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임차인 권리 양도 시 부가가치세 과세 여부

사전-2018-법령해석부가-0662[법령해석과-405] · 2019. 02. 19.

질의 및 요약

Q질의내용

임차사업자가 사업장 임차인으로서의 권리 및 의무 일체를 다른 사업자에게 양도하고, 그 대가가 잔여 장기선급임차료보다 적은 경우에도 부가가치세가 과세되는지 궁금합니다.

S요약

사업자가 사업장 임차인으로서의 권리 및 의무를 다른 사업자에게 양도하고 받은 대가가 잔여 장기선급임차료보다 적으면 부가가치세가 과세되지 않는 것으로 판단됩니다. 이는 공급가액이 해당 권리의 잔여 가치보다 작을 경우 부가가치세법상 과세대상이 되지 않는다는 취지입니다.

#임차권 양도 #부가가치세 #잔여 장기선급임차료 #공급가액 #임차인 권리 양도 #사업장 임차권

핵심 정리

R회신 내용 사전-2018-법령해석부가-0662[법령해석과-405] · 2019. 02. 19.

국세청 사전-2018-법령해석부가-0662(2019-02-19) 회신에 근거합니다.
사업자가 임차인으로서의 권리, 의무 및 지위 일체를 다른 사업자에게 양도하고 받은 대가가 잔여 장기선급임차료보다 적은 경우에는 부가가치세가 과세되지 않는 것으로 회신하였습니다.
이는 해당 권리의 잔여가치가 금전적으로 대가보다 크다는 점에서 공급가액으로 볼 수 없다는 취지입니다.
양수도 당사자들이 임대인과 특수관계인이 아니고, 거래금액이 시가보다 낮더라도 본 건과 같이 정당한 사유가 있는 경우 부가가치세법 제29조 제4항의 부당거래로 보지 않습니다.
부가가치세법상 재화 공급에는 공급가액이 있어야 과세 표준이 성립하는데, 기준액(잔여 장기선급임차료)보다 거래대금이 낮으면 과세하지 않는 해석입니다.

L관련 법령 해석

부가가치세법 제2조(정의): 재화란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 의미
부가가치세법 시행령 제2조: 권리는 유체물 외에 재산적 가치가 있는 모든 것 포함
부가가치세법 제4조(과세대상): 사업자가 공급하는 재화 또는 용역에 부가가치세 과세
부가가치세법 제9조: 재화의 공급은 인도·양도를 의미
부가가치세법 제29조: 공급가액이 과세표준이며, 대가가 현저히 낮으면 시가를 과세표준으로 판단

사례 Q&A

1. 임차사업자가 잔여 장기선급임차료보다 적은 대가로 임차권을 양도할 때 부가가치세가 부과될까요?

답변

받는 금액이 잔여 장기선급임차료보다 적을 경우 부가가치세가 과세되지 않는 것으로 보입니다.

근거

국세청 2019-02-19 해석은 잔여 장기선급임차료보다 적은 대가로 권리 양도 시 과세하지 아니한다고 밝혔습니다.

2. 임차권 양도 시 부가가치세 과세 기준은 무엇인가요?

답변

임차권 양도 시 공급가액이 권리의 잔여 가치 이상이어야 부가가치세가 과세될 수 있습니다.

근거

부가가치세법 제29조는 공급가액이 과세표준임을 명시하며, 기준액보다 낮은 경우 과세하지 않는다고 국세청은 해석하였습니다.

3. 임차인이 아닌 다른 사업자에게 사업장 임차권을 양도할 경우 특수관계인 여부가 중요한가요?

답변

해당 양수도 당사자가 특수관계인이 아닐 경우, 시가보다 낮은 거래도 부당거래로 보지 않을 수 있습니다.

근거

국세청 답변에 따르면 특수관계가 없으면 부가가치세법 제29조 제4항의 부당거래 조항이 적용되지 않습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였던 사업장의 임차인으로서의 권리(장기선급임차료 포함), 의무 및 지위 일체를 다른 사업자에게 양도하고 그 대가를 받는 경우 그 대가로 받는 금액이 잔여 장기선급임차료보다 적은 경우에는 과세되지 않음

답변내용

사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였던 사업장의 임차인으로서의 권리(장기선급임차료 포함), 의무 및 지위 일체를 다른 사업자에게 양도하고 그 대가를 받는 경우 그 대가로 받는 금액이 잔여 장기선급임차료보다 적은 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것입니다.

○ 사업자가 임차한 사업장에 대하여 임차인으로서의 권리, 의무 및 지위 일체를 다른 사업자에게 양도하고 받은 대가가 해당 권리와 관련된 장기선급임차료보다 적은 경우 부가가치세 과세대상인지

사실관계

○갑법인은 백화점, 할인점, 영화관 운영을 주요 사업을 하고 있는 업체로 ○○민자 역사 건물 중 일부를 임차하여 백화점, 영화관 및 관련 사업을 운영하고 있으며

- 임대차계약 개시 전 임대차 목적물의 건설비를 임대인을 대신하여 지급하고 임대차 계약서상 임대차기간동안 임차할 수 있는 지위를 얻었음

○지급한 건설비는 장기선급임차료로 보아 임대차 기간(예상 30년)동안 상계하여 임차료^*로 회계처리하고

* 갑법인은 이에 대한 부가가치세를 분기별로 임대인에게 지급하고 있음

- 계약 만료 이전에 계약이 해지되는 경우 임대인은 갑법인에게 잔여기간에 상당하는 장기선급임차료를 반환하여야 함

○갑법인은 임차목적물 중 영화관련 시설을 제외한 판매시설 및 이에 수반하는 공용시설에 대한 임차인의 권리, 의무 및 지위 일체를 을법인에게 양도하기 위한 계약을 체결하였고

- 양수도 계약서 상 양수도금액은 거래종결 예정일의 잔여 장기선급임차료보다 적으며 갑법인과 을법인, 임대인 모두 특수관계에 해당하지 아니함

관련 법령

○부가가치세법 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○부가가치세법 시행령 제2조【재화의 범위】

① ｢부가가치세법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호의 물건은 다음 각 호의 것으로 한다.

1. 상품, 제품, 원료, 기계, 건물 등 모든 유체물(有體物)

2. 전기, 가스, 열 등 관리할 수 있는 자연력

② 법 제2조제1호의 권리는 광업권, 특허권, 저작권 등 제1항에 따른 물건 외에 재산적 가치가 있는 모든 것으로 한다.

○부가가치세법 제4조【과세대상】

부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

○부가가치세법 제9조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○부가가치세법 제29조【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액

④ 제3항에도 불구하고 특수관계인에게 공급하는 재화 또는 용역에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다.

1. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 아무런 대가를 받지 아니한 경우

2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우

출처 : 국세청 2019. 02. 19. 사전-2018-법령해석부가-0662[법령해석과-405] | 국세법령정보시스템

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