법인 공동사업 미분양 상가 분할 시 세무처리 및 시가 산정

요지

법인과 법인이 각자의 토지 위에 주택개발 사업을 공동으로 시행하기로 약정하고 공동사업자로 등록을 한 경우, 당해 공동사업장의 자산·부채 및 수입·비용 등에 관한 거래금액 중 각 법인의 지분에 해당하는 금액에 대하여 법인세법을 적용하여 산출된 금액을 당해 법인의 익금과 손금으로 하는 것임

회신

귀 질의1의 경우 아래 회신사례를 참조하시기 바랍니다.
○ 서면2팀-2051(2005.12.13.)
법인과 법인이 각자의 토지 위에 주택개발 사업을 공동으로 시행하기로 약정하고 공동사업자로 등록을 한 경우, 당해 공동사업장의 자산·부채 및 수입·비용 등에 관한 거래금액 중 각 법인의 지분에 해당하는 금액에 대하여 법인세법을 적용하여 산출된 금액을 당해 법인의 익금과 손금으로 하는 것임
귀 질의2의 경우 법인이 각자 사업을 하기 위해 공동사업에 사용되던 미분양 상가를 분할하는 경우, 분할하고자 하는 미분양 상가의 과세표준을 산정함에 있어 그 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이며, 시가가 불분명한 경우에는 같은 법 시행령 제89조 제2항 각호의 규정을 순차적으로 적용하여 계산한 금액으로 하는 것으로, 시가에 해당하는지는 분양이 완료된 상가와 미분양된 상가의 위치, 규모, 입지여건 등 당해 상가의 개별요인 등을 참작하여 사실판단할 사항입니다.

1. 사실관계

 ○법인 갑과 을은 개인사업자로 하여 4층규모 상가 신축 및 분양을 위한 공동사업을 함

  - 토지는 A로부터 매입하였고, 잔금은 대출금으로 지급하였고 현재 상환된 상태이며, 공사비는 분양대금과 각 법인의 출자금으로 충당함

  - 2015.x월에 착공하여 2016.x월에 준공하였고, 모든 사업의 수입과 지출은 반씩 나누기로 약정하고 준공시 당초 약정한대로 50%씩 수입과 지출을 부담함

 ○총예정분양가액 약 xxx억원으로 준공하였고, 분할 전에 전체 예정분양가액 기준으로 약 45%, xx억원 분양하였음

 ○미분양된 xxx억원 규모의 호실을 준공 후 각 지분대로 공유분할하여 2016.xx.xx. 등기하였고, 매출세금계산서를 분양가액 기준으로 공급가액 약 xx억원으로 발행함

 ○갑법인은 분할시점에 분할받은 14개 호실(분양가기준 총 xx억원) 가운데 4층의 호실 중 분양가액 xx억원에 대해 100% 수준에서 분양하였고

  - 분할등기 이후 2건을 매매하였는데 1건은 2016.xx월에 분양가액 대비 95% 수준에서 매매하였고, 2016.xx월에 분양가액 대비 81% 수준에서 매매하였음

  - 을법인은 분할시점에 분할받은 14개호실 중 분할 이후 1건도 매매하지 못함

  - 그 이후 부동산 경기 악화로 더 이상의 추가 분양이 이루어지지 않고 있음

2. 질의내용

 ○공동사업자 분할등기 시 법인세 과세대상인지 여부

 ○분할등기시 상가 건물의 평가액

3. 관련법령

○ 법인세법 제4조 【실질과세】

①자산(資産)이나 사업에서 생기는 수입의 전부 또는 일부가 법률상 귀속되는 법인과 사실상 귀속되는 법인이 서로 다른 경우에는 그 수입이 사실상 귀속되는 법인에 대하여 이 법을 적용한다.

②법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익 등의 명칭이나 형식에도 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】

① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.

② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.

③ 거주자 1인과 그의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 공동사업자에 포함되어 있는 경우로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 그 특수관계인의 소득금액은 그 손익분배비율이 큰 공동사업자(손익분배비율이 같은 경우에는 대통령령으로 정하는 자로 한다. 이하 "주된 공동사업자"라 한다)의 소득금액으로 본다.

○ 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 특례】

① 공동사업장에서 발생한 소득금액에 대하여 원천징수된 세액은 각 공동사업자의 손익분배비율에 따라 배분한다.

② 제81조제1항, 제3항부터 제7항까지 및 제9항부터 제11항까지의 규정과 「국세기본법」 제47조의5에 따른 가산세로서 공동사업장에 관련되는 세액은 각 공동사업자의 손익분배비율에 따라 배분한다.

③ 공동사업장에 대해서는 그 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조제1항[장부의 비치․기록] 및 제168조[사업자등록 및 고유번호 부여]를 적용한다.

