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부동산임대업과 주택임대사업을 겸영하는 사업자가 부동산임대사업에 사용하던 부동산(토지, 건물 및 부속물 등)에 대한 임대차계약 등을 그대로 포괄적으로 승계하여 그 경영주체만 교체된 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임
부동산임대업과 주택임대사업을 겸영하는 사업자가 부동산임대사업에 사용하던 부동산(토지, 건물 및 부속물 등)에 대한 임대차계약 등을 그대로 포괄적으로 승계하여 그 경영주체만 교체된 경우에는「부가가치세법」제9조 제8항 제2호에 따라 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이며, 임대차계약 등이 승계없이 해당 부동산을 공급하는 경우에는 부동산임대업에 사용하던 건물분(주택임대 해당분 제외)에 대한 공급가액에 대하여 같은 법 제32조에 따라 세금계산서를 발급하여야 하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 일반과세자(건물신축판매업자)인 현 소유주가 일반과세자(임대업)인 매수인에게 아래의 건물을 매매하고자 함
○ 부동산 현황
- 1층 일반음식점(2개로 구분되어 각각 임대 중)
- 2층 다가구주택(2세대로 구분되어 각각 임대 중이며, 국민주택규모 이하)
- 3층 다가구주택(1세대로 소유주가 거주 중이며, 국민주택규모초과)
2. 질의내용
○ 포괄양도양수에 해당하는지 여부
○ 포괄양도양수를 하지 않고 부가가치세를 별도로 하여 본 건물을 일반과세자(임대업)에게 매도할 경우 상가부분 외에 주택부분에 대하여도 부가가치세가 부과되는지 여부
○ 매수자가 부가가치세 별도로 매입을 하여 부가가치세를 납부한 경우 상가부분의 부가가치세와 주택부분의 부가가치세 전액을 환급받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】
⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.
3. 법률에 따라 조세를 물납(物納)하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것
○ 부가가치세법 시행령 제23조 【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】
법 제10조제8항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 「조세특례제한법」 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
1. 미수금에 관한 것
2. 미지급금에 관한 것
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것
○ 서면인터넷방문상담3팀-851, 2008.04.29
재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것으로, 귀 질의의 경우 부동산임대업과 관련된 임차인을 승계하지 아니한 때에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.
○ 서면인터넷방문상담3팀-276, 2008.02.04
부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산임대업과 관련된 임차인을 승계하지 아니하는 때에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임
○ 제도46015-10288, 2001.03.28.
부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업용 자산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리(미수금에 관한 것을 제외함), 의무(미지급금에 관한 것을 제외함) 등을 포괄적으로 양도해 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단 사항임.
출처 : 국세청 2017. 03. 27. 서면-2017-부가-0710[부가가치세과-522] | 국세법령정보시스템
