된 법인을 말한다.

③ 법 제51조의2제1항제1호부터 제8호까지와 유사한 투자회사가 ⁠「주택법」에 따라 주택건설사업자와 공동으로 주택건설사업을 수행하는 경우로서 그 자산을 주택건설사업에 운용하고 해당 수익을 주주에게 배분하는 때에는 법 제51조의2제1항제9호가목의 요건을 갖춘 것으로 본다.

④ 법 제51조의2제1항제9호마목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

1. 발기인 중 1인 이상이 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것

가. 제61조제2항제1호부터 제13호까지 및 제24호의 어느 하나에 해당하는 금융회사 등

나.「국민연금법」에 의한 국민연금관리공단(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제2호의 규정에 의한 방식으로 민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에 한한다)

2. 제1호가목 또는 나목에 해당하는 발기인이 100분의 5(제1호가목 또는 나목에 해당하는 발기인이 다수인 경우에는 이를 합산한다) 이상의 자본금을 출자할 것

⑤ 법 제51조의2제1항제9호아목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

1. 자본금이 50억원 이상일 것. 다만, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제2호의 규정에 의한 방식으로 민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에는 10억원 이상일 것

2. 자산관리·운용 및 처분에 관한 업무를 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 조에서 "자산관리회사"라 한다)에게 위탁할 것. 다만, 제6호 단서의 경우 「건축물의 분양에 관한 법률」 제4조제1항제1호에 따른 신탁계약에 관한 업무는 제3호에 따른 자금관리사무수탁회사에 위탁할 수 있다.

가. 당해 회사에 출자한 법인

나. 당해 회사에 출자한 자가 단독 또는 공동으로 설립한 법인

3.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업을 영위하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "자금관리사무수탁회사"라 한다)에 자금관리업무를 위탁할 것

4. 주주가 제4항 각 호의 요건을 갖출 것. 이 경우 "발기인"을 "주주"로 본다.

5. 법인설립등기일부터 2월 이내에 다음 각목의 사항을 기재한 명목회사설립신고서에 기획재정부령이 정하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 신고할 것

가. 정관의 목적사업

나. 이사 및 감사의 성명·주민등록번호

다. 자산관리회사의 명칭

라. 자금관리사무수탁회사의 명칭

6. 자산관리회사와 자금관리사무수탁회사가 동일인이 아닐 것. 다만, 해당 회사가 자금관리사무수탁회사(해당 회사에 대하여 지배주주등이 아닌 경우로서 출자비율이 100분의 10 미만일 것)와 「건축물의 분양에 관한 법률」 제4조제1항제1호에 따라 신탁계약과 대리사무계약을 체결한 경우는 그러하지 아니하다.

⑥～⑩ ⁠(생 략)

○ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】

4. "공공지원민간임대주택"이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

가.「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

나.「주택법」 제2조제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 종전부동산(이하 "종전부동산"이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택

다. 제21조제2호에 따라 용적률을 완화 받거나「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택

라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택

마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

○민간임대주택에 관한 특별법 제5조【임대사업자의 등록】

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

1. 삭제

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

○민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조【임대사업자 등록 및 변경신고 등】

① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다.

1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자

2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(이하 "사업계획승인"이라 한다)을 받은 자

나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 "건축허가"라 한다)를 받은 자

다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자

라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 분양계약을 체결한 자

3. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 제2호 외의 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가.「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

나.「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사(이하 "부동산투자회사"라 한다)

다.「법인세법」 제51조의2제1항제9호에 해당하는 투자회사(이하 "투자회사"라 한다)

라.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제18항에 따른 집합투자기구(이하 "집합투자기구"라 한다)

마. 소속 근로자에게 임대하기 위하여 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인으로 한정한다)

4. 삭제

(이하생략)

4. 관련사례

○ 서면-2016-법령해석법인-6021, 2017.07.11.

