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농어촌주택 과세특례 적용 요건: 2억~3억 농어촌주택 취득 후 일반주택 양도 사례
서면-2023-부동산-2896 · 2024. 04. 02.Q질의내용
- 1세대가 2022년 12월 31일 이전 기준시가 2억원 초과, 3억원 미만인 농어촌주택을 취득하고, 이후 일반주택을 2023년 1월 1일 이후에 양도하는 경우 조세특례제한법 제99조의4 과세특례 적용이 가능한지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2023-부동산-2896 · 2024. 04. 02.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2023-부동산-2896(2024-04-02)
- 국세청 질의회신에 따르면, 2022.12.31. 이전 기준시가가 2억원을 초과, 3억원 미만인 농어촌주택을 취득하고 '23년 1월 1일 이후 일반주택을 양도하는 경우에도 ‘조세특례제한법 제99조의4’ 과세특례 적용이 가능합니다.
- 다만 농어촌주택은 취득 시점의 법령상 농어촌주택 요건(가액 및 위치 등)을 충족해야 하며, 해당 주택을 3년 이상 보유하고 일반주택 양도가 그 이후 이루어져야 합니다.
- 본 해석은 과세특례 경과규정을 바탕으로, 기존 2억 한도 초과-3억 미만 농어촌주택도 '22년 내 취득 시 과세특례를 인정받는 것으로 보입니다.
- 구체적으로 1세대가 '조세특례제한법 제99조의4 제1항 제1호'에 해당하는 농어촌주택을 3년 이상 보유하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 '23.1.1. 이후 양도하면 해당 농어촌주택은 1세대 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제3호를 적용합니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제99조의4(2022.12.31. 개정 전): 농어촌주택 취득 당시 기준시가 2억원 이하 요건, 2022.12.31.까지 취득해야 함
- 조세특례제한법 제99조의4(2022.12.31. 개정 후): 농어촌주택 취득 당시 기준시가 3억원 이하로 한도 상향, 2025.12.31.까지 취득기한 연장
- 조세특례제한법 부칙 제39조: 과세특례 경과조치에 따라 법 시행 전 양도한 주택 등은 종전 규정 적용
- 소득세법 제89조 제3호: 1세대 1주택 비과세 요건에 준하는 양도세 비과세 규정
- 농어촌주택 지역요건 및 가액 요건: 취득 시기에 따라 2억원 또는 3억원 기준 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
1세대가 일반주택을 보유하다가 ’22.12.31. 이전 기준시가가 2억원 초과, 3억원 미만인 농어촌주택을 취득한 경우로서 ’23.1.1. 이후 일반주택 양도하는 경우 조특법§99의4 적용 가능
회신
1세대가 ｢조세특례제한법｣ 제99조의4제1항제1호에 해당하는 1개의 농어촌주택(취득 당시 기준시가 3억 원 이하)을 취득하여 3년 이상 보유하는 경우로서 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 2023년 1월 1일 이후 양도하는 경우에는 그 농어촌주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 ｢소득세법｣ 제89조제3호를 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 1997. 2월 일반주택 취득
○ 2022. 4월 농어촌주택* 취득
* 가액요건 외 조특법§99의4에 따른 농어촌주택 요건을 충족한 것으로 전제
○ 예정 일반주택 양도
2. 질의내용
○ 1세대가 일반주택을 보유하다가 ’22.12.31. 이전 기준시가 2억원을 초과하는 농어촌주택을 취득한 경우 ’23.1.1. 이후 일반주택 양도 시 ｢조세특례제한법｣ 제99조의4에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제99조의4【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것)
① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)
가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 ｢지방자치법｣ 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것
1) 수도권지역. 다만, ｢접경지역 지원 특별법｣ 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조에 따른 도시지역
3) ｢주택법｣ 제63조의2에 따른 조정대상지역
4) ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제10조에 따른 허가구역
5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
○ 조세특례제한법 제99조의4【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정된 것)
① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2025년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)
가. 취득 당시 ｢지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법｣ 제2조제13호에 따른 기회발전특구(같은 법 제2조제12호에 따른 인구감소지역, ｢접경지역 지원 특별법｣ 제2조제1호에 따른 접경지역이 아닌 수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구는 제외한다. 이하 이 조 및 제5장의11에서 "기회발전특구"라 한다)에 소재하거나 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 ｢지방자치법｣ 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것
1) 수도권지역. 다만, ｢접경지역 지원 특별법｣ 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조에 따른 도시지역. 다만, ｢지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법｣ 제2조제12호에 따른 인구감소지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
3) ｢주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
4) ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제10조에 따른 허가구역
5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
○ 부칙
제1조(시행일) 이 법은 2023년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 해당 호에서 정한 날부터 시행한다. (각 호 생략)
제39조(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 양도한 주택의 양도소득세 과세특례 요건에 관하여는 제99조의4제1항제1호 및 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
유권해석
농어촌주택 과세특례 적용 요건: 2억~3억 농어촌주택 취득 후 일반주택 양도 사례
서면-2023-부동산-2896 · 2024. 04. 02.Q질의내용
- 1세대가 2022년 12월 31일 이전 기준시가 2억원 초과, 3억원 미만인 농어촌주택을 취득하고, 이후 일반주택을 2023년 1월 1일 이후에 양도하는 경우 조세특례제한법 제99조의4 과세특례 적용이 가능한지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2023-부동산-2896 · 2024. 04. 02.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2023-부동산-2896(2024-04-02)
- 국세청 질의회신에 따르면, 2022.12.31. 이전 기준시가가 2억원을 초과, 3억원 미만인 농어촌주택을 취득하고 '23년 1월 1일 이후 일반주택을 양도하는 경우에도 ‘조세특례제한법 제99조의4’ 과세특례 적용이 가능합니다.
