주택 멸실 후 상가 신축·용도변경 시 1세대 1주택 비과세 보유기간 통산

요지

1세대1주택 판정시 주택을 멸실하고 상가를 신축 후 일부를 주택으로 사용한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택의 거주기간과 보유기간을 통산함

회신

 ⁠「소득세법 시행령」제154조제1항의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 1주택을 보유하는 1세대가 노후 등으로 인하여 해당 주택을 멸실하고 주택외의 건물을 신축하였으나 임대가 되지 않아 주택외의 건물 일부를 주택으로 용도변경하여 양도할 때까지 사실상 주택으로 사용한 경우에는 같은 법 시행령 제154조제8항제1호에 따라 멸실된 주택과 재건축한 건물 중 같은 조 제3항에 따라 주택에 해당하는 부분의 보유기간은 통산하는 것임

1. 사실관계

 ○ ⁠“☆☆☆”(이하 “질의자”라 함)는 2002.2.8. ⁠“○○시 ●●구 ◇◇동 76-8 한옥주택(대지 321㎡, 건평 83.82㎡)”(이하 “구주택”이라 함)을 매매로 취득하여 10여년간 주택으로 사용함

 ○ 2012.3. 구주택의 노후화로 철거하여 멸실되었으며 2012.8.30. 지상 3층의 근린상가(429㎡)를 신축하였으나

  - 1층을 제외한 2층과 3층은 수년동안 임대가 되지 않아 2015.10. 3층(143㎡)을 주택으로 용도변경하여 현재 질의자가 거주하고 있음

2. 질의내용

 ○ 거주하던 주택의 노후화 등을 원인으로 철거하고 근린생활시설을 신축 후 일부를 주택으로 용도변경하여 사용하는 경우 1세대1주택 비과세 판단 시 신축 전·후의 주택 보유기간을 통산하는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ⁠“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

  1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

  2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ⁠“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 ⁠“1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

  1.～3. ⁠(생략)

 ② ⁠(생략)

 ③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

 ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

 ⑥ 제1항에서 ⁠“가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.

 ⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 ⁠“지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.

  1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

  2. 그 밖의 토지: 10배

 ⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다.

  1. 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 제95조【양도소득금액】

 ①～③ ⁠(생략)

 ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하며, 제104조의3에 따른 비사업용 토지로서 2016년 1월 1일 이전에 취득하여 보유하고 있는 자산인 경우에는 2016년 1월 1일부터 기산한다.

 ⑤ ⁠(생략)

○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

  자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

 ① 법 제98조 전단에서 ⁠“대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

  1.～3. ⁠(생략)

  4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는「건축법」제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

 (이 하 생 략)

○ 재산세과-588, 2009.2.19.

 【회신내용】

 1. 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이나 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 의하는 것으로, 귀 질의의 건물이 주택에 해당하는지는 사실판단할 사항임

 2. 또한, 주택외의 부분으로 사용하던 건물을 주택으로 용도변경한 경우에는 용도변경일부터 양도일까지「소득세법 시행령」제154조 제1항에 의한 요건을 갖춘 경우에 한하여 당해 주택과 그 부수토지를 비과세하는 것이나, 거주하거나 보유하는 중에 소실, 도괴, 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산하는 것임

 【사실관계】

 ○ 1982 경기 성남 분당구의 대지 165평을 취득하여 35평 단층 주택 신축, 거주

 ○ 1994. 주택을 멸실하고 근린상가로 허가받아 층별 바닥면적 33평 3층건물 신축

 ○ 건물 1, 2층은 상가로 임대하였으나 3층은 상가 임차인에게 주거용으로 임대하거나 본인이 5년 이상 주거용으로 사용하였으며 다른 주택 소유사실 없음

○ 서면인터넷방문상담5팀-1245, 2008.6.11.

  【회신내용】

   주택을 점포로 용도변경하여 사업장으로 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경한 후 동 주택을 양도하는 때에 당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하는 것임

  【사실관계】

   ○ 1995년 주택 취득, 지층(24.68평), 1,2층(49.63평)

   ○ 2002년 12월 1,2층을 근린생활시설로 용도 변경하여 식당으로 사용

   ○ 2008년 5월 다시 주택으로 용도 변경하여 매각할 예정임

○ 재산46014-10135, 2002.11.22.

