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상생임대차계약 인정 요건: 체결기간 미준수 시 특례불가
사전-2024-법규재산-0481 · 2024. 08. 12.Q질의내용
- 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 상생임대차계약을 체결하지 않은 경우 소득세법 시행령 제155조의3의 특례를 적용받을 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0481 · 2024. 08. 12.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2024-법규재산-0481 (2024.08.12.)
- 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 상생임대차계약을 체결하지 않은 경우 소득세법 시행령 제155조의3에서 정하는 상생임대차계약에 해당하지 않는다고 답변하였습니다.
- 즉, 임대차계약의 갱신일자가 해당 기간 이전(예: 2021년 12월 8일)인 경우, 임차인·임대인이 소득세법 시행령 제155조의3상 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없다는 점을 명확히 하였습니다.
- 상기 규정 외의 다른 요건(임대료·보증금 5% 이하 증액 등)은 모두 충족하더라도, 결정적 요건인 계약 체결일 준수를 하지 않으면 상생임대주택 특례를 인정받을 수 없음을 명확히 하였습니다.
- 계약 체결 시점 기준을 검토할 때, 실제 계약서상 날짜·계약금 수령일 증빙 등도 중요함을 시사합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결해야 하며, 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이내, 직전임대차계약 임대기간 1년 6개월 이상, 상생임대차계약 임대기간 2년 이상 등의 요건을 함께 충족할 것
- 소득세법 시행령 제155조의3 제2항: 임대보증금과 월임대료 전환 시 증가율 계산 방법 명시
- 소득세법 시행령 제155조의3 제3항: 임대기간 산정 기준을 월력에 따름을 명시
- 소득세법 시행령 제155조의3 제5항: 양도소득세 신고 기한까지 소정의 서류 제출 요건
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하지 아니한 경우에는「소득세법 시행령」제155조의3에서 규정한 “상생임대차계약”에 해당하지 않는 것임
답변내용
1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차계약 만료 전에 갱신계약을 체결한 경우로서 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하지 아니한 경우에는「소득세법 시행령」제155조의3에서 규정한 “상생임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’18. 1.12. 甲은 조정대상지역 내 A아파트 취득
○ ’19.12.23. 임대인 乙과 임대계약(임대기간:2020.2.28.～2022.2.27.)
○ ’21.12. 8. 임대인 乙과 계약갱신(임대기간:2022.2.28.～2024.2.27.)
○ ’24. 2.28. 임대인 乙과 묵시적 갱신(임대기간:2024.2.28.～2026.2.27.)
○ ’24. 6. 7. A아파트 양도
※ 소득령§155의3에 따른 다른 요건은 모두 충족한 것으로 전제
2. 질의요지
○ 직전 임대차계약기간 만료 전에 동일한 임차인과 ’21.12.8. 갱신계약을 체결하고 임대하는 경우, 갱신된 임대차계약을 상생임대차계약으로 보아 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련 법령
○소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
유권해석
상생임대차계약 인정 요건: 체결기간 미준수 시 특례불가
사전-2024-법규재산-0481 · 2024. 08. 12.Q질의내용
- 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 상생임대차계약을 체결하지 않은 경우 소득세법 시행령 제155조의3의 특례를 적용받을 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0481 · 2024. 08. 12.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2024-법규재산-0481 (2024.08.12.)
- 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 상생임대차계약을 체결하지 않은 경우 소득세법 시행령 제155조의3에서 정하는 상생임대차계약에 해당하지 않는다고 답변하였습니다.
- 즉, 임대차계약의 갱신일자가 해당 기간 이전(예: 2021년 12월 8일)인 경우, 임차인·임대인이 소득세법 시행령 제155조의3상 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없다는 점을 명확히 하였습니다.
- 상기 규정 외의 다른 요건(임대료·보증금 5% 이하 증액 등)은 모두 충족하더라도, 결정적 요건인 계약 체결일 준수를 하지 않으면 상생임대주택 특례를 인정받을 수 없음을 명확히 하였습니다.
- 계약 체결 시점 기준을 검토할 때, 실제 계약서상 날짜·계약금 수령일 증빙 등도 중요함을 시사합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결해야 하며, 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이내, 직전임대차계약 임대기간 1년 6개월 이상, 상생임대차계약 임대기간 2년 이상 등의 요건을 함께 충족할 것
- 소득세법 시행령 제155조의3 제2항: 임대보증금과 월임대료 전환 시 증가율 계산 방법 명시
- 소득세법 시행령 제155조의3 제3항: 임대기간 산정 기준을 월력에 따름을 명시
- 소득세법 시행령 제155조의3 제5항: 양도소득세 신고 기한까지 소정의 서류 제출 요건
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하지 아니한 경우에는「소득세법 시행령」제155조의3에서 규정한 “상생임대차계약”에 해당하지 않는 것임
답변내용
1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차계약 만료 전에 갱신계약을 체결한 경우로서 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하지 아니한 경우에는「소득세법 시행령」제155조의3에서 규정한 “상생임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’18. 1.12. 甲은 조정대상지역 내 A아파트 취득
○ ’19.12.23. 임대인 乙과 임대계약(임대기간:2020.2.28.～2022.2.27.)
○ ’21.12. 8. 임대인 乙과 계약갱신(임대기간:2022.2.28.～2024.2.27.)
○ ’24. 2.28. 임대인 乙과 묵시적 갱신(임대기간:2024.2.28.～2026.2.27.)
○ ’24. 6. 7. A아파트 양도
※ 소득령§155의3에 따른 다른 요건은 모두 충족한 것으로 전제
2. 질의요지
○ 직전 임대차계약기간 만료 전에 동일한 임차인과 ’21.12.8. 갱신계약을 체결하고 임대하는 경우, 갱신된 임대차계약을 상생임대차계약으로 보아 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련 법령
○소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
