조합원입주권 변환 후 분양권 취득 시 1세대1주택 특례 적용

요지

종전주택이 조합원입주권으로 변환된 후 분양권을 취득하는 경우에도 소득령§156의3③ 적용이 가능함

회신

귀 서면질의의 경우, 종전주택(A)이 ⁠「소득세법」 제88조제9호에 따른 조합원입주권으로 변환된 후 해당 조합원입주권이 주택으로 완성되기 전에 분양권을 취득하고 분양권 취득 후 3년이 지나 A’주택(종전주택의 신축주택)을 양도하는 경우로서, 같은 영 제156조의3제3항 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용(이하 ⁠“해당특례”)하는 것이며,
해당특례 적용 이후 같은 영 제156조의3제3항제1호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 A’주택 양도 당시 해당특례를 적용받지 아니할 경우에 납부했을 세액을 양도소득세로 신고·납부하여야 하는 것입니다.

1. 사실관계

2.질의내용

  - 종전주택(A)이 조합원입주권으로 변환된 후 주택으로 완공되기 전에 분양권(B)을 취득한 경우 소득령§156의3③ 적용이 가능한지 여부

3. 관련법령

○소득세법 시행령 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○소득세법 시행령 제156조의3【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】

 ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

  1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

  2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

 ⑩ 제3항을 적용받은 1세대(제5항ㆍ제7항 또는 제8항에 따라 제3항을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제3항제1호의 요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도 당시 같은 항을 적용받지 않을 경우에 납부했을 세액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다.

4. 관련사례

 ○ 기획재정부 재산세제과-856, 2022.08.01.

 종전주택이 「소득세법」 제88조제9호에 따른 조합원입주권으로 변환된 후, 해당 조합원입주권이 주택으로 완성되기 전에 다른 신규조합원입주권을 취득, 신규조합원입주권 취득 후 3년이 지나 주택(종전주택이 조합원입주권으로 변환된 후 다시 주택으로 완성된 주택)을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제156조의2제4항이 적용될 수 있으며, 비과세 여부는 같은 항의 요건을 모두 충족하였는지에 대해 사실판단할 사항입니다.

○ 서면-2023-부동산-0057, 2023.04.06.

 「소득세법 시행령」제167조의3제1항에 따른 장기임대주택(B)과 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 충족하는 거주주택(A)을 소유한 1세대가 A주택이 ⁠「소득세법」제88조제9호에 따른 조합원입주권으로 변환된 후 해당 조합원입주권이 주택으로 완성되기 전에 다른 조합원입주권(C)을 취득하고 조합원입주권(C) 취득 후 3년이 지나 A주택(종전주택이 조합원입주권으로 변환된 후 다시 완성된 주택)을 양도하는 경우 로서, 같은 영 제156조의2제4항 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항의 규정을 적용하는 것입니다.

출처 : 국세청 2024. 09. 25. 서면-2024-부동산-0168 | 국세법령정보시스템