법인 토지양도시 손익귀속사업연도 결정 기준

요지

내국법인이 보유중인 토지의 양도로 인한 손익의 귀속사업연도는 대금청산일, 소유권이전등기일 또는 사용수익일 중 빠른날이 속하는 사업연도로 하는 것임

회신

귀 질의의 경우 아래 회신사례를 참고하시기 바람
※ 법인세과-439(2010.5.11.)
내국법인이 보유중인 토지의 양도로 인한 손익의 귀속사업연도는 ⁠「법인세법 시행령」제68조제1항제3호에 따라 대금청산일, 소유권이전등기일 또는 사용수익일 중 빠른 날이 속하는 사업연도로 하는 것이며, 이 경우 ⁠‘사용수익일’이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날로 하되, 별도의 약정이 없는 경우에는 자산을 양도하는 법인의 사용승낙으로 인하여 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말하는 것으로
귀 질의의 경우 매수법인의 매각대상 토지에 대한 건축허가신청을 위한 토지사용승낙일을 사용수익일로 볼 수 있는지 여부는 토지사용승낙으로 인한 당해 토지에 대한 사용수익권이 매수법인에 실질적으로 이전되었는지 여부 등에 의하여 사실판단할 사항임

1. 사실관계

 ○ 당사 소유 연립주택 양도에 있어 다음과 같이 매매계약을 하였음

 ○ 계약 시 특약사항은 다음과 같음

  - 계약금 지급과 동시에 매도인은 건축심의 및 건축허가에 필요한 서류 일체를 매수인에게 제공함(비용은 매수인 부담)

  - 매매잔금 지급과 동시에 매도인은 건축명의 변경에 관한 모든 서류일체를 매수인에게 제공함

  - 잔금 지급 전에는 착공 등 일체의 행위를 할 수 없음

 ○ 당사는 매도인으로서 상기 주택 양도계약에 의하여 잔금일 전에 매수인의 건축심의 및 허가에 필요한 서류 일체를 매수인에게 제공하였음

  - 서류일체를 제공하였으나, 매수인은 잔금 지급 전에는 착공 등의 행위를 일체 할 수 없음

2. 질의내용

 ○연립주택의 양도시기는 언제인지

  - 대금청산 전 허가 등에 필요한 서류 일체를 제공하였으므로 사용수익 제공으로 보아 서류 제공일인 ’16.8.8.일 양도시기인지 여부

3. 관련 법령

○ 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업연도】

① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법시행령 제68조 【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】

① 법 제40조제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.

1. 상품(부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 "상품 등"이라 한다)의 판매：그 상품 등을 인도한 날

2. 상품 등의 시용판매：상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다.

3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다.

4. 자산의 위탁매매：수탁자가 그 위탁자산을 매매한 날

5. ⁠「자본시장과 금융투자에 관한 법률」 제9조제13항에 따른 증권시장에서 같은 법 제393조제1항에 따른 증권시장업무규정에 따라 보통거래방식으로 한 유가증권의 매매: 매매계약을 체결한 날

② 법인이 장기할부조건으로 자산을 판매하거나 양도한 경우로서 판매 또는 양도한 자산의 인도일(제1항제3호에 해당하는 자산은 같은 호 단서에 규정된 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도의 결산을 확정함에 있어서 해당 사업연도에 회수하였거나 회수할 금액과 이에 대응하는 비용을 각각 수익과 비용으로 계상한 경우에는 제1항제1호 및 제3호에도 불구하고 그 장기할부조건에 따라 각 사업연도에 회수하였거나 회수할 금액과 이에 대응하는 비용을 각각 해당사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 중소기업인 법인이 장기할부조건으로 자산을 판매하거나 양도한 경우에는 그 장기할부조건에 따라 각 사업연도에 회수하였거나 회수할 금액과 이에 대응하는 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.

③ 제2항을 적용할 때 인도일 이전에 회수하였거나 회수할 금액은 인도일에 회수한 것으로 보며, 법인이 장기할부기간 중에 폐업한 경우에는 그 폐업일 현재 익금에 산입하지 아니한 금액과 이에 대응하는 비용을 폐업일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다.

④ 제2항에서 "장기할부조건"이라 함은 자산의 판매 또는 양도(국외거래에 있어서는 소유권이전 조건부 약정에 의한 자산의 임대를 포함한다)로서 판매금액 또는 수입금액을 월부ㆍ연부 기타의 지불방법에 따라 2회 이상으로 분할하여 수입하는 것 중 당해 목적물의 인도일의 다음날부터 최종의 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것을 말한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 법인이 매출할인을 하는 경우 그 매출할인금액은 상대방과의 약정에 의한 지급기일(그 지급기일이 정하여 있지 아니한 경우에는 지급한 날)이 속하는 사업연도의 매출액에서 차감한다.

⑥ 법인이 제4항에 따른 장기할부조건 등에 의하여 자산을 판매하거나 양도함으로써 발생한 채권에 대하여 기업회계기준이 정하는 바에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금을 계상한 경우 해당 현재가치할인차금상당액은 해당 채권의 회수기간동안 기업회계기준이 정하는 바에 따라 환입하였거나 환입할 금액을 각 사업연도의 익금에 산입한다.

⑦ 제1항제1호의 규정에 의한 인도한 날의 범위에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.

○ 법인세법기본통칙 40-68…3 【주식을 연불로 양도한 경우의 손익귀속시기】

  주식을 영 제68조 제3항에 규정하는 장기할부조건으로 양도한 경우 손익의 귀속사업연도는 동조 제2항의 규정에 의한다. 이 경우 당해 주식을 매입한 법인이 기업회계기준이 정하는 바에 따라 계상한 현재가치할인차금에 대하여는 영 제72조의 규정을 적용한다.

