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1세대 1주택자가 1년 이내 분양권 취득 시 비과세 여부
서면-2024-부동산-0394 · 2024. 07. 08.Q질의내용
- 1세대가 2021년 1월 1일 이후 기존주택을 취득하고, 1년 이내에 분양권을 구입한 후 분양권 취득일로부터 3년 이내 기존주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세가 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-부동산-0394 · 2024. 07. 08.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2024-부동산-0394(2024-07-08) 해석
- 1세대가 2021년 1월 1일 이후 기존주택(A)을 취득하고, 해당 주택을 취득한 날부터 1년이 지나기 전에 분양권(B)을 취득한 경우, 그 분양권(B)이 주택으로 완공되어 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존주택(A)을 양도하더라도 소득세법 시행령 제156조의3 제2항의 1세대 1주택 비과세 특례는 적용되지 않는다고 답변하였습니다.
- 국세청은 ‘종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권 취득’이라는 요건을 엄격히 해석하며, 이를 충족하지 못할 시 특례 적용이 불가하다고 회신하였습니다.
- 이 해석은 기존 서면-2022-법규재산-3293(2023.03.21.)에서도 일관되게 적용되어 왔습니다.
- 만약 분양권(B)을 취득한 후 3년 이내에 기존주택(A)을 양도하더라도, 기존주택 취득 1년 이전 분양권 취득에 해당하면 비과세 특례를 인정받을 수 없음에 유의해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택 및 관련 예외 요건 충족 시 양도소득세 비과세 규정
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택 비과세 요건 및 범위, 보유기간·거주기간 등 주요 요건 명시
- 소득세법 시행령 제156조의3 제2항: 기존주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하고 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 1주택 비과세 특례
- 소득세법 시행령 제156조의3 제3항: 추가 요건 충족 시 1세대 1주택 특례 적용, 일부 경우 분양권 취득 1년 경과 요건 배제 가능
- 서면-2022-법규재산-3293 사례: 1년 내 분양권 취득 시 1세대 1주택 비과세 특례 적용 불가 판례
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
기존주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 분양권을 취득(’21.1.1. 이후 취득)한 경우 소득령§156의3②을 적용할 수 없음
회신
귀 서면질의의 경우, 국내에 1세대가 2021.1.1. 이후 A주택을 취득하고 그 주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 B분양권을 취득하여 해당 분양권(B)이 B주택으로 완공된 경우로서 B분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제156조의3제2항을 적용받을 수 없는 것입니다.
1. 사실관계
2.질의내용
- ’21.1.1. 이후 A주택을 취득하고 1년 이내 B분양권을 취득한 1세대가 B분양권 취득일로부터 3년 이내 A주택을 양도하는 경우 비과세가 적용되는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
4. 삭제
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
□ 소득세법 시행령 제156조의3【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】
① 법 제89조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.
② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
4. 관련사례
○ 서면-2022-법규재산-3293, 2023.03.21.
귀 서면질의의 경우, 국내에 1세대가 2021.1.1. 이후 주택(A)을 취득하고 그 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 분양권(B)을 취득하여 해당 분양권(B)이 주택(B)으로 완공된 경우로서 B분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 및 ｢같은 법 시행령｣ 제156조의3제2항을 적용받을 수 없는 것이며, A주택을 2년 이상 보유하고 2024.5.9.까지 양도하는 경우에는 ｢같은 법 시행령｣(2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것) 제167조의10제1항제12의2호에 따라 중과세율 적용이 배제되는 것입니다.
유권해석
1세대 1주택자가 1년 이내 분양권 취득 시 비과세 여부
서면-2024-부동산-0394 · 2024. 07. 08.Q질의내용
- 1세대가 2021년 1월 1일 이후 기존주택을 취득하고, 1년 이내에 분양권을 구입한 후 분양권 취득일로부터 3년 이내 기존주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세가 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-부동산-0394 · 2024. 07. 08.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2024-부동산-0394(2024-07-08) 해석
- 1세대가 2021년 1월 1일 이후 기존주택(A)을 취득하고, 해당 주택을 취득한 날부터 1년이 지나기 전에 분양권(B)을 취득한 경우, 그 분양권(B)이 주택으로 완공되어 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존주택(A)을 양도하더라도 소득세법 시행령 제156조의3 제2항의 1세대 1주택 비과세 특례는 적용되지 않는다고 답변하였습니다.
- 국세청은 ‘종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권 취득’이라는 요건을 엄격히 해석하며, 이를 충족하지 못할 시 특례 적용이 불가하다고 회신하였습니다.
- 이 해석은 기존 서면-2022-법규재산-3293(2023.03.21.)에서도 일관되게 적용되어 왔습니다.
- 만약 분양권(B)을 취득한 후 3년 이내에 기존주택(A)을 양도하더라도, 기존주택 취득 1년 이전 분양권 취득에 해당하면 비과세 특례를 인정받을 수 없음에 유의해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택 및 관련 예외 요건 충족 시 양도소득세 비과세 규정
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택 비과세 요건 및 범위, 보유기간·거주기간 등 주요 요건 명시
- 소득세법 시행령 제156조의3 제2항: 기존주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하고 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 1주택 비과세 특례
- 소득세법 시행령 제156조의3 제3항: 추가 요건 충족 시 1세대 1주택 특례 적용, 일부 경우 분양권 취득 1년 경과 요건 배제 가능
- 서면-2022-법규재산-3293 사례: 1년 내 분양권 취득 시 1세대 1주택 비과세 특례 적용 불가 판례
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
기존주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 분양권을 취득(’21.1.1. 이후 취득)한 경우 소득령§156의3②을 적용할 수 없음
회신
귀 서면질의의 경우, 국내에 1세대가 2021.1.1. 이후 A주택을 취득하고 그 주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 B분양권을 취득하여 해당 분양권(B)이 B주택으로 완공된 경우로서 B분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제156조의3제2항을 적용받을 수 없는 것입니다.
1. 사실관계
2.질의내용
- ’21.1.1. 이후 A주택을 취득하고 1년 이내 B분양권을 취득한 1세대가 B분양권 취득일로부터 3년 이내 A주택을 양도하는 경우 비과세가 적용되는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
4. 삭제
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
□ 소득세법 시행령 제156조의3【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】
① 법 제89조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.
② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
4. 관련사례
○ 서면-2022-법규재산-3293, 2023.03.21.
귀 서면질의의 경우, 국내에 1세대가 2021.1.1. 이후 주택(A)을 취득하고 그 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 분양권(B)을 취득하여 해당 분양권(B)이 주택(B)으로 완공된 경우로서 B분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 및 ｢같은 법 시행령｣ 제156조의3제2항을 적용받을 수 없는 것이며, A주택을 2년 이상 보유하고 2024.5.9.까지 양도하는 경우에는 ｢같은 법 시행령｣(2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것) 제167조의10제1항제12의2호에 따라 중과세율 적용이 배제되는 것입니다.
