공유토지 지분정리 시 양도소득세 과세 여부

요지

다수인이 공동으로 소유하는 연접하지 않은 2필지 이상의 토지를 1인이 1필지 이상을 단독소유하기 위하여 나머지 필지의 지분을 정리하는 경우 자산의 유상이전으로 양도소득세 과세함

답변내용

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 다수인이 공동으로 소유하는 연접하지 않은 2필지 이상의 토지를 공동소유자 중 1인이 분필․합필 및 분할로 1필지 이상을 단독소유하게 하고, 나머지 필지에 대해서는 단독소유하게 된 특정인의 감소분(면적)을 다른 자의 지분 비율대로 안분하여 증가시켜 공동 소유로 구분 등기함으로써 서로의 지분을 정리하는 것은, 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 재산의 유상이전으로「소득세법」제88조에서 규정하는 양도에 해당하는 것이며,
그 구분의 등기 전후의 지분 변동이 있었는지 여부는 그 가액을 기준으로 판단하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ ★★★(갑)와 ☆☆☆(을)외 6인 총8명은 ♧♧ ♧♧군 ♧♧면 ♧♧리 소재 부동산 7필지를 공동소유하고 있는 상태임

 ○ 갑은 본인만 공동소유관계를 해소하여 단독소유하고 나머지 을외 6인은 공유관계를 지속한다는 소송을 제기함

  - 갑은 7필지의 지분을 2곳으로 통합하고, 분할 이후에도 각 인별 소유면적의 증감은 없으며, 소유자별 금전의 수수도 없음

    ▶ 분할 전 토지별 내역

  ▶ 분할 후 토지별 내역

 *359-2, 5는 일부면적만 분필․합필하여 갑이 단독소유, 산 89-30의 경우 갑이 단독소유하고 그 외 번지는 갑이 소유하지 않고, 을외 6인의 지분율이 증가함

 *지번별 공시지가의 차이로 공유물 분할후 갑의 지분가액은 감소할 것으로 예상됨

2. 질의내용

 ○ 다수인이 공동으로 소유하는 2필지 이상의 토지를 1인이 1필지 이상을 단독소유하기 위하여 나머지 필지의 지분을 정리하는 경우 양도소득세가 과세되는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.

1. ⁠「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

2. 토지의 경계를 변경하기 위하여 ⁠「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

○ 상속세 및 증여세법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. "증여"란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증과 사인증여는 제외한다.

7. "증여재산"이란 증여로 인하여 수증자에게 귀속되는 모든 재산 또는 이익을 말하며, 다음 각 목의 물건, 권리 및 이익을 포함한다.

가. 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건

나. 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리

다. 금전으로 환산할 수 있는 모든 경제적 이익

8. "거주자"란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소(居所)를 둔 사람을 말하며, "비거주자"란 거주자가 아닌 사람을 말한다. 이 경우 주소와 거소의 정의 및 거주자와 비거주자의 판정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

9. "수증자"(受贈者)란 증여재산을 받은 거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다) 또는 비거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 외국에 있는 비영리법인을 포함한다)를 말한다.

○ 상속세 및 증여세법 제4조 【증여세 과세대상】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 증여세를 부과한다.

1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익

2. 현저히 낮은 대가를 주고 재산 또는 이익을 이전받음으로써 발생하는 이익이나 현저히 높은 대가를 받고 재산 또는 이익을 이전함으로써 발생하는 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.

3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.

○ 소득세법 기본통칙 88-0…1【 자산의 양도로 보지 아니하는 경우 】

① 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다.

③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.

④ 이혼으로 인하여 혼인중에 형성된 부부공동재산을 ⁠「민법」제839조의2에 따라 재산분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

⑤ 소유자산을 경매․공매로 인하여 자기가 재취득하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

○ 양도소득세 집행기준 88-0-4【연접하지 않은 여러 필질의 토지를 지분정리하여 단독소유로 하는 경우】

   연접하지 않은 2필지 이상의 공유 토지를 단독소유 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지별 자기 지분 감소분과 다른 필지 자기 지분 증가분이 교환되는 자산의 양도에 해당된다.

○ 민법 제268조 【공유물의 분할청구】

① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.

③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.

○ 민법 제269조 【분할의 방법】

① 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.

② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

○ 민법 제596조 【교환의 의의】

   교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

○ 민법 제597조 【금전의 보충지급의 경우】

   당사자 일방이 전조의 재산권이전과 금전의 보충지급을 약정한 때에는 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용한다.

출처 : 국세청 2017. 04. 06. 사전-2016-법령해석재산-0205[법령해석과-0936] | 국세법령정보시스템