어떤 법률 도움이 필요하신가요?
즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능
파트너 Login

임대건물 철거 시 매입세액과 토지 자본적 지출 판정

서면-2023-부가-4356  ·  2024. 03. 18.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 임대업 용도로 사용한 후 철거한 건물의 매입세액이 토지 자본적 지출 또는 폐업 시 잔존재화에 해당하는지요?

S요약

부동산 개발ㆍ분양 법인이 기존 건물을 임대업으로 사용하다 철거한 경우, 해당 건물 매입과 관련된 매입세액은 토지의 자본적 지출에 포함되지 않으며, 폐업 시 잔존재화에도 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.
#임대업 #건물 철거 #매입세액 #자본적 지출 #토지 관련 매입세액 #부가가치세법
핵심 정리

R회신 내용 서면-2023-부가-4356  ·  2024. 03. 18.

  • 국세청 서면-2023-부가-4356 회신(2024.3.18.)에 따르면 해당 유권해석은 부동산 개발 및 분양 법인이 임대업 목적 사용 후 건물을 철거하는 경우 적용됩니다.
  • 임대사업에 사용한 건물을 철거하는 경우, 그 취득과 관련된 매입세액은 토지의 자본적 지출에 해당하지 않음을 명확히 밝히고 있습니다.
  • 이 경우, 철거한 건물의 취득 매입세액은 폐업 시 잔존재화에도 해당하지 않는다고 언급되어 있습니다.
  • 관련 법령 및 기존 해석(기재부 부가가치세제과-371, 법령해석부가-0080)과 일관되게, 건물을 일정 기간 과세사업에 사용한 후 철거하면 매입세액 처리와 잔존재화 규정이 달라짐을 안내하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 부가가치세법 제39조: 토지 등 특정 항목에 대해 매입세액 공제 제외 규정
  • 부가가치세법 시행령 제80조 제2호: 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우 토지 자본적 지출 관련 매입세액 명시
  • 부가가치세법 제38조: 사업자 자기 사업용으로 공급받은 재화에 대한 매입세액 공제
  • 부가가치세법 제11조: 임대업 등 용역의 공급에 관한 규정
사례 Q&A
1. 부동산 임대 후 철거한 건물의 매입세액은 토지 자본적 지출에 포함되나요?
답변
임대사업에 사용한 후 철거한 건물의 매입세액은 토지의 자본적 지출에 포함되지 않는 것으로 보입니다.
근거
부가가치세법 시행령 제80조 및 국세청 유권해석에서 임대용으로 사용 후 철거한 경우 자본적 지출로 보지 않음을 명시하였습니다.
2. 임차인 임대 후 철거한 건물의 매입세액에 대한 부가가치세 공제는 어떻게 되나요?
답변
임대업에 사용한 건물 매입세액은 부가가치세법상 공제가 가능하며, 이후 철거 시 별도의 공제 배제나 자본적 지출로 보지 않는 것으로 판단됩니다.
근거
임대업에 사용한 기간을 고려하여 매입세액 공제가 유지됨을 국세청 유권해석에서 안내하였습니다.
3. 임대사업자 등록 후 건물 철거 시 폐업 잔존재화에 해당되나요?
답변
임대업에 사용하다 철거한 건물 매입세액은 폐업 시 잔존재화에 해당하지 않는 것으로 보입니다.
근거
기존 유권해석과 서면-2023-부가-4356 회신에서 철거한 건물은 잔존재화가 아니라고 명확히 규정하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

변호사 상담 받기
다른 해석 사례를 확인해 보세요
유권해석 전문

요지

부동산을 개발하여 분양하는 법인이 건물을 취득하여 임대업으로 부가가치세 과세사업에 사용하다가 건물을 철거한 경우에 철거한 건물의 취득과 관련한 매입세액은 토지의 자본적지출에 해당하지 않고 폐업시 잔존재화에도 해당하지 않는 것임

회신

부동산을 개발하여 분양하는 법인이 건물을 취득하여 임대업으로 부가가치세 과세사업에 사용하다가 건물을 철거한 경우에 철거한 건물의 취득과 관련한 매입세액은 토지의 자본적지출에 해당하지 않고 폐업시 잔존재화에도 해당하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