  【회신내용】

   소득세법시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세특례 규정(1세대가 일시적으로 2주택이 된 경우 1년 이내에 종전주택을 양도시 비과세) 적용시 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택을 준공시점에서 새로 취득한 주택으로 볼 것인지, 아니면 기존주택의 연장으로 볼 것인지 여부

    준공시점에서 새로 취득하는 주택으로 봄 ⁠(현행예규)

    기존주택의 연장으로 봄(예규변경)

   ■ 심의결과 : ⁠〈2안〉(예규변경)

   ■ 새로운 예규의 적용사례

   ① 1세대 2주택자가 그 중 1주택이 재건축으로 새로이 준공된 이후에 재건축하지 않은 다른 주택 양도시 비과세 여부

    (사례)

   ○ A주택 취득 : 1990. 7. 5

   ○ B주택 취득 : 1991. 5. 12

   ○ A주택 멸실 : 1999. 5. 12

   ○ A주택 멸실후 준공 : 2001. 12. 28

   ○ B주택 양도 : 2002. 11. 30

   (문) 2002. 11. 30 양도한 B주택이 양도소득세 비과세대상인지.

   (새로운 예규적용시) : B주택은 과세대상임(비과세 배제)

   ② 1주택을 가진 1세대가 당해 주택이 재건축으로 멸실되어 있는 상태에서 다른 주택을 취득한 경우로서 당해 재건축주택을 준공 후 양도하는 경우 비과세 여부

   (사례)

   ○ A주택 취득 : 1990. 7. 5

   ○ A주택 멸실 : 2001. 5. 12

   ○ B주택 취득 : 2002. 2. 28

   ○ A주택 멸실후 준공 : 2002. 11. 30

   ○ 재건축한 A주택 양도 : 2002. 11. 30

   (문) 2002. 12. 28 양도한 A주택이 양도소득세 비과세대상인지.

   (새로운 예규적용시) : 재건축한 A주택은 비과세대상임

○ 부동산거래관리과-0517, 2011.6.24. ☞ 해석정비 대상

  【회신내용】

   귀 질의와 관련하여 서일46014-10970,(2002.07.26)호를 참조하시기 바랍니다.

  【사실관계】

   ○ 강남구 청담동에 구주택을 멸실하고 2002년 근린생활시설 신축

   ○ 근린생활시설을 주택으로 용도변경 후 양도하려함

  【질의내용】

   상가신축 후 주택으로 용도변경하고 양도시 주택의 보유기간계산

○ 서일46014-10970, 2002.7.26. ☞ 해석정비 대상

  【회신내용】

   귀 질의의 경우 관련법령 및 우리청 기 질의회신문【재일46014-654 ⁠(1997.3.20)】내용을 참고하시기 바랍니다.

  【사실관계】

   ○ 1983. 11. 8 : A주택 취득(주택 45㎡, 대지 271㎡)

   ○ 1990. 7. 21 : A주택 멸실하고 나대지 상태로 보유

   ○ 1997. 12. 17 : 동 토지상 상가 신축 ⁠(상가 132㎡, 대지 271㎡)

   ○ 2002. 3. 12 : 상가를 주택으로 용도변경

  【질의내용】

   상기와 같이 종전주택을 멸실하고 일정기간 나대지로 사용하다가 상가를 신축한 후 주택으로 용도변경한 경우, 주택의 보유기간을 멸실 전 주택의 보유기간을 포함하는지? 아니면 상가신축후 주택으로 용도변경한 이후의 보유기간만 적용하는지에 대한 질의

○재일46014-654, 1997.3.20.

  【회신내용】

   귀 질의의 경우 주택이외의 건물과 그 부수토지를 취득한 이후 그 주택이외의 건물을 주택으로 용도변경하여 양도하는 경우에는 용도변경일 이후 3년이 경과하면 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 따라 1세대 1주택 비과세가 적용됨

출처 : 국세청 2016. 06. 17. 서면-2015-법령해석재산-2443[법령해석과-1853] | 국세법령정보시스템