요지

임대주택과 관련하여, 과세기준일 현재 수탁자가 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 경우로서 수탁자가 소유하고 있는 주택이 합산배제 요건을 갖춘 경우 종합부동산세 납세의무자인 위탁자의 종합부동산세 합산배제가 가능함

회신

과세기준일 현재 수탁자인 신탁회사가 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제7호에 따른 임대사업자 등록을 하고 ｢소득세법｣제168조 또는 ｢법인세법｣제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 경우로서 수탁자가 소유하고 있는 주택이 ｢종합부동산세법｣ 제8조제2항제1호 및 같은 법 시행령 제3조제1항제4호에 따른 요건을 갖춘 경우 그 납세의무자인 위탁자의 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외하는 것입니다.

1. 사실관계

○A법인(“위탁자”)은 2022.5.20. 신탁회사B법인(“수탁자”)과 관리형 토지신탁을 체결 및 수탁자에게 소유권 이전 등기

○수탁자는 집합건물을 신축하기 전에 주택임대업 사업자등록 및 임대사업자 등록을 하였으며, 신축건물(“쟁점임대주택”)에 대해 2023.7.20. 소유권 보존등기 완료

○위탁자는 2023.7.23. 쟁점임대주택에대한임대사업자등록(구청)을 하였으나, 합산배제 신고기한(2023.9.30.)을 경과하여 2023.11.27. 주택임대업 사업자등록(세무서) 완료

○위탁자는 2023년 귀속 종합부동산세 합산배제 신고기간에 쟁점임대주택을 종부령§3①(4)^*의 주택으로 합산배제 신고

 * 미입주 민간건설임대주택

2. 질의요지

○수탁자가 과세기준일(매년 6월1일) 현재 신탁재산에 대하여 합산배제 요건을 충족한 경우 종합부동산세 납세의무자인 위탁자에게 종합부동산세 합산배제가 가능한지 여부

3. 관련 법령

□ 종합부동산세법 제1조 【목적】 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

□ 종합부동산세법 제3조 【과세기준일】

종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조^*에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

* 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

□ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

② ⁠「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 "수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택”이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 "위탁자”라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.

□ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

 1. ⁠「임대주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

□ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택”이란 ⁠「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자”라 한다) 또는 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 ⁠「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

 4. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

  가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것

  나. 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 9억원 이하일 것

  다.「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 ⁠「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것

□ 신탁법 제2조 【신탁의 정의】 이 법에서 ⁠“신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하“위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하“수탁자”라 한다)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하“수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

□ 신탁법 제3조 【신탁의 설정】

① 신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 설정할 수 있다. 다만, 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁(이하 "목적신탁”이라 한다)은「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 제3호의 방법으로 설정할 수 없다.

  1.위탁자와 수탁자 간의 계약(이하 생략)

□ 신탁법 제27조 【신탁재산의 범위】

신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.

□ 신탁법 제31조 【수탁자의 권한】

수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다. 다만, 신탁행위로 이를 제한할 수 있다.

출처 : 국세청 2025. 05. 15. 기준-2025-법규재산-0003 | 국세법령정보시스템