합산배제 임대주택 재건축 시 종부세 비과세 범위

재건축된 조정대상지역 임대주택 2채의 종부세 합산배제

재산세제과-100 · 2021. 02. 01.

질의 및 요약

Q질의내용

조정대상지역 내 합산배제 임대주택 1채를 재건축하여 2채를 새로 취득한 경우, 종합부동산세 합산배제 대상이 되는 주택은 무엇입니까?

S요약

조정대상지역 내 합산배제 임대주택이 재건축되어 2주택을 새로이 취득한 경우, 종합부동산세 합산배제가 가능한 주택은 재건축 후 취득한 두 주택 모두로 판단됩니다. 이에 종부세 산정 시 구주택이 아닌, 새로 분양받은 2주택이 합산배제 요건을 충족하는지 여부가 중요합니다.

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핵심 정리

R회신 내용 재산세제과-100 · 2021. 02. 01.

기획재정부 재산세제과-100(2021.2.1.) 회신에 따르면 본 사안의 경우 종합부동산세 합산배제 대상 주택은 새로 신축하여 취득한 2주택 모두로 판단하였습니다.
질의내용 중 제1안(재건축으로 멸실되어 새로이 취득한 2주택)이 타당하다고 명확히 회신하였습니다.
근거로는, 합산배제 임대주택의 지위를 가졌던 주택이 재건축이라는 요건 하에 분양으로 새로 취득된 경우, 취득한 2주택 모두가 합산배제 요건을 충족할 시 각각 합산배제가 가능하다고 해석됩니다.
기존 구주택의 평가가액 내 1채만 해당된다는 제2안은 인정되지 않으며, 새롭게 취득한 전체 주택에 대한 합산배제 판단이 중요함을 명시하였습니다.
실무적으로는, 새로 취득한 2주택 모두를 합산배제 임대주택으로 신고하여야 하며, 각 주택이 관련 법령상 요건을 충족하는지의 여부를 개별적으로 판단해야 합니다.

L관련 법령 해석

종합부동산세법 제8조(합산배제 대상 임대주택의 범위): 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 요건을 갖춘 임대주택은 종합부동산세 합산배제 대상
종합부동산세법 시행령 제10조: 재건축 등으로 인한 분양·교환 주택의 합산배제 요건
민간임대주택에 관한 특별법 제2조: 임대주택 및 장기임대주택의 정의, 요건 등
조정대상지역은 부동산 규제 및 주택관련 세법상 특례가 적용되는 지역으로서, 해당 지역 주택의 증·감에 따른 과세 특례 존재

사례 Q&A

1. 재건축으로 1주택에서 2주택을 취득하면 종부세 합산배제 주택은 몇 채인가요?

답변

재건축으로 새로 취득한 2주택 모두를 종부세 합산배제 대상으로 볼 수 있습니다.

근거

기획재정부 재산세제과-100 회신에서는 새로 취득한 2주택 전부가 합산배제 대상임을 명확히 하였습니다.

2. 종부세 합산배제 임대주택이 재건축된 후 새로 취득한 여러 주택도 모두 합산배제가 되나요?

답변

새로 분양받은 각 주택이 요건을 충족하면 모두 합산배제가 가능합니다.

근거

합산배제 임대주택 요건을 충족하는 개별 주택마다 적용될 수 있음을 유권해석에서 밝히고 있습니다.

3. 구 임대주택 평가가액 범위 내 한 채만 종부세 비과세로 인정되나요?

답변

그렇지 않고, 재건축 후 새로 취득한 2주택 모두가 비과세 합산배제 적용 대상이 됩니다.

근거

기획재정부 회신에 따르면 구주택 평가가액 내 1주택만 합산배제된다는 해석은 인정되지 않습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

합산배제 임대주택으로 적용받던 조정대상지역내 1주택이 재건축되어 2주택을 취득한 경우 종합부동산세 합산배제 가능한 주택은 재건축되어 새로 취득한 2주택임

회신

⁠[질의내용]
합산배제 임대주택으로 적용받던 조정대상지역내 1주택을 재건축 및 청산금을 추가로 납부하여 2주택을 취득한 경우
- 재건축으로 취득한 2주택 중 종합부동산세 합산배제 가능한 주택

(제1안) 재건축으로 멸실되어 새로이 취득한 2주택
⁠(제2안) 구주택 평가가액 범위내의 1주택

[회신]
귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다.

[사실관계]

○서울 소재 다가구주택^＊의 재건축과 관련하여 ’18.9.13. 이전에 A건설사를 시공사로 하는 분양계약을 체결하였으나, ’18.9.14. 이후 B건설사를 시공사로 변경하여 분양계약을 다시 체결 예정

- 기존에 보유한 1주택에 청산금을 추가로 납부하여 2주택으로 분양신청

＊ 현황 : 연면적 184.5㎡, 공시가격 602백만원(’18.1.기준)

○ 그 외 사실관계는 다음과 같이 가정함

- 질의일 현재 다가구주택 외 주택은 보유하지 않음

- 다가구주택을 재건축 전까지 합산배제 임대주택으로 신고

- 재건축으로 취득할 2주택을 합산배제 임대주택으로 신고

출처 : 기획재정부 2021. 02. 01. 재산세제과-100 | 국세법령정보시스템

간편 문의

재건축된 조정대상지역 임대주택 2채의 종부세 합산배제

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