토지분할 후 개시시점지가 산정 방법과 감정평가 적용 기준

토지분할 후 인허가시 개시시점지가 산정 방법

 ⁠[국토교통부 토지정책과-490, 2017. 1. 18.]

국토교통부(토지정책과), 044-201-3405

【분류】

제2장 개발부담금의 부과기준 및 부담률 > 제2 절 지가의 산정 > 3. 지가산정의 특례

【질의요지】

1) 모번지에서 분할된 토지의 경우 ⁠‘개별공시지가가 없는 경우’에 해당되는 것으로 보아 감정평가 방식을 통해 개시시점지가를 산정할 수 있는 지?
2) 질의의 사항이 토지분할로 인하여 토지특성이 달라지는 지 등 분할 전 토지의 개별공시지가를 분할 후 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우에 해당하는 지?
3) 개시시점지가를 감정평가 방식으로 산정한 경우 종료시점지가를 개별공시 지가로 산정이 가능한 지? 4) 대법원 판결(2013두22451)을 질의 사례에 동일하게 적용이 가능한 지?

【회답】

 ⁠(질의 1,2,4)
「개발이익 환수에 관한 법률」 제10조제3항에 따르면 개시시점 지가는 부과개시시점이 속한 연도의 부과대상 토지의 개별공시지가(부과개시 시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말함)에 그 공시지가의 기준일로부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 산정하도록 규정하고 있고, 부과개시시점 지가를 산정할 때 해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 법 제10조제5항, 같은 법 시행령 제11조제7항, 같은 법 시행규칙 제8조제2항에 따라 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 둘 이상의 감정평가업자가 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 해당 지가를 산정하도록 규정하고 있습니다.
따라서, 토지가 분할된 경우라도 부과개시시점에 속한 연도의 1.1일 기준 개별 공시지가 있는 경우에는 원칙적으로 이를 토대로 개시시점지가 산정이 가능하나, 개별공시지가 조사 누락 등 다른 원인으로 개별공시지가가 없는 경우에 해당 하거나, 토지분할로 인하여 토지특성 중 면적, 형상, 주된 이용상황 등의 변경으로 분할 전 개별공시지가로 산정하는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우에는 개별공시지가 없는 경우로 간주하여 상기 규정에 따라 둘 이상의 감정 평가업자가 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 개시시점지가를 산정하여야 할 것으로 판단되며, 귀 질의의 사례가 분할전 개별공시지가로 산정하는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우에 해당하지는 지, 상기 대법원 판례가 귀 질의의 사례에 동일하게 적용되는 지에 대하여는 법령해석 사항이 아닌 사실판단 사항으로서 부과권자인 귀 구에서 현장상황 등 확인하여 결정할 사항임을 알려 드립니다.
(질의 3)
「개발이익 환수에 관한 법률」제10조제3항 및 같은 법 시행령 제11조 제7항, 같은 법 시행규칙 제8조제2항에 따르면 개시시점지가 및 종료시점지가를 산정할 때 부과 대상 토지의 개별공시지가가 없는 경우나, 종료시점지가를 산정 할 때 제10조제3항 단서에 따라 매입가격으로 개시시점지가를 산정한 경우에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 둘 이상의 감정평가업자가 감정 평가한 가액을 산술평균한 가액으로 해당 지가를 산정하도록 규정하고 있습니다. 매입가격으로 개시시점지가를 산정하는 경우 종료시점지가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 따라 감정평가한 가액으로 산정하여 개시시점 및 종료시점 지가의 산정방식을 동일하게 적용하고 있으므로, 개별공시지가가 없는 경우 개시시점지가 및 종료시점지가의 산정도 감정평가 가액으로 산정하여 적용하는 것이 타당할 것으로 판단됨을 알려드립니다.

출처 : 국토교통부 2017. 01. 18. 토지정책과-490 | 법제처 유권해석