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분납임대주택 반환금 지급 시 원천징수 기준금액
서면-2024-원천-1773 · 2024. 07. 05.Q질의내용
- 분납임대주택 해약에 따라 반환금 지급 시 소득세 원천징수 기준금액은 어떻게 산정되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-원천-1773 · 2024. 07. 05.
- 국세청 서면-2024-원천-1773 회신 기준, 분납임대주택 반환금 중 기 납부 분납금의 납부일 다음날부터 반납일까지 이자의 50%에 해당하는 금액은 기타소득 과세대상입니다.
- 기타소득 산정 시 반환금에서 이미 납부한 분납금 원금과 잔여분에 대한 이자의 50% 상당에만 원천징수 기준이 적용됩니다.
- 실제 반환금 산정 시 공공주택법 및 표준임대차계약서상 정한 공식에 따라 ‘5년 이상’ 거주 등 조건별 반환금 계산이 이루어지며, 이 중 해당 이자 부분만이 기타소득으로 원천징수 대상이 됩니다.
- 법적 근거는 소득세법 제21조 제1항 제10호, 소득세법 시행령 제41조 제8항, 관련 예규(사전-2021-법규소득-1918)로 명시됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제21조 제1항 제10호: 계약 해약 등으로 인한 반환금의 위약금 또는 배상금 기타소득 해당 여부
- 소득세법 시행령 제41조 제8항: 반환금이 당초 지급한 총금액을 넘지 않는 경우 기타소득 해당 범위
- 소득세법 제16조 및 기본통칙 16-0…2: 손해배상금 이자 관련 소득구분
- 소득세법 기본통칙 21-0…1 제6항: 지연배상금 등 위약·해약 소득의 기타소득 해당 여부
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
과세대상 기타소득금액은 반환금 중 기납부한 분납금의 납부일 다음날부터 반납일까지 이자의 100분의 50에 해당하는 것임
회신
과세대상 기타소득금액은 반환금 중 기납부한 분납금의 납부일 다음날부터 반납일까지 이자의 100분의 50에 해당하는 것임(사전-2021-법규소득-1918, 2022.12.05.)
1. 사실관계
○「공공주택 특별법」(이하 “공공주택법”)상 “공공주택”이란 공공주택사업자가 국가 또는 지자체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택으로서, “공공임대주택”과 “공공분양주택”으로 구분되는데(공공주택법§2⑴)
- 공공임대주택의 유형 중 하나로, 일정 기간 임대 후 분양전환*할 목적으로 공급하는 형태의 “분양전환공공임대주택”이 존재함(공공주택령§2①⑸)
* 공공임대주택을 공공주택법§4① 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것(공공주택법§2⑷)
○공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 법정된 표준임대차계약서를 사용하여야 하는데(공공주택법§49의2①)
- 분양전환공공임대주택 중 분납임대주택(임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 공공건설임대주택(공공주택령§44①))의 경우 공공주택규칙 별지 제6호서식의 표준임대차계약서를 사용하여야 함(공공주택규칙§32①⑵, 이하 “쟁점표준임대차계약서”)
○쟁점표준임대차계약서상 해당 계약이 해제·해지되거나 재계약 등의 사유가 발생하여 임차인이 임차권을 임대사업자에게 반납하는 경우
- 임차인이 임대사업자에게 주택을 명도함과 동시에 임대인은 아래에 따라 산정된 금액(이하 “반환금”)을 임차인에게 지급하여야 하는바(쟁점표준임대차계약서§12①)
|
① 해당 분납임대주택에 5년 미만 기간 동안 거주 후 반납시 = Min[➊(임차인 旣 납부 분납금 + 분납금 납부일의 다음 날부터 반납일까지의 이자), ➋(해당 분납임대주택의 감정평가 금액 × 임차인이 납부한 분납금의 합의 비율)] ② 해당 분납임대주택에 5년 이상 기간 동안 거주 후 반납시 = (➊ + ➋) / 2 |
- 예를 들어 분납금이 75,000,000원이고 5년이상 거주하였다면 반환금의 세부 계산 내역은 아래와 같음
* 위 계산식 중 ②의 경우에 해당하므로
A : 旣 납부 분납금 = 75,000,000원
B : 분납금 이자 = 15,000,000원
C : 주택 감정평가액 = 400,000,000
D : 분납금 합의 비율 = 70%
쟁점반환금 = [(A+B)+(C×D)]/2 = 185,000,000원
- 질의인은 쟁점반환금 중 旣 납부 분납금(A)을 초과한 가액(110,000,000원)을 소득세법§21①(10)(위약금 및 배상금 등)의 기타소득으로 보아 원천징수세액을 산정하고자 함
2. 질의내용
○분납임대주택 해약에 따른 반환금 지급 시 원천징수 기준금액을 어떻게 산정하는지
3. 관련법령
□ 소득세법 제16조 【이자소득】
① 이자소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 제1호부터 제11호까지의 소득과 유사한 소득으로서 금전 사용에 따른 대가로서의 성격이 있는 것
□ 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위약금
나. 배상금
다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자
□ 소득세법 시행령 제41조 【기타소득의 범위 등】
⑧ 법 제21조제1항제10호에서 "위약금과 배상금"이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.
