요지
조합원입주권 증여시 증여재산가액은 조합원 권리가액 및 추가 불입금액, 프리미엄의 합계액으로 계산됨
회신
귀 질의의 경우 붙임 기존 해석사례 재산세과-202(2012.5.24.)를 참고하시기 바랍니다.
1. 사실관계
○ 도시 및 주거환경정비법에 따른 아파트(상가) 재건축사업 일정
· ’18.7.5. 관리처분계획인가 승인
· ’22.1.20. 사업시행변경인가 승인
○ 향후 관리처분계획변경인가, 공사착수 및 준공(예정공정표상 ’15.12월) 등으로 아직까지 착공도 안된 상태이며, 준공 시까지는 3년 이상의 기간이 남은 상태임
○ 현재 관리처분권리가액 외에 추가불입금 없음
2. 질의내용
○ 해당 조합원입주권 일정 지분을 배우자에게 증여하는 경우 증여재산가액 평가방법
3. 관련법령
○상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
○상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
○상속세 및 증여세법 시행령 제51조【지상권 등의 평가】
② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(「소득세법」 제89조제2항에 따른 조합원입주권의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조제8항제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.
○상속세 및 증여세법 시행규칙 제16조【지상권의 평가등】
③ 영 제51조제2항 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액"이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따라 인가받은 관리처분계획을 기준으로 다음 계산식에 따라 계산한 가액을 말한다.
분양대상자의 종전 토지 및 건축물 가격 × [(정비사업 완료 후의 대지 및 건축물의 총 수입추산액–총소요사업비) ÷ 종전의 토지 및 건축물의 총 가액]
4. 관련 사례
○재산세과-202, 2012.5.24.
증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 「상속세 및 증여세법」제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가하는 것으로서, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 같은 법 제61조제3항 및 같은 법 시행령 제51조제2항에 따라 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가합니다.
귀 질의와 같이 재개발조합원 입주권을 증여하는 경우 “평가기준일까지 불입한 금액”은 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재개발조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이며, “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로서 이는 해당 조합원입주권의 거래상황 및 가격변동 등 구체적인 사실을 확인하여 산정할 사항입니다.
1. 사실관계 및 질의내용
종전주택(해운대구 우동 △△△번지 파크맨션 405호)를 멸실한 후 재개발주택 조합원으로서 공급받은 재개발아파트의 총분양금액 475,250천원으로 종전주택 권리가액 237,197천원을 공제하여 추가부담금은 238,053천원임
- 추가부담금 중 계약금부터 4차까지 119,026천원을 부담한 상태에서 해당 조합원입주권을 증여할 경우로서 매매사례가 확인되지 않는 경우 증여재산가액은 어떻게 평가하는지
(갑설) 증여당시 지방세 과세가액으로 평가한다.
(을설) 재개발주택 조합원 공급계약서상 종전주택의 권리가액에서 추가부담금을 합한 가액으로 평가한다.
출처 :
국세청 2022. 11. 08. 서면-2022-상속증여-3826[상속증여세과-0645] | 국세법령정보시스템
