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재개발·재건축시 상가 현물출자와 청산금 양도소득세 과세
서면-2018-부동산-1091[부동산납세과-854] · 2018. 08. 28.Q질의내용
- 재개발·재건축사업 참여 시 조합원이 기존상가와 토지를 조합에 현물출자하고 상가분양권, 조합원입주권을 받으며 청산금을 수령할 때, 양도소득세 과세대상이 어떻게 되는지?
S요약
R회신 내용 서면-2018-부동산-1091[부동산납세과-854] · 2018. 08. 28.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2018-부동산-1091[부동산납세과-854], 2018-08-28
- 재개발사업이나 재건축사업에서 공동 소유한 기존상가 및 부수토지를 조합에 현물출자하고 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권, 상가분양권을 취득하는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니함을 밝혔습니다.
- 다만, 해당 사안에서 환지청산금을 교부받은 부분에 한하여 양도에 해당한다고 판단하였으니, 이에 따른 금액은 양도소득세 과세대상이 됩니다.
- 유사 예규(부동산거래관리과-106, 서면4팀-39 등)에서도 같은 입장임을 알 수 있습니다.
- 이 경우, 현물출자에 따른 조합원입주권 및 상가분양권 취득은 과세되지 않으나, 청산금은 양도소득세가 과세될 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제88조(정의): 자산의 유상 이전을 양도로 보되, 도시개발법 등에 따른 환지처분의 경우는 양도로 보지 아니함
- 소득세법 제94조(양도의 범위와 해당 자산): 부동산을 양도하거나, 부동산에 관한 권리를 양도하는 경우 양도소득세 과세대상
- 도시및주거환경정비법: 정비사업조합의 관리처분계획에 따라 조합원이 받은 입주권 등은 환지로 간주함
- 환지청산금을 지급받는 경우에는 해당 금액만큼은 양도로 보아 양도소득세가 부과됨
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
재개발사업·재건축사업시행으로 조합원이 공동 소유한 기존상가 및 그 부수토지를 조합에 현물출자하고 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권, 상가분양권을 취득하는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하는 것입니다
회신
귀 서면질의의 경우, 재개발사업·재건축사업시행으로 조합원이 공동 소유한 기존상가 및 그 부수토지를 조합에 현물출자하고 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권, 상가분양권을 취득하는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하는 것입니다
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-2007.12.26. 甲(본인)·乙(모)·丙(형제)·丁(형제) 은 ‘대전시 서구’ 소재 A상가건물 및 부수토지 를 각각 1/4지분으로 취득하여 부동산임대사업을 공동으로 영위함.
-재개발사업 관리처분계획인가 등에 따라 A상가건물 및 그 부수토지를 조합에 제공하고 상가 분양권 및 조합원입주권을 취득하고 청산금을 교부받을 예정임
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【A상가건물 권리가액 등 취득내역】 |
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C |
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· A상가 권리가액 : 16억원 ⇒ ①상가분양권(B)취득 : 3억원(甲·丙·丁 소유) |
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○ 질의내용
기존상가(A) 및 부수토지를 재개발정비사업조합에 제공하고 1상가 분양권 과 1조합원입주권 및 청산금을 수령하는 경우, 1상가 분양권과 청산금은 甲·丙·丁 공동(각각 1/3지분)으로 취득·수령하고, 1조합원입주권은 乙 단독명의로 취득하는 경우 양도소득세 과세대상인지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
2. "주식등"이란 주식 또는 출자지분을 말하며, 신주인수권과 대통령령으로 정하는 증권예탁증권을 포함한다.
3. "주권상장법인"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제15항제3호에 따른 주권상장법인을 말한다.
4. "주권비상장법인"이란 제3호에 따른 주권상장법인이 아닌 법인을 말한다.
5. "실지거래가액"이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.
6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
8. "농지"란 논밭이나 과수원으로서 지적공부(地籍公簿)의 지목과 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소(池沼), 농도(農道) 및 수로(水路) 등에 사용되는 토지를 포함한다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 부동산거래관리과-106, 2011.02.08.
1. 귀 질의 1, 2, 3의 경우,「도시및주거환경정비법」제18조의 규정에 의한 정비사업조합이 같은 법의 규정에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업, 도시환경정비사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 같은 조합측으로부터 건설된 건물의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 건물을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다. 2. 귀 질의 4의 경우, 우리 청의 기존 해석사례(서면인터넷방문상담2팀-904, 2004.04.28 )를 참조하시기 바랍니다.
○ 서면4팀-39, 2008.1.7
「도시및주거환경정비법」 제18조의 규정에 의한 정비사업조합이 「같은법」 규정에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임.
○ 서면5팀-11, 2006.09.06.
【질의】재건축조합원 또는 재개발조합원이 가지고 있는 건축물을 현물출자할 경우 현물감정평가액20억 현물(아파트분양권 5억)과 현금청산액15억원을 수령할 경우 현금청산액15억원이 양도소득세 과세대상이 되는지
【회신】도시재개발법에 의한 도시재개발사업의 조합원으로 참여하여 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 부동산을 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임.
○ 서면4팀-1146, 2008.5.9
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재개발조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 현금으로 청산받아 부동산을 양도하는 경우에는「소득세법」제94조 제1항 제1호의 부동산 양도에 해당하는 것임.
○ 재일46014-978, 2000.8.9.
주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지·건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임.