○ 법인세법기본통칙 40-68…4 【사용수익 약정일이 없는 경우의 사용수익일】

영 제68조 제1항 제3호에서 규정하는 ¨사용수익일¨이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하는 것이나, 별도의 약정이 없는 경우에는 자산을 양도하는 법인의 사용승낙으로 인하여 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말한다.

○ 법인세법기본통칙 40-69…1 【아파트 등을 분양하는 경우의 손익귀속시기】

① 주택・상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금 또는 손금의 귀속사업연도는 영 제69조의 규정에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 영 제69조 규정의 ¨인도일¨이라 함은 그 대금을 청산한 날 또는 소유권이전등기를 한 날 중 빠른 날로 한다. 다만, 대금청산일 또는 소유권이전등기일 전에 입주 또는 사용하는 경우에는 입주한 날 또는 사용한 날로 한다.

4. 관련 사례

○ 법인세과-439(2010.5.11.)

내국법인이 보유중인 토지의 양도로 인한 손익의 귀속사업연도는 「법인세법 시행령」제68조제1항제3호에 따라 대금청산일, 소유권이전등기일 또는 사용수익일 중 빠른날이 속하는 사업연도로 하는 것이며, 이 경우 ⁠‘사용수익일’이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날로 하되, 별도의 약정이 없는 경우에는 자산을 양도하는 법인의 사용승낙으로 인하여 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말하는 것으로

귀 질의의 경우 매수법인의 매각대상 토지에 대한 건축허가신청을 위한 토지사용승낙일을 사용수익일로 볼 수 있는지 여부는 토지사용승낙으로 인한 당해 토지에 대한 사용수익권이 매수법인에 실질적으로 이전되었는지 여부 등에 의하여 사실판단할 사항임

○ 서면2팀-2170(2004.10.27.)

【질의】

상가임대 법인으로부터 지분취득이 방법으로 소유권을 행사하기로 하고 지분권리를 매입하는 것으로 계약을 하였으나 법원의 판결에 의하여 점포를 목적물로 하는 것으로 판결이 있었으며, 1999.11.29. 계약금 및 중도금 50백만원 지급, 2000. 8. 8. 30백만원 공탁, 2001. 9. 5. 지방법원판결, 2003. 1.24. 대법원 판결, 2003. 2. 7. 공탁금수령, 2004. 7. 5. 소유권이전등기 완료의 경우 법인세법상의 손익의 귀속사업연도에 대하여 질의함

【회신】

법인이 상품 외의 자산을 양도하는 경우 그 손익의 귀속사업연도는 ｢법인세법시행령｣ 제68조 제1항 제3호의 규정에 의하여 대금청산일, 소유권 등의 이전등기등록일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것임

○ 서이46012-11940(2003.11.10.)

법인이 상품 외의 자산을 양도(장기할부조건으로 양도하는 경우 포함)하는 경우 그 손익귀속사업연도는 ｢법인세법시행령｣ 제68조 제1항 제3호의 규정에 의하여 대금청산일, 소유권 등의 이전등기등록일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것임

○ 서이46012-11509(2003.08.19) ⇐ 법인46012-483(2003.8.14)

【질의】

질의 1)

법인이 보유한 목장용지를 골프장 사업을 영위하고자 하는 특수관계있는 법인에게 양도함에 있어서 통상적으로 골프장 사업인가를 취득하는데 수개월이 소요되어 잔금청산일까지 기간을 2년 이내로 하고 계약금을 받는 시점에서 양수법인이 골프장 사업인허가를 취득하는데 필요한 관계로 토지사용 승락을 해준 경우, 이를 법인세법시행령 제68조제1항제3호의 규정에 의하여 소유권이 이전되는 것으로 보아 일시에 양도금액 전부를 익금에 산입하여야 하는지 아니면 같은조 제2항의 규정에 의하여 장기할부조건으로 보아 회수할 금액과 이에 대응되는 비용을 수익과 비용으로 각각 익금과 손금에 산입하여야 하는지 여부

질의 2)

상기 목장용지 매매와 관련하여 매수법인이 골프장사업 인허가를 취득하지 못하게 되면 계약을 무효로 하고, 매도법인에게 기 지급된 매매대금은 무효로 된 날로부터 5일 이내에 매수법인에게 전액 반환하되 위약금은 없는 것으로 하는 경우가 부당행위계산부인 규정을 적용할 수 있는지 여부

【회신】

1. 귀 질의 1의 경우

상품 등 외의 자산의 양도로 인한 손익의 귀속시기는 ｢법인세법시행령｣ 제68조 제1항 제3호의 규정에 의하여 대금청산일, 소유권 등의 이전등기ㆍ등록일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것이며, 이 경우 ⁠“사용수익일”은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도법인이 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것이며,

2. 귀 질의 2의 경우

법인이 특수관계자에게 인허가 취득조건으로 부동산을 매매하기로 계약한 후 동 조건의 미성취로 인해 당해 계약을 해지하면서 계약조건에 따라 위약금을 받지 않는 경우 당해 거래가 건전한 사회통념 내지 상관행에 비추어 타당하다고 인정되는 경우에는 부당행위계산의 부인규정을 적용하지 않는 것이나, 매매계약을 가장한 특수관계자에 대한 사실상의 자금지원에 해당하는 경우에는 부당행위계산의 부인규정을 적용하는 것으로, 귀 질의가 어디에 해당하는지는 계약내용 등 거래의 실질에 따라 판단할 사항임

출처 : 국세청 2016. 12. 21. 서면-2016-법인-4980[법인세과-3295] | 국세법령정보시스템