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분양권 임대 변경 후 장기보유특별공제 특례 적용
서면-2023-부동산-3845 · 2024. 07. 25.Q질의내용
- 아파트 분양권을 단기임대 등록 후 2020년 7월 10일에 장기임대로 변경한 경우, 조특법 제97조의3의 장기보유특별공제 특례 적용이 가능한지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2023-부동산-3845 · 2024. 07. 25.
- 국세청 서면-2023-부동산-3845(2024-07-25) 회신 내용입니다.
- 분양권 상태에서 단기임대로 등록 후 2020년 7월 10일 장기임대 변경신고를 했다면, 조특법 제97조의3 제1항 요건을 모두 갖춰 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 특례 적용이 가능합니다.
- 다만, 2020년 7월 11일 이후에 장기임대 등록 신청을 하면서 단기에서 장기로 변경한 경우(특히 민간매입임대주택/단기임대에서의 전환 등)는 특례 적용이 배제됨을 유념해야 합니다.
- 관련 근거로 조특법 제97조의3, 동 시행령, 시행일 및 유형별 제한 규정이 있습니다.
- 2020년 7월 10일까지 변경 신청한 경우에 한해 해당 특례 적용이 된다는 점을 기존 유권해석 사례(서면-2021-법규재산-8203, 2023.02.13.)에서도 동일하게 명시하고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 거주자가 장기일반민간임대주택 등으로 2024년 12월 31일까지 등록하고, 10년 이상 임대 등 각 요건을 충족 시 양도 시 장기보유 특별공제율(70%) 적용
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3: 임대 10년 이상, 임대료 증액 제한, 임대개시일 시가 요건, 임대개시일 인정시기 등 세부요건 및 절차 명시
- 민간임대주택에 관한 특별법 제2조: 민간건설임대주택·장기일반민간임대주택·공공지원민간임대주택·단기민간임대주택의 유형 정의
- 조세특례제한법 부칙(2022.12.31. 개정): 특례 적용 배제 대상(2020년 7월 11일 이후 단기→장기변경 등)과 이전 등록 분에 대한 특례 인정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
거주자가 분양권 상태에서 단기임대 등록하였다가 ’20.7.10. 장기로 변경신청한 경우 조특법§97의3①의 요건을 갖추어 그 주택을 양도시 해당 특례 적용가능함
회신
귀 서면질의의 경우, 우리 청 기존해석사례인 “서면-2021-법규재산-8203(2023.02.13.)”을 참고하시기 바랍니다.
○ 서면-2021-법규재산-8203, 2023.02.13.
거주자가 분양권 상태에서 2020.12.31.(｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외함]하여 ｢조세특례제한법｣(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것) 제97조의3(이하 “쟁점특례”) 제1항 각 호의 요건을 갖추어 그 주택을 양도하는 경우에는 쟁점특례를 적용할 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
2.질의내용
-아파트 분양권 취득 후 분양권 상태에서 단기임대 등록하였다가 ’20.7.10. 장기임대로 변경신청한 경우 조특법§97의3의 장기보유특별공제율 적용 여부
3. 관련법령
○조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2024년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]한 후 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
② 제1항에 따른 과세특례는 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.
③ 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3제1항제1호에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 10년 이상 계속하여 등록되어 있고, 그 등록 기간 동안 통산하여 10년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링의 시행으로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.
2. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 10년 이상 임대할 것
4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.
⑤ 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 법 제97조의3제1항에 따라 100분의 70의 공제율을 적용하는 경우에는 임대기간 중에 발생한 양도차익에 한정하여 적용하며, 임대기간 중 양도차익은 기준시가를 기준으로 산정한다.
⑥ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다.
4. 관련사례
○서면-2021-법규재산-8203, 2023.02.13.
거주자가 분양권 상태에서 2020.12.31.(｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외함]하여 ｢조세특례제한법｣(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것) 제97조의3(이하 “쟁점특례”) 제1항 각 호의 요건을 갖추어 그 주택을 양도하는 경우에는 쟁점특례를 적용할 수 있는 것입니다.
