요지
사업자가 콘도미니엄 신축‧분양사업을 위해 토지 및 사업권을 매입하는 경우 사업권 관련 매입세액 중 토지에 대한 자본적 지출에 관련된 매입세액은 불공제하며 해당 사업이 과면세 겸영사업인 경우 면세사업 관련 매입세액 역시 불공제하는 것임
답변내용
콘도미니엄을 신축‧분양하는 사업을 영위하고자 하는 사업자(이하 “양수인”)가 기존에 해당 사업을 위해 보유 토지의 개발행위 및 인허가 업무, 관련 용역계약 체결 등 사업을 진행해 오던 다른 사업자로부터 토지와 사업권을 매입하는 경우 사업권 관련 매입세액은 ｢부가가치세법｣ 제38조제1항제1호에 따라 양수인의 매출세액에서 공제하는 것이나 해당 사업권 대가에 토지에 대한 자본적 지출에 관련된 비용이 포함되어 있는 경우 관련 매입세액은 실지 귀속으로 구분하여 같은 법 제39조제1항제7호에 따라 공제하지 아니하는 것이며 실지 귀속이 구분되지 아니하는 경우에는 총매입가액(공통매입가액 제외)에 대한 토지의 취득‧조성과 관련된 매입가액의 비율에 의하여 안분계산 하는 것임. 또한 콘도미니엄의 신축‧분양사업이 토지와 건물의 공급으로서 과면세 겸영사업에 해당하는 경우 사업권 관련 매입세액(토지에 대한 자본적 지출 관련 매입세액 차감 후의 세액) 중 면세사업 관련 매입세액은 실지 귀속으로 구분하여 같은 법 제39조제1항제7호에 따라 공제하지 아니하는 것이며 실지 귀속이 구분되지 아니하는 경우에는 같은 법 시행령 제81조제1항에 따라 안분계산 하는 것임
○ 신청법인은 프로젝트금융투자회사(이하 “PFV”)를 설립하여, PFV가 PP도 YY군 소재 토지(이하 “본건 사업부지”)를 매입하고 휴양콘도미니엄 및 그 부대시설을 신축‧분양하는 사업(등기 분양이며, 이하 “본건 사업)을 진행할 예정임
○ 이와 관련하여 신청법인은 ’21.0.00. 본건 사업부지의 소유자이자 휴양콘도미니엄 개발 사업을 진행하고 있는 ㈜AA(이하 “매도인”)과 양해각서를 체결하였고
- ’21.0월 중 PFV가 설립되면 매도인과 PFV간 매매계약을 체결(토지 000억원, 사업권 000억원)할 예정임
* 사업의 포괄 양도에 해당하지 아니함을 전제로 질의함
○ 매도인은 ’18년부터 본건 사업을 위한 각종 인허가 업무 및 설계등의 업무를 진행하고 있으며
- 계약상 신청법인의 계약금 지급의무는 본건 사업을 위한 지구단위계획(또는 도시‧군관리계획)이 수립‧고시되어 있을 것을 조건으로, 잔금은 건축인허가 완료일로부터 10일 이내 지급을 명시하고 있고
- 매도인과 제3자간 체결된 용역계약(설계, 인허가, 홍보 등)이 신청법인에 이전됨
2. 질의내용
○ 사업자가 콘도미니엄을 신축‧분양하기 위해 사업부지와 별도로 사업권을 매입하는 경우 매입세액 공제 여부 및 공제방법
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제2조【재화의 범위】
② 법 제2조제1호의 권리는 광업권, 특허권, 저작권 등 제1항에 따른 물건 외에 재산적 가치가 있는 모든 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제10조【재화공급의 특례】
⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.
○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
14. 토지
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】
⑧ 사업자가 과세사업과 면세사업 및 부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(이하 "면세사업등"이라 한다)에 공통적으로 사용된 재화를 공급하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제63조【과세사업과 면세사업등에 공통으로 사용된 재화의 공급가액 계산】
③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 재화의 공급가액 전부를 과세표준으로 한다.
3. 재화를 공급하는 날이 속하는 과세기간에 신규로 사업을 시작하여 직전 과세기간이 없는 경우
○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】
① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.각호생략>
○ 부가가치세법 제38조【공제하는 매입세액】
① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.
1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)
○ 부가가치세법 제39조【공제하지 아니하는 매입세액】
① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액
○ 부가가치세법 시행령 제80조【토지에 관련된 매입세액】
법 제39조제1항제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액
3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액
○ 부가가치세법 제40조【공통매입세액의 안분】
사업자가 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우에 과세사업과 면세사업등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속(實地歸屬)에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준(이하 "공통매입세액 안분기준"이라 한다)을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분(按分)하여 계산한다.
○ 부가가치세법 시행령 제81조【공통매입세액 안분 계산】
① 법 제40조에 따라 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우로서 실지귀속(實地歸屬)을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)이 있는 경우 면세사업등에 관련된 매입세액은 인원 수 등에 따르는 등 기획재정부령으로 정하는 경우를 제외하고 다음 계산식에 따라 안분하여 계산한다.
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면세사업등에 관련된 매입세액 = 공통매입세액 × |
면세공급가액 |
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총공급가액 |
④ 제1항을 적용할 때 해당 과세기간 중 과세사업과 면세사업등의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 해당 과세기간에 대한 안분 계산은 다음 각 호의 순서에 따른다. 다만, 건물 또는 구축물을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사업등에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 제3호를 제1호 및 제2호에 우선하여 적용한다.
1. 총매입가액(공통매입가액은 제외한다)에 대한 면세사업등에 관련된 매입가액의 비율
2. 총예정공급가액에 대한 면세사업등에 관련된 예정공급가액의 비율
3. 총예정사용면적에 대한 면세사업등에 관련된 예정사용면적의 비율
출처 :
국세청 2021. 07. 09. 사전-2021-법령해석부가-0900[법령해석과-2420] | 국세법령정보시스템