□ 소득세법 기본통칙 16-0…2 【 손해배상금에 대한 법정이자의 소득구분 】
법원의 판결 및 화해에 의하여 지급받는 손해배상금에 대한 법정이자는 법 제16조에 규정하는 이자소득으로 보지 아니한다. 다만, 위약 또는 해약을 원인으로 법원의 판결에 의하여 지급받는 손해배상금에 대한 법정이자는 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 기타소득으로 본다.
□ 소득세법 기본통칙 21-0…1 【 기타소득의 범위 】
⑥ 약정여부를 불문하고 금전채무를 포함한 채무의 이행지체로 인하여 지급받는 지연배상금은 법 제21조제1항제10호에 따른 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금 또는 배상금에 해당한다.
4. 관련예규 및 판례
○사전-2021-법규소득-1918, 2022.12.05.
「공공주택 특별법」제49조의2제1항에 따라 같은 법 시행규칙 별지 제6호 서식의 표준임대차계약서(이하 “표준임대차계약서”)를 사용하여 분납임대주택에 대한 임대차계약(이하 “쟁점임대차계약”)을 체결한 임차인이, 해당 분납임대주택에 5년 이상의 기간 동안 거주한 후 쟁점임대차계약의 해제·해지, 재계약 등의 사유가 발생하여 임차권을 반납하는 경우에 표준임대차계약서 제12조제1항제2호에 따라 임대인으로부터 지급받는 반환금(이하 “쟁점반환금”) 중, 임차인이 이미 납부한 분납금의 납부일 다음 날부터 반납일까지의 이자의 100분의 50에 해당하는 금액(이하 “쟁점금액”)은 「소득세법」제21조제1항제10호다목에 따른 기타소득 과세대상에 해당하는 것이고, 쟁점반환금 중 쟁점금액을 제외한 나머지 부분은 소득세 과세대상에 해당하지 않는 것입니다.
유권해석
분납임대주택 반환금 지급 시 원천징수 기준금액
서면-2024-원천-1773 · 2024. 07. 05.Q질의내용
- 분납임대주택 해약에 따라 반환금 지급 시 소득세 원천징수 기준금액은 어떻게 산정되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-원천-1773 · 2024. 07. 05.
- 국세청 서면-2024-원천-1773 회신 기준, 분납임대주택 반환금 중 기 납부 분납금의 납부일 다음날부터 반납일까지 이자의 50%에 해당하는 금액은 기타소득 과세대상입니다.
- 기타소득 산정 시 반환금에서 이미 납부한 분납금 원금과 잔여분에 대한 이자의 50% 상당에만 원천징수 기준이 적용됩니다.
- 실제 반환금 산정 시 공공주택법 및 표준임대차계약서상 정한 공식에 따라 ‘5년 이상’ 거주 등 조건별 반환금 계산이 이루어지며, 이 중 해당 이자 부분만이 기타소득으로 원천징수 대상이 됩니다.
- 법적 근거는 소득세법 제21조 제1항 제10호, 소득세법 시행령 제41조 제8항, 관련 예규(사전-2021-법규소득-1918)로 명시됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제21조 제1항 제10호: 계약 해약 등으로 인한 반환금의 위약금 또는 배상금 기타소득 해당 여부
- 소득세법 시행령 제41조 제8항: 반환금이 당초 지급한 총금액을 넘지 않는 경우 기타소득 해당 범위
- 소득세법 제16조 및 기본통칙 16-0…2: 손해배상금 이자 관련 소득구분
- 소득세법 기본통칙 21-0…1 제6항: 지연배상금 등 위약·해약 소득의 기타소득 해당 여부
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
과세대상 기타소득금액은 반환금 중 기납부한 분납금의 납부일 다음날부터 반납일까지 이자의 100분의 50에 해당하는 것임
회신
과세대상 기타소득금액은 반환금 중 기납부한 분납금의 납부일 다음날부터 반납일까지 이자의 100분의 50에 해당하는 것임(사전-2021-법규소득-1918, 2022.12.05.)