유권해석
분양권 임대 변경 후 장기보유특별공제 특례 적용
서면-2023-부동산-3845 · 2024. 07. 25.Q질의내용
- 아파트 분양권을 단기임대 등록 후 2020년 7월 10일에 장기임대로 변경한 경우, 조특법 제97조의3의 장기보유특별공제 특례 적용이 가능한지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2023-부동산-3845 · 2024. 07. 25.
- 국세청 서면-2023-부동산-3845(2024-07-25) 회신 내용입니다.
- 분양권 상태에서 단기임대로 등록 후 2020년 7월 10일 장기임대 변경신고를 했다면, 조특법 제97조의3 제1항 요건을 모두 갖춰 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 특례 적용이 가능합니다.
- 다만, 2020년 7월 11일 이후에 장기임대 등록 신청을 하면서 단기에서 장기로 변경한 경우(특히 민간매입임대주택/단기임대에서의 전환 등)는 특례 적용이 배제됨을 유념해야 합니다.
- 관련 근거로 조특법 제97조의3, 동 시행령, 시행일 및 유형별 제한 규정이 있습니다.
- 2020년 7월 10일까지 변경 신청한 경우에 한해 해당 특례 적용이 된다는 점을 기존 유권해석 사례(서면-2021-법규재산-8203, 2023.02.13.)에서도 동일하게 명시하고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 거주자가 장기일반민간임대주택 등으로 2024년 12월 31일까지 등록하고, 10년 이상 임대 등 각 요건을 충족 시 양도 시 장기보유 특별공제율(70%) 적용
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3: 임대 10년 이상, 임대료 증액 제한, 임대개시일 시가 요건, 임대개시일 인정시기 등 세부요건 및 절차 명시
- 민간임대주택에 관한 특별법 제2조: 민간건설임대주택·장기일반민간임대주택·공공지원민간임대주택·단기민간임대주택의 유형 정의
- 조세특례제한법 부칙(2022.12.31. 개정): 특례 적용 배제 대상(2020년 7월 11일 이후 단기→장기변경 등)과 이전 등록 분에 대한 특례 인정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
거주자가 분양권 상태에서 단기임대 등록하였다가 ’20.7.10. 장기로 변경신청한 경우 조특법§97의3①의 요건을 갖추어 그 주택을 양도시 해당 특례 적용가능함
회신
귀 서면질의의 경우, 우리 청 기존해석사례인 “서면-2021-법규재산-8203(2023.02.13.)”을 참고하시기 바랍니다.
○ 서면-2021-법규재산-8203, 2023.02.13.
거주자가 분양권 상태에서 2020.12.31.(｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외함]하여 ｢조세특례제한법｣(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것) 제97조의3(이하 “쟁점특례”) 제1항 각 호의 요건을 갖추어 그 주택을 양도하는 경우에는 쟁점특례를 적용할 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
2.질의내용
-아파트 분양권 취득 후 분양권 상태에서 단기임대 등록하였다가 ’20.7.10. 장기임대로 변경신청한 경우 조특법§97의3의 장기보유특별공제율 적용 여부
3. 관련법령
○조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2024년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]한 후 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
② 제1항에 따른 과세특례는 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.
③ 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3제1항제1호에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 10년 이상 계속하여 등록되어 있고, 그 등록 기간 동안 통산하여 10년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링의 시행으로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.
2. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 10년 이상 임대할 것
4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.
⑤ 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 법 제97조의3제1항에 따라 100분의 70의 공제율을 적용하는 경우에는 임대기간 중에 발생한 양도차익에 한정하여 적용하며, 임대기간 중 양도차익은 기준시가를 기준으로 산정한다.
⑥ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다.
4. 관련사례
○서면-2021-법규재산-8203, 2023.02.13.
거주자가 분양권 상태에서 2020.12.31.(｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외함]하여 ｢조세특례제한법｣(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것) 제97조의3(이하 “쟁점특례”) 제1항 각 호의 요건을 갖추어 그 주택을 양도하는 경우에는 쟁점특례를 적용할 수 있는 것입니다.
