요지
｢조세특례제한법｣ 제97조의 요건을 충족한 장기임대주택을 보유한 자가 동 주택을 양도(잔금청산)하기 전에 임차인을 퇴거시키고 양도하는 경우에도 감면 적용이 가능함
회신
｢조세특례제한법｣ 제97조의 요건을 충족한 장기임대주택을 보유한 자가 동 주택을 양도(잔금청산)하기 전에 임차인을 퇴거시키고 양도하는 경우에도 감면 적용이 가능한 것입니다. 다만, 동 임대주택이 양도당시 임대주택 외의 용도로 사용되는 경우에는 감면이 적용되지 않는 것이며 실제 임대주택 외의 용도로 사용되었는지 여부는 사실 판단할 사항임을 알려드립니다.
1. 사실관계
-1989.07. 서울 단독주택 취득
-1995.00. 단독주택 멸실
- 1996.04. 사업자등록(건설/주택신축판매, 주택임대업은 없음)
- 1996.06. 다세대 18세대 신축(각 40㎡이하) 및 임대사업 개시
- 1999.06. 임대사업자등록(매입임대주택)
* 조특법§97 요건을 갖춘 것으로 가정
-2020.10.다세대 양도 계약(잔금일까지 매도인 책임 임차인 명도 및 건물신축허가 취득 후 건축주 명의변경 조건)
* 양도일현재 건물은 멸실하지 않음
2. 질의내용
- 잔금을 지급받기 전에 임차인 퇴거 및 건물신축허가를 받을 경우에 조세특례제한법 제97조 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면(100%) 적용이 가능한지
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.
② 법 제97조제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제122조제4항 및 제5항을 준용한다.
③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료
2. 임대차계약서 사본
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본. 이 경우 「주민등록법」 제29조제1항에 따라 열람한 주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다.
5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
⑥ 법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기사항증명서 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다.
○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조【주택임대기간의 계산】
영 제97조제5항제5호에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월이내의 기간을 말한다.
○ 소득세법 기본통칙 89-154…12【매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정】
영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.
○ 집행기준 89-154-12【주택의 판정 기준일】
주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매매특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.
○ 집행기준 89-154-16【공가상태 건물의 주택 해당 여부】
주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가 상태로 방치된 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이며 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 건축법에 의한 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니한다.
○ 건축법 시행령 제2조 【정의】
1. "신축"이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다.
2. "증축"이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.
3. "개축"이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
4. "재축"이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 다음 각 목의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다.
가. 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것
나. 동(棟)수, 층수 및 높이는 다음의 어느 하나에 해당할 것
4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 재산세과-640, 2009.03.27
「조세특례제한법」 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) 규정을 적용함에 있어 임대주택을 5년(또는 10년) 이상 임대한 후 임대주택 외의 용도로 사용하다 양도하는 경우에는 당해 감면 규정을 적용받을 수 없는 것임
○ 재산46014-558, 2000.05.29.
[ 회 신 ]
임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1995.1.1 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이나, 상기 임대주택을 5년 이상 임대한 후 임대주택외의 용도로 사용하다 양도하는 경우에는 상기의 감면규정을 적용받을 수 없다
○ 조특, 재일46014-2212, 1997.09.20
장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 규정을 적용함에 있어 본인이 사용하는 주택은 이에 포함되지 아니하는 것임.
○ 양도, 부동산납세과-36, 2014.01.17.
귀 서면질의의 경우「조세특례제한법」제97조의 요건을 모두 갖춘 장기임대주택 중 일부를 먼저 양도하여 감면을 받은 후 남은 잔여임대주택을 폐업하고 양도할 경우에도 장기임대주택으로 보아 감면적용을 받을 수 있는 것입니다(기존해석사례 부동산거래관리과-283, 2011.03.29., 서일46014-10906, 2003.07.11.)
○ 양도, 부동산거래관리과-283, 2011.03.29
[질의내용]
잔여임대주택을 양도할 경우에도 조세특례제한법상 장기임대주택에 해당되어 양도소득세를 감면받을 수 있는지
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우 조세특례제한법상 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면요건에 해당하는 경우에는 주택임대사업자등록을 폐업한 경우에도 임대주택으로 보는 것임
○ 양도, 서면인터넷방문상담4팀-236, 2004.03.12
[질의내용]
감면대상 장기임대주택을 철거조건부로 매매계약을 체결한 경우에도 조세특례제한법 제97조 규정에 따라 감면혜택을 받을 수 있는 지 여부
[ 요 지 ]
매매계약의 성립 후 양도일 이전에 매매특약에 따라 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하여 1세대1주택 양도소득세 비과세 여부를 가리는 것임
○ 조특, 재일46014-1098, 1997.05.02
[ 제 목 ]
장기임대주택의 소재지 및 양도시기에 대한 제한 여부
[ 회 신 ]
3. 이 경우 5년이상 임대기간의 계산은 동법시행령 제64조 제4항의 규정에 의하는 것이고 임대주택의 소재지 및 양도시기에 대하여는 제한을 받지아니 함.
○ 양도, 서면인터넷방문상담4팀-616, 2004.05.07
장기임대주택의 임대기간은 임대차 계약서 및 임차인의 주민등록표등본 등으로 판단하는 것이나 임차인이 주민등록을 하지 않거나 주민등록등본 등을 제출하지 않고 실제로 임차한 경우에는 소관세무서장이 임대사실을 사실조사하여 판단할 사항임
○ 재산세과-865, 2009.11.27.
조세특례제한법상 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면요건에 해당하는 경우에는 관할세무서장에게 주택임대에 관한 사항을 신고하지 않은 경우에도 임대주택으로 보는 것임
○ 조특, 재산46014-277, 2001.03.16
장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정 적용시 임대기간의 기산일은 5호이상 임대를 개시한 날을 말하는 것이며 기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3개월을 초과하는 때에는 그 기간은 임대기간 계산시 포함하지 아니하는 것임.
○ 재일46014-2675(1995.10.11)
1. 소득세법시행령 제15조의 규정에 따른 1세대1주택 양도소득세 비과세요건의 판정은 동영 제53조의 규정에 따른 "양도일 현재"를 기준으로 하는 것이나,
2. 다만, 매매계약의 성립 후 양도일 이전에 매매특약에 따라 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하여 1세대1주택 양도소득세 비과세 여부를 가리는 것임
○ 양도, 조심-2019-중-0641, 2019.05.17
청구인이 임대목적으로 1996.9.2. 11가구로 구성된 쟁점주택을 신축하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 후 10년 이상 임대하였다는 주장이 상당히 신빙성이 있어 보이므로 처분청이 장기임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있음
출처 :
국세청 2020. 12. 24. 서면-2020-부동산-4927[부동산납세과-1526] | 국세법령정보시스템