1. 사실관계
○「공공주택 특별법」(이하 “공공주택법”)상 “공공주택”이란 공공주택사업자가 국가 또는 지자체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택으로서, “공공임대주택”과 “공공분양주택”으로 구분되는데(공공주택법§2⑴)
- 공공임대주택의 유형 중 하나로, 일정 기간 임대 후 분양전환*할 목적으로 공급하는 형태의 “분양전환공공임대주택”이 존재함(공공주택령§2①⑸)
* 공공임대주택을 공공주택법§4① 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것(공공주택법§2⑷)
○공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 법정된 표준임대차계약서를 사용하여야 하는데(공공주택법§49의2①)
- 분양전환공공임대주택 중 분납임대주택(임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 공공건설임대주택(공공주택령§44①))의 경우 공공주택규칙 별지 제6호서식의 표준임대차계약서를 사용하여야 함(공공주택규칙§32①⑵, 이하 “쟁점표준임대차계약서”)
○쟁점표준임대차계약서상 해당 계약이 해제·해지되거나 재계약 등의 사유가 발생하여 임차인이 임차권을 임대사업자에게 반납하는 경우
- 임차인이 임대사업자에게 주택을 명도함과 동시에 임대인은 아래에 따라 산정된 금액(이하 “반환금”)을 임차인에게 지급하여야 하는바(쟁점표준임대차계약서§12①)
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① 해당 분납임대주택에 5년 미만 기간 동안 거주 후 반납시 = Min[➊(임차인 旣 납부 분납금 + 분납금 납부일의 다음 날부터 반납일까지의 이자), ➋(해당 분납임대주택의 감정평가 금액 × 임차인이 납부한 분납금의 합의 비율)] ② 해당 분납임대주택에 5년 이상 기간 동안 거주 후 반납시 = (➊ + ➋) / 2 |
- 예를 들어 분납금이 75,000,000원이고 5년이상 거주하였다면 반환금의 세부 계산 내역은 아래와 같음
* 위 계산식 중 ②의 경우에 해당하므로
A : 旣 납부 분납금 = 75,000,000원
B : 분납금 이자 = 15,000,000원
C : 주택 감정평가액 = 400,000,000
D : 분납금 합의 비율 = 70%
쟁점반환금 = [(A+B)+(C×D)]/2 = 185,000,000원
- 질의인은 쟁점반환금 중 旣 납부 분납금(A)을 초과한 가액(110,000,000원)을 소득세법§21①(10)(위약금 및 배상금 등)의 기타소득으로 보아 원천징수세액을 산정하고자 함
2. 질의내용
○분납임대주택 해약에 따른 반환금 지급 시 원천징수 기준금액을 어떻게 산정하는지
3. 관련법령
□ 소득세법 제16조 【이자소득】
① 이자소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 제1호부터 제11호까지의 소득과 유사한 소득으로서 금전 사용에 따른 대가로서의 성격이 있는 것
□ 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위약금
나. 배상금
다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자
□ 소득세법 시행령 제41조 【기타소득의 범위 등】
⑧ 법 제21조제1항제10호에서 "위약금과 배상금"이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.
□ 소득세법 기본통칙 16-0…2 【 손해배상금에 대한 법정이자의 소득구분 】
법원의 판결 및 화해에 의하여 지급받는 손해배상금에 대한 법정이자는 법 제16조에 규정하는 이자소득으로 보지 아니한다. 다만, 위약 또는 해약을 원인으로 법원의 판결에 의하여 지급받는 손해배상금에 대한 법정이자는 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 기타소득으로 본다.
□ 소득세법 기본통칙 21-0…1 【 기타소득의 범위 】
⑥ 약정여부를 불문하고 금전채무를 포함한 채무의 이행지체로 인하여 지급받는 지연배상금은 법 제21조제1항제10호에 따른 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금 또는 배상금에 해당한다.
4. 관련예규 및 판례
○사전-2021-법규소득-1918, 2022.12.05.
「공공주택 특별법」제49조의2제1항에 따라 같은 법 시행규칙 별지 제6호 서식의 표준임대차계약서(이하 “표준임대차계약서”)를 사용하여 분납임대주택에 대한 임대차계약(이하 “쟁점임대차계약”)을 체결한 임차인이, 해당 분납임대주택에 5년 이상의 기간 동안 거주한 후 쟁점임대차계약의 해제·해지, 재계약 등의 사유가 발생하여 임차권을 반납하는 경우에 표준임대차계약서 제12조제1항제2호에 따라 임대인으로부터 지급받는 반환금(이하 “쟁점반환금”) 중, 임차인이 이미 납부한 분납금의 납부일 다음 날부터 반납일까지의 이자의 100분의 50에 해당하는 금액(이하 “쟁점금액”)은 「소득세법」제21조제1항제10호다목에 따른 기타소득 과세대상에 해당하는 것이고, 쟁점반환금 중 쟁점금액을 제외한 나머지 부분은 소득세 과세대상에 해당하지 않는 것입니다.