출처 : 국세청 2018. 08. 28. 서면-2018-부동산-1091[부동산납세과-854] | 국세법령정보시스템
유권해석
재개발·재건축시 상가 현물출자와 청산금 양도소득세 과세
서면-2018-부동산-1091[부동산납세과-854] · 2018. 08. 28.Q질의내용
- 재개발·재건축사업 참여 시 조합원이 기존상가와 토지를 조합에 현물출자하고 상가분양권, 조합원입주권을 받으며 청산금을 수령할 때, 양도소득세 과세대상이 어떻게 되는지?
S요약
R회신 내용 서면-2018-부동산-1091[부동산납세과-854] · 2018. 08. 28.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2018-부동산-1091[부동산납세과-854], 2018-08-28
- 재개발사업이나 재건축사업에서 공동 소유한 기존상가 및 부수토지를 조합에 현물출자하고 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권, 상가분양권을 취득하는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니함을 밝혔습니다.
- 다만, 해당 사안에서 환지청산금을 교부받은 부분에 한하여 양도에 해당한다고 판단하였으니, 이에 따른 금액은 양도소득세 과세대상이 됩니다.
- 유사 예규(부동산거래관리과-106, 서면4팀-39 등)에서도 같은 입장임을 알 수 있습니다.
- 이 경우, 현물출자에 따른 조합원입주권 및 상가분양권 취득은 과세되지 않으나, 청산금은 양도소득세가 과세될 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제88조(정의): 자산의 유상 이전을 양도로 보되, 도시개발법 등에 따른 환지처분의 경우는 양도로 보지 아니함
- 소득세법 제94조(양도의 범위와 해당 자산): 부동산을 양도하거나, 부동산에 관한 권리를 양도하는 경우 양도소득세 과세대상
- 도시및주거환경정비법: 정비사업조합의 관리처분계획에 따라 조합원이 받은 입주권 등은 환지로 간주함
- 환지청산금을 지급받는 경우에는 해당 금액만큼은 양도로 보아 양도소득세가 부과됨
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
재개발사업·재건축사업시행으로 조합원이 공동 소유한 기존상가 및 그 부수토지를 조합에 현물출자하고 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권, 상가분양권을 취득하는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하는 것입니다
회신
귀 서면질의의 경우, 재개발사업·재건축사업시행으로 조합원이 공동 소유한 기존상가 및 그 부수토지를 조합에 현물출자하고 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권, 상가분양권을 취득하는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하는 것입니다
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-2007.12.26. 甲(본인)·乙(모)·丙(형제)·丁(형제) 은 ‘대전시 서구’ 소재 A상가건물 및 부수토지 를 각각 1/4지분으로 취득하여 부동산임대사업을 공동으로 영위함.
-재개발사업 관리처분계획인가 등에 따라 A상가건물 및 그 부수토지를 조합에 제공하고 상가 분양권 및 조합원입주권을 취득하고 청산금을 교부받을 예정임
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【A상가건물 권리가액 등 취득내역】 |
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· A상가 권리가액 : 16억원 ⇒ ①상가분양권(B)취득 : 3억원(甲·丙·丁 소유) |
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○ 질의내용
기존상가(A) 및 부수토지를 재개발정비사업조합에 제공하고 1상가 분양권 과 1조합원입주권 및 청산금을 수령하는 경우, 1상가 분양권과 청산금은 甲·丙·丁 공동(각각 1/3지분)으로 취득·수령하고, 1조합원입주권은 乙 단독명의로 취득하는 경우 양도소득세 과세대상인지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
2. "주식등"이란 주식 또는 출자지분을 말하며, 신주인수권과 대통령령으로 정하는 증권예탁증권을 포함한다.
3. "주권상장법인"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제15항제3호에 따른 주권상장법인을 말한다.
4. "주권비상장법인"이란 제3호에 따른 주권상장법인이 아닌 법인을 말한다.
5. "실지거래가액"이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.
6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
8. "농지"란 논밭이나 과수원으로서 지적공부(地籍公簿)의 지목과 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소(池沼), 농도(農道) 및 수로(水路) 등에 사용되는 토지를 포함한다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 부동산거래관리과-106, 2011.02.08.
1. 귀 질의 1, 2, 3의 경우,「도시및주거환경정비법」제18조의 규정에 의한 정비사업조합이 같은 법의 규정에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업, 도시환경정비사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 같은 조합측으로부터 건설된 건물의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 건물을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다. 2. 귀 질의 4의 경우, 우리 청의 기존 해석사례(서면인터넷방문상담2팀-904, 2004.04.28 )를 참조하시기 바랍니다.
○ 서면4팀-39, 2008.1.7
「도시및주거환경정비법」 제18조의 규정에 의한 정비사업조합이 「같은법」 규정에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임.
○ 서면5팀-11, 2006.09.06.
【질의】재건축조합원 또는 재개발조합원이 가지고 있는 건축물을 현물출자할 경우 현물감정평가액20억 현물(아파트분양권 5억)과 현금청산액15억원을 수령할 경우 현금청산액15억원이 양도소득세 과세대상이 되는지
【회신】도시재개발법에 의한 도시재개발사업의 조합원으로 참여하여 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 부동산을 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임.
○ 서면4팀-1146, 2008.5.9
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재개발조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 현금으로 청산받아 부동산을 양도하는 경우에는「소득세법」제94조 제1항 제1호의 부동산 양도에 해당하는 것임.
○ 재일46014-978, 2000.8.9.
주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지·건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임.
출처 : 국세청 2018. 08. 28. 서면-2018-부동산-1091[부동산납세과-854] | 국세법령정보시스템