「법인세법」제51조의2제1항제9호나목부터 아목까지의 요건을 갖춘 프로젝트금융투자회사가 정관상 존속기간의 범위 내에서 테마파크 및 쇼핑몰을 신축하여 임대한 후 매각하는 사업은 ⁠「법인세법」제51조의2제1항제9호가목의 특정사업에 해당하는 것임

○ 서면-2016-법인-3935, 2016.06.23.

(질의1과 관련)「법인세법」제51조의2 제1항 제6호의 특정사업 요건을 충족한 프로젝트금융투자회사가 존속기간을 정관에 한시적으로 정하여 설립하고, 물류센터를 신축하여 양도함에 있어서 당해 회사의 정관상 존속기간 범위내에서 수익성 제고 등을 위해 신축된 물류센터를 일시 임대한 후 양도하는 경우에는 같은 호 가목에서 규정하고 있는 특정사업의 운용요건을 갖춘 것으로 보는 것임

(질의2와 관련) 프로젝트금융투자회사가 별개의 장소에 있는 사업부지에 각각 물류센터 개발사업을 수행하는 경우에 동 개발사업은「법인세법」제51조의2제1항제9호가목의 특정사업에 해당하지 않는 것임

○ 서면-2015-법령해석법인-2230, 2016.05.19.

「법인세법」제51조의2제1항제9호 각 목의 요건을 충족하는 프로젝트금융투자회사(PFV)가 도시형생활주택 및 근린생활시설(이하 ⁠“주택 등”)을 건설하여 부동산투자회사(임대주택리츠)에 매각함에 있어 당해 법인의 정관상 존속기간 범위 내에서 수익성 제고 및 관련법령의 요건을 충족시키기 위해 주택 등에 대해 임대사업자등록을 하고 일시 임대한 후 매각하는 경우 같은법 제51조의2제1항제9호가목에서 규정하고 있는 ⁠“특정사업”의 운용 요건을 갖춘 것으로 보는 것임.

○ 재정경제부 법인세제과-880, 2006.12.06.

「법인세법」 제51조의 2 제1항 제6호 나목 내지 아목의 요건을 충족한 투자회사가 상가를 신축하여 양도함에 있어서 당해 회사의 정관상 존속기간 범위내에서 수익성 제고 등을 위해 신축된 상가를 일시 임대한 후 양도하는 경우에는 동호 가목에서 규정하고 있는 ⁠“특정사업”의 운용요건을 갖춘 것으로 보는 것임.

○ 법인세과-3635, 2008.11.26.

귀 질의의 경우 유사한 질의에 대한 회신사례(서면2팀-1439 '05.9.8)를 보내드리니 참고하시기 바랍니다.

□ 서면2팀-1439('05.9.8)

「법인세법」 제51조의 2 제1항 제6호 및 같은 법 시행령 제86조의 2 제2항 내지 제4항의 요건을 충족하는 프로젝트투자금융회사가 내국인으로부터 토지를 취득하여 주상복합건물을 신축하여 분양하는 경우 법인세법 제51조의 2 제1항 제6호 가목에서 규정하는 ⁠‘특정사업’에 해당하여 법인세법 시행령 제86조에서 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당하는 경우 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 공제하는 것임.

○ 서면2팀-779, 2006.05.08.

귀 질의의 경우 법인세법 제51조의2 제1항 제6호 및 같은법 시행령 제86조의 2 제2항 내지 제4항의 요건을 충족하는 프로젝트투자금융회사가 내국인으로부터 토지를 취득하여 복합상업용 건물을 신축, 분양한 후 매각하는 부동산개발사업을 영위하는 경우 같은법 제51조의2 제1항 제6호 가목에서 규정하는 "특정사업"에 해당하여 같은법 시행령 제86조에서 규정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액계산시 공제받을 수 있는 것임.

출처 : 국세청 2018. 09. 21. 서면-2018-법인-2633[법인세과-2556] | 국세법령정보시스템