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재건축 대체주택 1년 미거주 시 양도세 비과세 특례 불가
서면-2022-부동산-3704[부동산납세과-133] · 2023. 01. 16.Q질의내용
- 재건축기간 중 취득한 대체주택에 1년 이상 거주하지 못하고 국외근무로 양도하는 경우에도 양도소득세 비과세 특례를 받을 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2022-부동산-3704[부동산납세과-133] · 2023. 01. 16.
- 국세청 서면-2022-부동산-3704[부동산납세과-133] 회신(2023-01-16) 기준입니다.
- 국내 1주택자가 재건축 등 시행기간 중 대체주택을 취득한 뒤 1년 이상 거주하지 않고 국외근무 등 사유로 양도하는 경우, 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추지 못한 것으로 판단됩니다.
- 따라서 해당 대체주택에 대한 양도소득세 비과세 특례 적용은 불가합니다.
- 특히, 1년 이상 거주 요건은 출국 등 부득이 사유가 있더라도 예외를 인정받지 못합니다.
- 법규재산2014-452 등 유사사례에서도 대체주택 1년 미거주 시 특례 불인정으로 회신한 바 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택의 양도소득 비과세 기본 규정 및 대체주택의 예외 인정 요건
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항: 재건축·재개발 시행기간 중 취득한 대체주택의 1년 이상 거주 등 비과세 특례의 요건 명시
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택의 범위와 보유·거주기간 기준
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 1호: 사업시행인가 후 취득한 대체주택의 1년 이상 거주 요건
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 2호: 재건축 완공 후 이사 및 거주 요건(출국·국외근무 포함)
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서, 1년 이상 거주하지 아니하고 양도하는 경우 양도소득세 비과세대상에 해당하지 아니함
회신
귀 서면질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서, 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 세대전원이 1년 이상 거주하지 아니하고 양도하는 경우 해당 대체주택은 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖춘 대체주택에 해당하지 않는 것입니다.
1. 사실관계
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-’23년 11월 완공될 예정인 A주택(재건축주택)과 재건축사업의 사업시행인가일 이후 취득한 B주택(대체주택)이 있음 |
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-사유가 있어 대체주택에 거주하지 못하다가, 직장에서 해외 근무 발령을 받아 ’22년 7월부터 가족들과 해외에서 거주하게 됨 |
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* 대체주택에서 1년 이상 거주 요건 외에 소득령 §156의2⑤ 각 호의 다른 요건은 충족하였음을 전제 |
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-예정 |
B주택 양도 |
2. 질의내용
-사업시행일 이후 대체주택을 취득하였으나, 해외근무로 인하여 세대전원이 1년 이상 거주하지 못한 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제156의2제5항 대체주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
4. 유사사례
○ 법규재산2014-452(2014.12.02)
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하지 아니하고 양도하는 경우 해당 대체주택은 소득세법시행령 제156조의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖춘 대체주택에 해당하지 않는 것입니다.
출처 : 국세청 2023. 01. 16. 서면-2022-부동산-3704[부동산납세과-133] | 국세법령정보시스템
유권해석
재건축 대체주택 1년 미거주 시 양도세 비과세 특례 불가
서면-2022-부동산-3704[부동산납세과-133] · 2023. 01. 16.Q질의내용
- 재건축기간 중 취득한 대체주택에 1년 이상 거주하지 못하고 국외근무로 양도하는 경우에도 양도소득세 비과세 특례를 받을 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2022-부동산-3704[부동산납세과-133] · 2023. 01. 16.
- 국세청 서면-2022-부동산-3704[부동산납세과-133] 회신(2023-01-16) 기준입니다.
- 국내 1주택자가 재건축 등 시행기간 중 대체주택을 취득한 뒤 1년 이상 거주하지 않고 국외근무 등 사유로 양도하는 경우, 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추지 못한 것으로 판단됩니다.
- 따라서 해당 대체주택에 대한 양도소득세 비과세 특례 적용은 불가합니다.
- 특히, 1년 이상 거주 요건은 출국 등 부득이 사유가 있더라도 예외를 인정받지 못합니다.
- 법규재산2014-452 등 유사사례에서도 대체주택 1년 미거주 시 특례 불인정으로 회신한 바 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택의 양도소득 비과세 기본 규정 및 대체주택의 예외 인정 요건
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항: 재건축·재개발 시행기간 중 취득한 대체주택의 1년 이상 거주 등 비과세 특례의 요건 명시
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택의 범위와 보유·거주기간 기준
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 1호: 사업시행인가 후 취득한 대체주택의 1년 이상 거주 요건
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 2호: 재건축 완공 후 이사 및 거주 요건(출국·국외근무 포함)
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서, 1년 이상 거주하지 아니하고 양도하는 경우 양도소득세 비과세대상에 해당하지 아니함
회신
귀 서면질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서, 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 세대전원이 1년 이상 거주하지 아니하고 양도하는 경우 해당 대체주택은 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖춘 대체주택에 해당하지 않는 것입니다.
1. 사실관계
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-’23년 11월 완공될 예정인 A주택(재건축주택)과 재건축사업의 사업시행인가일 이후 취득한 B주택(대체주택)이 있음 |
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-사유가 있어 대체주택에 거주하지 못하다가, 직장에서 해외 근무 발령을 받아 ’22년 7월부터 가족들과 해외에서 거주하게 됨 |
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* 대체주택에서 1년 이상 거주 요건 외에 소득령 §156의2⑤ 각 호의 다른 요건은 충족하였음을 전제 |
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-예정 |
B주택 양도 |
2. 질의내용
-사업시행일 이후 대체주택을 취득하였으나, 해외근무로 인하여 세대전원이 1년 이상 거주하지 못한 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제156의2제5항 대체주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
4. 유사사례
○ 법규재산2014-452(2014.12.02)
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하지 아니하고 양도하는 경우 해당 대체주택은 소득세법시행령 제156조의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖춘 대체주택에 해당하지 않는 것입니다.
출처 : 국세청 2023. 01. 16. 서면-2022-부동산-3704[부동산납세과-133] | 국세법령정보시스템