- 다만 농어촌주택은 취득 시점의 법령상 농어촌주택 요건(가액 및 위치 등)을 충족해야 하며, 해당 주택을 3년 이상 보유하고 일반주택 양도가 그 이후 이루어져야 합니다.
- 본 해석은 과세특례 경과규정을 바탕으로, 기존 2억 한도 초과-3억 미만 농어촌주택도 '22년 내 취득 시 과세특례를 인정받는 것으로 보입니다.
- 구체적으로 1세대가 '조세특례제한법 제99조의4 제1항 제1호'에 해당하는 농어촌주택을 3년 이상 보유하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 '23.1.1. 이후 양도하면 해당 농어촌주택은 1세대 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제3호를 적용합니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제99조의4(2022.12.31. 개정 전): 농어촌주택 취득 당시 기준시가 2억원 이하 요건, 2022.12.31.까지 취득해야 함
- 조세특례제한법 제99조의4(2022.12.31. 개정 후): 농어촌주택 취득 당시 기준시가 3억원 이하로 한도 상향, 2025.12.31.까지 취득기한 연장
- 조세특례제한법 부칙 제39조: 과세특례 경과조치에 따라 법 시행 전 양도한 주택 등은 종전 규정 적용
- 소득세법 제89조 제3호: 1세대 1주택 비과세 요건에 준하는 양도세 비과세 규정
- 농어촌주택 지역요건 및 가액 요건: 취득 시기에 따라 2억원 또는 3억원 기준 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
1세대가 일반주택을 보유하다가 ’22.12.31. 이전 기준시가가 2억원 초과, 3억원 미만인 농어촌주택을 취득한 경우로서 ’23.1.1. 이후 일반주택 양도하는 경우 조특법§99의4 적용 가능
회신
1세대가 ｢조세특례제한법｣ 제99조의4제1항제1호에 해당하는 1개의 농어촌주택(취득 당시 기준시가 3억 원 이하)을 취득하여 3년 이상 보유하는 경우로서 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 2023년 1월 1일 이후 양도하는 경우에는 그 농어촌주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 ｢소득세법｣ 제89조제3호를 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 1997. 2월 일반주택 취득
○ 2022. 4월 농어촌주택* 취득
* 가액요건 외 조특법§99의4에 따른 농어촌주택 요건을 충족한 것으로 전제
○ 예정 일반주택 양도
2. 질의내용
○ 1세대가 일반주택을 보유하다가 ’22.12.31. 이전 기준시가 2억원을 초과하는 농어촌주택을 취득한 경우 ’23.1.1. 이후 일반주택 양도 시 ｢조세특례제한법｣ 제99조의4에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제99조의4【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것)
① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)
가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 ｢지방자치법｣ 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것
1) 수도권지역. 다만, ｢접경지역 지원 특별법｣ 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조에 따른 도시지역
3) ｢주택법｣ 제63조의2에 따른 조정대상지역
4) ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제10조에 따른 허가구역
5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
○ 조세특례제한법 제99조의4【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정된 것)
① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2025년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)
가. 취득 당시 ｢지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법｣ 제2조제13호에 따른 기회발전특구(같은 법 제2조제12호에 따른 인구감소지역, ｢접경지역 지원 특별법｣ 제2조제1호에 따른 접경지역이 아닌 수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구는 제외한다. 이하 이 조 및 제5장의11에서 "기회발전특구"라 한다)에 소재하거나 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 ｢지방자치법｣ 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것
1) 수도권지역. 다만, ｢접경지역 지원 특별법｣ 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조에 따른 도시지역. 다만, ｢지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법｣ 제2조제12호에 따른 인구감소지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
3) ｢주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
4) ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제10조에 따른 허가구역
5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
○ 부칙
제1조(시행일) 이 법은 2023년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 해당 호에서 정한 날부터 시행한다. (각 호 생략)
제39조(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 양도한 주택의 양도소득세 과세특례 요건에 관하여는 제99조의4제1항제1호 및 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
