요지
주택 중 부속토지만을 소유하여 지방자치단체에 임대주택으로서 임대사업자등록을 할 수 없는 경우에는 종합부동산세 합산배제를 적용할 수 없음
회신
귀 질의 경우 기존 해석사례 “종합부동산세과-25, 2011.10.13.”을 참고하시기 바랍니다.
○ 종합부동산세과-25, 2011.10.13.
(생략) 임대주택으로서 종합부동산세를 과세제외 받으려면 종합부동산세법시행령 제3조에 따른 일정 요건을 갖춘 임대주택에 대하여 과세기준일(6월1일) 현재 지방자치단체에 임대사업자등록과 세무서에 주택임대업 사업자등록이 되어야 하므로*,
주택 중 부속토지만을 소유하여 지방자치단체에 임대주택으로서 임대사업자등록을 할 수 없는 경우에는 종합부동산세 합산배제를 적용할 수 없음
* (현행) 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 ｢종합부동산세법｣ 제48조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자등록을 한 것으로 봄(종합부동산세법 시행령 §3① 단서)
1. 사실관계
-임대주택(다세대주택, ’15년 취득)의 건물은 배우자가, 부속토지(대지)는 신청인이 소유하고 있으며 취득 이후 계속 임대 중임
- ’22년 귀속분 합산배제를 적용받기 위해 건물 소유자(배우자)가 민간임대주택법에 따른 장기일반민간임대주택으로 임대사업자등록을 하고 소득법 §168에 따른 주택 임대업 사업자등록을 하며 임대 중임
* 건물 소유자(배우자)는 합산배제 신고기한까지 임대사업자등록 및 세무서 사업자등록한 것으로 전제함
2. 질의내용
-주택의 건물 소유자(배우자)가 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록 및 세무서 사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우로서, 그 주택의 부속토지 소유자(신청인)가 임대사업자 등록을 하지 못하는 경우에도 합산배제를 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련 법령 및 해석 사례
□ 종합부동산세법(2022.12.31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것)
제8조【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
□ 종합부동산세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33266호로 개정되기 전의 것)
제3조【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「공공주택 특별법」 제49조제4항에 따라 임대료등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
□ 민간임대주택에 관한 특별법
제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
7. "임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.
제5조【임대사업자의 등록】
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
□ 기획재정부 재산세제과-880, 2022.8.3.
【질의】주택 부속토지(이하 “쟁점토지”)만을 소유한 갑공사가 공공주택 사업자인 을법인에 쟁점토지를 임대한 경우로서 을법인이 건설하여 임대하는 주택이 종부령§3①(1)에 따른 합산배제대상 건설임대주택에 해당하는 경우, 갑공사가 을법인에 임대하는 주택 부속토지도 종부령§3①(1)에 따른 합산배제대상임대주택으로 볼 수 있는지 여부
(제1안) 합산배제대상 임대주택으로 볼 수 있음
(제2안) 합산배제대상 임대주택으로 볼 수 없음
【회신】귀 청의 질의에 대하여 제2안이 타당합니다.
□ 종합부동산세과-25, 2011.10.13.
주택 중 부속토지만을 소유하는 경우에는 지방세법에 따라 주택분 재산세가 과세되며, 주택분 재산세 납세의무자로서 주택(주택분 재산세가 부과된 부속토지 포함)의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 주택임대소득에 대한 종합소득세 과세 여부와 관계없이 종합부동산세를 납부할 의무가 있음
또한 임대주택으로서 종합부동산세를 과세제외 받으려면 종합부동산세법시행령 제3조에 따른 일정 요건을 갖춘 임대주택에 대하여 과세기준일(6월1일) 현재 지방자치단체에 임대사업자등록과 세무서에 주택임대업 사업자등록이 되어야 하므로,
주택 중 부속토지만을 소유하여 지방자치단체에 임대주택으로서 임대사업자등록을 할 수 없는 경우에는 종합부동산세 합산배제를 적용할 수 없음
□ 서면인터넷방문상담5팀-952, 2007.3.23.
【질의】대지와 주택을 각각 소유한 부부가 임대한 주택이 합산배제 임대주택(종합부동산세법 시행령 제3조 제1항)에 해당하는지 여부
【회신】「종합부동산세법」제8조의 합산배제 임대주택 규정은 「임대주택법」제6조 제1항 규정에 의하여 시장.군수 또는 구청장에게 임대사업자등록 및 「소득세법」제168조 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 임대하는 주택에 대하여 적용되는 것임
□ 서면인터넷방문상담5팀-1129, 2006.12.7.
【질의】(생략) 종합부동산세 신고시 토지소유자(갑)의 경우 주택분 종합부동산세가 과세되는지 여부?
【회신】(생략) 주택과 그 부수토지를 각각 다른 세대가 보유하는 경우 그 주택의 부속토지 소유자는 주택분 종합부동산세가 과세되는 것이며, 종합부동산세가 부과되지 않는 합산배제 임대주택은 종합부동산세법시행령 제3조 제1항 각호의 요건을 갖춘 임대주택을 말하는 것입니다.
출처 :
국세청 2023. 03. 06. 서면-2022-부동산-5134[부동산납세과-622] | 국세법령정보시스템
