재건축·재개발 주택 양도소득세 감면 기간 및 범위 해설

요지

조특법 제99조의2제1항에서 말하는 취득일은 ⁠「소득세법」상 취득일을 말하는 것이고, 해당 감면대상 주택이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축·재개발되는 경우 감면대상 주택에 대한 양도소득의 범위내에서 감면이 되며, 재건축·재개발 공사기간을 포함하여 5년 경과 여부를 판정함

회신

1. 귀 질의1)의 경우, ⁠「조세특례제한법」제99조의2제1항을 적용할 때 취득일은 ⁠「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 따른 취득시기를 말하는 것입니다.
2. 귀 질의2)의 경우, 우리 청 기존해석사례(서면법규과-260, 2014.3.24)를 참고 하시기 바랍니다.
3. 귀 질의3)의 경우, 위 2.를 적용할 때 감면대상 주택의 취득일로부터 5년이 경과했는지 여부는 해당 재건축․재개발 사업의 공사기간을 포함하여 판정하는 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  - 2013.12.24. 조특법 제99조의2 제1항에서 규정한 1세대1주택자의 주택^*(감면대상기존주택)을 취득하는 매매계약 체결

         * 전용면적 : 79.83㎡, 취득가액 : 9억원

  - 2014.02.25. 감면대상 기존주택임을 확인하는 날인을 받음

  - 2014.03.03. 잔금청산일

  - 2017.10.00. ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분예정

 ○ 질의내용

  1. ⁠「조세특례제한법」제99조의2제1항에서 규정한 취득일부터 5년을 적용할 때 기산일은 취득일(2014.3.3)인지, 확인날인을 받은 날(2014.2.25)인지

  2. 전용면적 85㎡이하인 감면대상 기존주택을 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축하면서 85㎡를 초과하는 주택을 받을 경우 감면 적용여부

  3. 감면대상 기존주택이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축되는 기간(멸실일부터 재건축 완성일)은 취득일부터 5년의 기간에서 제외하는 것인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(이하 이 조 생략)

○ 조세특례제한법 제2조 【정의】

① 생략

② 제1항에 규정된 용어 외의 용어에 관하여는 이 법에서 특별히 정하는 경우를 제외하고는 제3조제1항제1호부터 제19호까지에 규정된 법률에서 사용하는 용어의 예에 따른다.

(이하 이 조 생략)

○ 조세특례제한법 제3조 【조세특례의 제한】

① 이 법, 「국세기본법」 및 조약과 다음 각 호의 법률에 따르지 아니하고는 조세특례를 정할 수 없다.

1. ⁠「소득세법」

(이하 이 조 생략)

○ 조세특례제한법 제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 생략

④ 제1항에 따른 양도소득세의 감면은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 제1항에 따른 감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출한 경우에만 적용한다.

⑤ 제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① ~ ② 생략

③ 법 제99조의2제1항 전단에서 "1세대 1주택자의 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하며, 이하 이 조에서 "감면대상기존주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 다음 각 호에 해당하는지를 판정할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보되, 1세대의 구성원이 1주택을 공동으로 소유하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 2013년 4월 1일 현재 ⁠「주민등록법」상 1세대(부부가 각각 세대를 구성하고 있는 경우에는 이를 1세대로 보며, 이하 이 항에서 "1세대"라 한다)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은 ⁠「주택법」에 따른 주택을 말하며, ⁠「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년 4월 1일 현재 ⁠「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본다. 이하 이 항에서 "1주택"이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택

2. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우(제1호에 따라 1주택으로 보는 오피스텔을 소유하고 있는 자가 다른 주택을 취득하는 경우를 포함한다)로서, 종전의 주택의 취득 등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날(등기일을 말한다)부터 3년 이내에 매매계약을 체결하고 양도하는 종전의 주택. 다만, 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전의 주택으로 한정한다.

④ 제3항 각 호 외의 부분에서 "지역별로 정하는 배율"이란 다음의 각 호의 구분에 따른 배율을 말한다.

1. 도시지역 안의 토지: 5배

2. 도시지역 밖의 토지: 10배

⑤ 제3항을 적용할 때 다음 각 호의 감면대상기존주택은 제외한다.

1. 감면대상기존주택 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 감면대상기존주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.

2. 2013년 3월 31일 이전에 체결한 매매계약을 과세특례 취득기간 중에 해제한 매매계약자 또는 그 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 감면대상기존주택

3. 감면대상기존주택 중 오피스텔을 취득하는 자가 취득 후 제2항제4호 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔

⑥ 법 제99조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 구분에 따른 자를 말한다.

1. 생략

2. 제3항에 해당하는 주택: 감면대상기존주택 양도자

⑦ 법 제99조의2제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

⑧ 법 제99조의2에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 제11항 또는 제12항에 따라 확인하는 날인을 받아 교부받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

⑨ ~ ⑪ 생략

⑫ 감면대상기존주택 양도자는 2014년 3월 31일까지 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 한다.

(이하 이 조 생략)

○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】

① 법 제43조제1항에 따른 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액은 「소득세법」 제95조제1항에 따른 양도소득금액 또는 「법인세법」 제55조의2제1항에 따른 양도소득(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)으로서 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 취득일부터 5년이 되는 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용한다.

② 생략

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 기획재정부 재산세제과-135, 2014.02.21

「조세특례제한법 시행령」제99조의 2 제3항에 따른 감면대상기존주택을 취득한 후「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발・재건축 등으로 당해 감면대상기존주택이 신축주택으로 전환된 후 양도되는 경우에도 ⁠「조세특례제한법」제99조의 2에 따른 양도소득세 과세특례가 적용되는 것이나, 감면대상기존주택에 대한 양도소득 범위 내에서 양도소득세가 감면됩니다. 이 경우 정비사업조합으로부터 감면대상기존주택의 평가액 범위 내에서 2채의 신축주택을 공급받은 경우 2주택 모두 과세특례가 적용되는 것입니다.

○ 서면법규과-260 , 2014.03.24

귀 서면질의의 경우, 거주자가 「조세특례제한법 시행령」제99조의2 제3항에 따른 감면대상기존주택을 취득한 후 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발・ 재건축 사업을 시행하는 정비사업조합에 해당 주택을 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택을 양도하는 경우 관리처분계획인가일 현재 신축주택의 조합원분양가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터를 초과하더라도「조세특례제한법」제99조의2에 따른 양도소득세 과세특례가 적용되는 것이며, 이 경우 감면대상기존주택에 대한 양도소득 범위 내에서 양도소득세 과세특례가 적용되는 것입니다.

○ 서면법규과-461, 2014.05.07.

「조세특례제한법」 제99조의2 제1항을 적용받는 주택(이하 ⁠“감면대상 기존주택”이라 함)이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획에 따라 조합원입주권으로 전환되어 양도되는 경우에도 같은 법 제99조의2에 따른 양도소득세 과세특례가 적용되는 것이나, 당초 취득한 감면대상 기존주택에 대한 양도소득 범위 내에서 감면하는 것입니다.

출처 : 국세청 2017. 02. 01. 서면-2016-부동산-4855[부동산납세과-111] | 국세법령정보시스템