○ 질의법인은 부동산을 개발하여 분양하는 시행사임

 ○ 2022. *월 홈플러스 부지 및 건물(이하 쟁점부동산)을 매입하여 홈플러스에 임대하고 임대료에 대해 부가가치세 신고·납부를 하였으며 임대사업자(종사업장)등록 및 건물분에 대한 매입세액을 공제받음

 ○ 2023. 12월 쟁점 부동산 건축물 해체허가를 받아 임차인(홈플러스)와 임대차 계약기간이 종료하게 됨

 ○ 2024. 7월 착공하여 오피스텔 및 상업용건축물 건축할 예정임

 ○ 2028. 11월 준공 후 상업용건축물에 홈플러스가 재 입점할 예정이며 기타 미분양물건에 대해서는 임대할 예정으로 종사업장의 폐업 및 사업자등록증의 정정은 예정하고 있지 않음

2. 질의내용

 ○ 부동산을 개발하여 분양하는 질의법인이 부동산(토지, 건물)을 취득하여 임대사업자(종사업장)등록을 하고 건물분 매입세액을 공제받은 후 해당 건축물 해체허가를 받고 임대차 계약기간이 종료되는 경우 취득시 공제받은 건물분 매입세액에 대한 처리방법

3. 관련법령

 ○ 부가가치세법 §11 ⁠(용역의 공급)

  ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

    1. 역무를 제공하는 것

    2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

 ○ 부가가치세법 §38 ⁠(공제하는 매입세액)

  ① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.

    1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)

 ○ 부가가치세법 §39 ⁠(공제하지 아니하는 매입세액)

  ① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

    7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액

 ○ 부가가치세법 시행령 §80 ⁠(토지에 관련된 매입세액)

  법 제39조제1항제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

    1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

    2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액

    3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액

 ○ 법인세법 §23 ⁠(감가상각비의 손금불산입)

  ④ 제1항을 적용할 때 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 손비로 계상한 경우에는 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 감가상각비로 계상한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

    2. 감가상각자산에 대한 대통령령으로 정하는 자본적 지출에 해당하는 금액

 ○ 법인세법 시행령 §31 ⁠(즉시상각의 의제)

  ② 법 제23조제4항제2호에서 "대통령령으로 정하는 자본적 지출"이란 법인이 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것에 대한 지출을 포함한다.

    1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

    2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

    3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치

    4. 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물ㆍ기계ㆍ설비 등의 복구

    5. 그 밖에 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호부터 제4호까지의 지출과 유사한 성질의 것

4. 관련사례

 ○ 기획재정부 부가가치세제과-371, 2017. 07.24.

     사업자가 건축물이 있는 토지를 취득하여 해당 건축물을 부동산 임대업에 사용하다가 철거한 경우로서 철거한 건축물의 취득 및 철거비용과 관련된 매입세액은「부가가치세법 시행령」제80조 제2호의 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액에 해당하지 아니하는 것임

 ○ 법령해석부가-0080, 2021.04.29.

     사업자가 건물을 신축하기 위하여 건축물이 있는 토지를 취득하고 그 건축물을 철거하는 경우 철거한 건축물의 취득가액은 「부가가치세법 시행령」 제80조제2호에 의한 토지의 자본적 지출에 해당하므로 관련 매입세액은 매출세액에서 공제되지 않는 것입니다.

     다만, 건물을 취득한 후 상당한 기간 동안 부가가치세 과세사업에 사용하다가 철거한 경우로서 철거한 건물의 취득가액과 관련된 매입세액은 토지의 자본적 지출에 관련된 매입세액에 해당하지 아니하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 취득 후 과세사업 사용현황 등 사실관계를 종합하여 판단하여야 할 사항입니다.

 ○ 법령해석부가-0087, 2019.03. 04.

    음식점업을 영위하는 사업자가 인테리어공사 등 감가상각 자산의 취득 관련 매입세액을 공제받고 폐업 전에 해당 감가상각자산 등을 파쇄 또는 멸실하는 경우 해당 감가상각자산 등은 ⁠「부가가치세법」 제10조제6항에 따른 폐업 시 잔존재화에 해당하지 아니하는 것입니다. 다만, 폐업 전에 해당 감가상각자산 등을 파쇄 또는 멸실하였는지 여부는 관련 사실을 종합하여 사실판단 할 사항입니다.

출처 : 국세청 2024. 03. 18. 서면-2023-부가-4356 | 국세법령정보시스템

유권해석

  • 뒤로가기 화살표
  • 로그인

로그인 후 이용해주세요.

