혼인 후 분양권 취득 신규주택 1세대1주택 비과세 특례 적용

요지

1주택 보유자와 ’20.12.31. 이전 취득한 1분양권을 보유한 자가 혼인한 이후에 분양권의 사업시행 완료에 따라 신규 주택을 취득한 경우에는 1세대가 ⁠‘혼인한 날‘에 ⁠‘종전의 주택’과 ⁠‘신규 주택을 취득할 수 있는 권리’를 취득한 것으로 보아 소득령§155①를 적용하는 것임

답변내용

1주택(종전의 주택)을 보유한 자와 ’20.12.31. 이전 취득한 1분양권을 보유한 자가 혼인한 이후에 분양권의 사업시행 완료에 따라 신규 주택을 취득한 경우에는 1세대가 ⁠‘혼인한 날‘에 ⁠‘종전의 주택’과 ⁠‘신규 주택을 취득할 수 있는 권리’를 취득한 것으로 보아「소득세법 시행령」 제155조제1항 적용 여부를 판단하는 것으로, 귀 사전답변 신청의 경우에는 ⁠‘혼인한 날’로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다

1. 사실관계

 ○2016.11. 甲 서울 소재 A주택 매입

 ○ 2017.06. 乙 서울 소재 B아파트 청약 당첨 및 계약금 지급

 ○ 2019.09. 甲과 乙 혼인신고

 ○ 2020.02. B분양권 부부 공동명의로 변경

 ○ 2020.03. B주택 완공 및 취득

 ○ 2022.11. A주택 양도

2. 질의요지

○1주택자가 1분양권자(’20.12.31. 이전 취득)와 혼인한 후 해당 분양권에 기한 신규주택이 완공되고 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 비과세 특례가 적용되는지 여부

3. 관련 법령

 ○ 소득세법 제88조 【정의】

 6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

 10. "분양권"이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

 ○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ⁠“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ⁠“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 ○ 부 칙

제4조(주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 자의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 조정대상지역 내 주택에 대한 양도소득세의 세율에 관한 적용례)

제89조제2항 본문, 제104조제7항제2호 및 제4호의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용한다.

 ○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

 ⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

 ○ 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ⁠“종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 ⁠“신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

  1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

  2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

⑤ 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

 ○ 부 칙

제3조(조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

 ① 제155조제1항제2호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

 ② 2022년 5월 10일 전에 종전의 주택을 양도한 경우의 비과세 요건에 관하여는 제155조제1항제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

 ○ 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ⁠“종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 ⁠“신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. ⁠(후단생략)

  1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

  2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

   가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

   나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 ○ 부 칙

제15조(조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

 ① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

  1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우

  2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

 ○ 소득세법 시행령 제156조의2(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것)【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

 ② 법 제89조제2항 단서에서 ⁠“대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

 ⑨ 제1호에 해당하는 자가 제1호에 해당하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 이 항에서 ⁠“최초양도주택”이라 한다)이 제2호, 제3호 또는 제4호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

  1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하는 자

   가. 1주택

   나. 1조합원입주권 또는 1분양권

   다. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권

  2. 혼인한 날 이전에 제1호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택

  3. 혼인한 날 이전에 제1호 다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우로 한정한다.

   가. 혼인한 날 이전에 소유하던 조합원입주권(혼인한 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 ⁠“혼인전 조합원입주권”이라 한다)이 최초 조합원입주권인 경우에는 최초양도주택이 그 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행계획 인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것

   나. 혼인전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 혼인전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것

   다. 혼인한 날 이전에 취득한 분양권으로서 최초양도주택이 혼인한 날 이전에 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것

  4. 혼인한 날 이전에 제1호나목에 해당하는 자가 소유하던 1조합원입주권 또는 1분양권에 의하여 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등 또는 사업시행 완료에 따라 혼인한 날 이후에 취득하는 주택

 ○ 소득세법 시행령 제156조의3(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것)【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】

 ① 법 제89조제2항 단서에서 ⁠“대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

 ⑥ 1주택 또는 1분양권 이상을 보유한 자가 1주택 또는 1분양권 이상을 보유한 자를 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우 또는 1주택 1분양권 이상을 보유한 자가 1주택 또는 1분양권 이상을 보유한 자와 혼인한 경우로써 1세대가 1주택과 1분양권, 1주택과 2분양권, 2주택과 1분양권 또는 2주택과 2분양권 등을 소유하게 되는 경우는 제156조의2제8항 또는 제9항에 따른다.

 ○ 부 칙

제10조(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 등에 관한 적용례)

 ① 제155조제2항, 제156조의2제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4제2항ㆍ제3항ㆍ제5항 및 제167조의11제1항ㆍ제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용한다.

 ② 제155조제2항, 제156조의2제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4제2항ㆍ제3항ㆍ제5항 및 제167조의11제1항ㆍ제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다.

출처 : 국세청 2023. 02. 01. 사전-2023-법규재산-0023[법규과-285] | 국세법령정보시스템