경청하고 공감하며 해결합니다.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
분야별 맞춤 변호사에게 메시지를 보내보세요.
경력 25년차 가사 민사 형사 학교폭력 가정폭력 성폭력
[수원/용인/화성]SKY출신 변호사가 해결합니다
[서울대] 당신의 편에서 끝까지, 고준용이 정의를 실현합니다
’20.7.10. 이전 아파트 장기일반민간임대주택으로 임대사업자 등록 신청한 경우에는 ’20.7.11. 이후 임대사업자등록 및 세무서사업자등록이 마쳐지더라도 종부령§3①⑻에 따른 합산배제 적용 가능함
귀 질의의 사실관계와 같이 ’20.7.10. 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 일부개정법률로 개정되기 전의 것) 제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간임대주택은 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호나목3)에 따른 ‘제외되는 주택’에 해당하지 않으므로, 같은 항 본문 및 제8호에 따른 요건을 갖추면 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 있습니다.
1. 사실관계
-’18.4.9. A아파트 취득
-’20.7.9. A아파트에 대해 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제1항에 따른 임대사업자등록(장기일반민간임대주택) 신청서를 제출함
-’20.6.1. 과세기준일 현재 임대개시 하지 않음
-’20.7.15. 같은 법 시행령 제5항에 따라 임대사업자 등록대장에 등재됨
-’20.8.10. 임대사업자 등록증을 우편으로 수령함
-’20.8.11. ｢소득세법｣ 제168조에 따라 주택임대업으로 사업자등록신청하고 사업자등록증을 발급받음
-’20.12.21. 주택임대개시
2. 질의내용
-’21년 귀속분 종합부동산세 합산배제를 적용함에 있어, ’20.7.10. 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따라 임대사업자등록 신청을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트로서 ’20.7.11. 이후 임대사업자 등록․세무서 사업자등록이 마쳐진 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호나목3)에 의해 합산배제 임대주택에서 제외되는지 여부
3. 관련 법령 및 해석 사례
□ 종합부동산세법(2022.9.15. 법률 제18977호로 개정되기 전의 것)
제8조【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
□ 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것)
제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.
가. 적용요건
1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.
나. 제외되는 주택
1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]
2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택
3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택
|
부 칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(합산배제 장기일반민간임대주택등에 관한 적용례) 제3조제1항제6호, 같은 항 제7호 각 목 외의 부분 단서, 같은 항 제8호나목3) 및 4)의 개정규정은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. |
4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택
□ 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것)
제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. "임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.
제5조【임대사업자의 등록】
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택
□ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2020.12.8. 대통령령 제31242호로 개정되기 전의 것)
제4조【임대사업자 등록 및 변경신고 등】
① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
③ 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(이하 "시장·군수·구청장"이라 한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다.
④ 제3항에 따라 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이 신청서를 받은 경우에는 즉시 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 이송하여야 한다.
⑤ 제3항 또는 제4항에 따라 신청서를 받은 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장·군수·구청장은 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급하여야 한다.
□ 서면-2020-법령해석재산-3458, 2021.11.29.
「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따른 1세대1주택 특례를 적용할 때, 같은 령 제167조의3제1항제2호마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 2)에 따라 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청을 한 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 제외되는 것입니다.
출처 : 국세청 2023. 04. 11. 서면-2020-부동산-3530[부동산납세과-918] | 국세법령정보시스템