경고아이콘

정말 회원탈퇴 하시겠습니까?

임대건물 철거 시 매입세액과 토지 자본적 지출 판정

서면-2023-부가-4356  ·  2024. 03. 18.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 임대업 용도로 사용한 후 철거한 건물의 매입세액이 토지 자본적 지출 또는 폐업 시 잔존재화에 해당하는지요?

S요약

부동산 개발ㆍ분양 법인이 기존 건물을 임대업으로 사용하다 철거한 경우, 해당 건물 매입과 관련된 매입세액은 토지의 자본적 지출에 포함되지 않으며, 폐업 시 잔존재화에도 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.
#임대업 #건물 철거 #매입세액 #자본적 지출 #토지 관련 매입세액
핵심 정리

R회신 내용 서면-2023-부가-4356  ·  2024. 03. 18.

  • 국세청 서면-2023-부가-4356 회신(2024.3.18.)에 따르면 해당 유권해석은 부동산 개발 및 분양 법인이 임대업 목적 사용 후 건물을 철거하는 경우 적용됩니다.
  • 임대사업에 사용한 건물을 철거하는 경우, 그 취득과 관련된 매입세액은 토지의 자본적 지출에 해당하지 않음을 명확히 밝히고 있습니다.
  • 이 경우, 철거한 건물의 취득 매입세액은 폐업 시 잔존재화에도 해당하지 않는다고 언급되어 있습니다.
  • 관련 법령 및 기존 해석(기재부 부가가치세제과-371, 법령해석부가-0080)과 일관되게, 건물을 일정 기간 과세사업에 사용한 후 철거하면 매입세액 처리와 잔존재화 규정이 달라짐을 안내하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 부가가치세법 제39조: 토지 등 특정 항목에 대해 매입세액 공제 제외 규정
  • 부가가치세법 시행령 제80조 제2호: 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우 토지 자본적 지출 관련 매입세액 명시
  • 부가가치세법 제38조: 사업자 자기 사업용으로 공급받은 재화에 대한 매입세액 공제
  • 부가가치세법 제11조: 임대업 등 용역의 공급에 관한 규정
사례 Q&A
1. 부동산 임대 후 철거한 건물의 매입세액은 토지 자본적 지출에 포함되나요?
답변
임대사업에 사용한 후 철거한 건물의 매입세액은 토지의 자본적 지출에 포함되지 않는 것으로 보입니다.
근거
부가가치세법 시행령 제80조 및 국세청 유권해석에서 임대용으로 사용 후 철거한 경우 자본적 지출로 보지 않음을 명시하였습니다.
2. 임차인 임대 후 철거한 건물의 매입세액에 대한 부가가치세 공제는 어떻게 되나요?
답변
임대업에 사용한 건물 매입세액은 부가가치세법상 공제가 가능하며, 이후 철거 시 별도의 공제 배제나 자본적 지출로 보지 않는 것으로 판단됩니다.
근거
임대업에 사용한 기간을 고려하여 매입세액 공제가 유지됨을 국세청 유권해석에서 안내하였습니다.
3. 임대사업자 등록 후 건물 철거 시 폐업 잔존재화에 해당되나요?
답변
임대업에 사용하다 철거한 건물 매입세액은 폐업 시 잔존재화에 해당하지 않는 것으로 보입니다.
근거
기존 유권해석과 서면-2023-부가-4356 회신에서 철거한 건물은 잔존재화가 아니라고 명확히 규정하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

변호사 상담 받기
다른 해석 사례를 확인해 보세요
유권해석 전문

요지

부동산을 개발하여 분양하는 법인이 건물을 취득하여 임대업으로 부가가치세 과세사업에 사용하다가 건물을 철거한 경우에 철거한 건물의 취득과 관련한 매입세액은 토지의 자본적지출에 해당하지 않고 폐업시 잔존재화에도 해당하지 않는 것임

회신

부동산을 개발하여 분양하는 법인이 건물을 취득하여 임대업으로 부가가치세 과세사업에 사용하다가 건물을 철거한 경우에 철거한 건물의 취득과 관련한 매입세액은 토지의 자본적지출에 해당하지 않고 폐업시 잔존재화에도 해당하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