④ 공동사업자가 그 공동사업장에 관한 제168조제1항 및 제2항에 따른 사업자등록을 할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동사업자(출자공동사업자 해당 여부에 관한 사항을 포함한다), 약정한 손익분배비율, 대표공동사업자, 지분·출자명세, 그 밖에 필요한 사항을 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

⑤ 제4항에 따라 신고한 내용에 변동사항이 발생한 경우 대표공동사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 변동 내용을 해당 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

⑥ 공동사업장에 대한 소득금액의 신고, 결정, 경정 또는 조사 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제150조 【공동사업장에 대한 특례】

① 법 제87조제4항에서 "대표공동사업자"란 출자공동사업자 외의 자로서 다음 각 호의 자를 말한다.

 1. 공동사업자들 중에서 선임된 자

 2. 선임되어 있지 아니한 경우에는 손익분배비율이 가장 큰 자. 다만, 그 손익분배비율이 같은 경우에는 사업장 소재지 관할세무서장이 결정하는 자로 한다.

② 법 제87조의 규정에 의한 공동사업에서 발생하는 소득금액의 결정 또는 경정은 제87조제4항에 따른 대표공동사업자(이하 이 조에서 "대표공동사업자"라 한다)의 주소지 관할세무서장이 한다. 다만, 국세청장이 특히 중요하다고 인정하는 것에 대하여는 사업장 관할세무서장 또는 주소지관할지방국세청장이 한다.

③ 법 제87조제4항의 규정에 의한 공동사업장의 사업자등록은 대표공동사업자가 기획재정부령이 정하는 공동사업장등이동신고서에 의하여 당해 사업장관할세무서장에게 하여야 한다.

④ 대표공동사업자는 법 제87조제4항에 따른 신고내용에 변동이 발생한 경우 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세기간의 종료일부터 15일 이내에 기획재정부령으로 정하는 공동사업장등이동신고서에 의하여 해당 사업장 관할세무서장에게 그 변동내용을 신고하여야 한다.

⑤ 제64조[감가상각방법의 신고] 및 제94조[재고자산 등의 평가방법의 신고]의 규정의 적용에 있어서 공동사업장에 대한 납세지관할세무서장은 대표공동사업자의 주소지 관할세무서장으로 한다.

⑥ 공동사업자가 과세표준확정신고를 하는 때에는 과세표준확정신고서와 함께 당해공동사업장에서 발생한 소득과 그 외의 소득을 구분한 계산서를 제출하여야 한다. 이 경우 대표공동사업자는 당해 공동사업장에서 발생한 소득금액과 가산세액 및 원천징수된 세액의 각 공동사업자별 분배명세서를 제출하여야 한다.

⑦ 제1항 내지 제6항외에 공동사업장에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】

① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

 1. ⁠「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

 2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조제1항제1호나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조제2항제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.

4. 관련사례

○ 서면2팀-1240(2007.6.28.)

 법인과 법인이 동업계약에 의하여 공동사업을 영위함에 있어 당해 공동사업체를 개인사업자로 사업자등록을 한 경우, 손익 귀속사업연도 등과 관련된 귀 질의는 우리청 기존해석사례인 법인46012-3131(1998.10.23)호, 서면2팀-340(2004.03.02)호, 서면2팀-2051( 2005.12.13)호를 참조하시기 바람

○ 서면2팀-2051(2005.12.13.)

 법인과 법인이 각자의 토지 위에 주택개발사업을 공동으로 시행하기로 약정하고 공동사업자로 등록을 한 경우, 당해 공동사업장의 자산ㆍ부채 및 수입ㆍ비용 등에 관한 거래금액 중 각 법인의 지분에 해당하는 금액에 대하여 법인세법을 적용하여 산출된 금액을 당해 법인의 익금과 손금으로 하는 것임

○ 법규부가2008-0032(2008.11.20.)

 분양이 완료된 상가와 미분양된 상가가의 위치, 규모 및 입지여건 등 객관적 요소가 상이하고, 부동산 가격이 지속적으로 하락하는 상황에서 동업계약을 해지하고 각자 사업을 하기 위해 공동사업에 사용되던 미분양 상가를 분할하는 경우,

  분할하고자 하는 미분양 상가의 과세표준을 산정함에 있어 그 시가는 당해 분양 완료된 상가의 실지거래가액(분양가액)을 적용할 수 없는 것이므로 시가가 불분명한 경우 등에 해당됩니다.

  따라서, 귀 사전답변 신청의 경우에는 「부가가치세법 시행령」제50조제1항제2호 및 「법인세법 시행령」제89조제2항에 따라「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액과 ⁠「상속세 및 증여세법」제61조의 규정을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의하는 것임

출처 : 국세청 2017. 09. 06. 서면-2017-법인-0668[법인세과-2387] | 국세법령정보시스템