○ 질의법인은 부동산을 개발하여 분양하는 시행사임

 ○ 2022. *월 홈플러스 부지 및 건물(이하 쟁점부동산)을 매입하여 홈플러스에 임대하고 임대료에 대해 부가가치세 신고·납부를 하였으며 임대사업자(종사업장)등록 및 건물분에 대한 매입세액을 공제받음

 ○ 2023. 12월 쟁점 부동산 건축물 해체허가를 받아 임차인(홈플러스)와 임대차 계약기간이 종료하게 됨

 ○ 2024. 7월 착공하여 오피스텔 및 상업용건축물 건축할 예정임

 ○ 2028. 11월 준공 후 상업용건축물에 홈플러스가 재 입점할 예정이며 기타 미분양물건에 대해서는 임대할 예정으로 종사업장의 폐업 및 사업자등록증의 정정은 예정하고 있지 않음

2. 질의내용

 ○ 부동산을 개발하여 분양하는 질의법인이 부동산(토지, 건물)을 취득하여 임대사업자(종사업장)등록을 하고 건물분 매입세액을 공제받은 후 해당 건축물 해체허가를 받고 임대차 계약기간이 종료되는 경우 취득시 공제받은 건물분 매입세액에 대한 처리방법

3. 관련법령

 ○ 부가가치세법 §11 ⁠(용역의 공급)

  ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

    1. 역무를 제공하는 것

    2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

 ○ 부가가치세법 §38 ⁠(공제하는 매입세액)

  ① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.

    1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)

 ○ 부가가치세법 §39 ⁠(공제하지 아니하는 매입세액)

  ① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

    7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액

 ○ 부가가치세법 시행령 §80 ⁠(토지에 관련된 매입세액)

  법 제39조제1항제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

    1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

    2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액

    3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액

 ○ 법인세법 §23 ⁠(감가상각비의 손금불산입)

  ④ 제1항을 적용할 때 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 손비로 계상한 경우에는 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 감가상각비로 계상한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

    2. 감가상각자산에 대한 대통령령으로 정하는 자본적 지출에 해당하는 금액

 ○ 법인세법 시행령 §31 ⁠(즉시상각의 의제)

  ② 법 제23조제4항제2호에서 "대통령령으로 정하는 자본적 지출"이란 법인이 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것에 대한 지출을 포함한다.

    1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

    2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

    3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치

    4. 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물ㆍ기계ㆍ설비 등의 복구

    5. 그 밖에 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호부터 제4호까지의 지출과 유사한 성질의 것

4. 관련사례

 ○ 기획재정부 부가가치세제과-371, 2017. 07.24.

     사업자가 건축물이 있는 토지를 취득하여 해당 건축물을 부동산 임대업에 사용하다가 철거한 경우로서 철거한 건축물의 취득 및 철거비용과 관련된 매입세액은「부가가치세법 시행령」제80조 제2호의 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액에 해당하지 아니하는 것임

 ○ 법령해석부가-0080, 2021.04.29.

     사업자가 건물을 신축하기 위하여 건축물이 있는 토지를 취득하고 그 건축물을 철거하는 경우 철거한 건축물의 취득가액은 「부가가치세법 시행령」 제80조제2호에 의한 토지의 자본적 지출에 해당하므로 관련 매입세액은 매출세액에서 공제되지 않는 것입니다.

     다만, 건물을 취득한 후 상당한 기간 동안 부가가치세 과세사업에 사용하다가 철거한 경우로서 철거한 건물의 취득가액과 관련된 매입세액은 토지의 자본적 지출에 관련된 매입세액에 해당하지 아니하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 취득 후 과세사업 사용현황 등 사실관계를 종합하여 판단하여야 할 사항입니다.

 ○ 법령해석부가-0087, 2019.03. 04.

    음식점업을 영위하는 사업자가 인테리어공사 등 감가상각 자산의 취득 관련 매입세액을 공제받고 폐업 전에 해당 감가상각자산 등을 파쇄 또는 멸실하는 경우 해당 감가상각자산 등은 ⁠「부가가치세법」 제10조제6항에 따른 폐업 시 잔존재화에 해당하지 아니하는 것입니다. 다만, 폐업 전에 해당 감가상각자산 등을 파쇄 또는 멸실하였는지 여부는 관련 사실을 종합하여 사실판단 할 사항입니다.

출처 : 국세청 2024. 03. 18. 서면-2023-부가-4356 | 국세법령정보시스템