직계존속 증여주택 5년 내 양도와 1세대1주택 비과세 요건

요지

별도세대인 거주자가 직계존속으로부터 1주택을 증여받은 날부터 5년 이내 양도한 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 경우에는「소득세법」제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것임

회신

별도세대인 거주자가 직계존속으로부터 1주택을 증여받은 날부터 5년 이내 양도한 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 경우에는「소득세법」제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것입니다. 다만, 같은 법 제101조를 적용할 때 해당 주택의 양도소득이 거주자에게 실질적으로 귀속된 때에는 그러하지 아니하는 것입니다.

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

   - 갑의 부는 2003년에 서울 구로구 개봉2동에 소재한 주택을 취득

   - 갑은 12.10.13에 부로부터 위 주택을 증여받음

   - 갑은 1세대1주택자로 2016년에 위주택을 양도할 예정임

 ○ 질의내용

   - 부로부터 증여받은 지 5년 이내에 위 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용이 가능한지 여부

2. 관련법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1.~2. 생략

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(이하생략)

○ 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(이하생략)

○ 소득세법 제97조의2【양도소득의 필요경비 계산 특례 】

① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

2. 제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우

(이하생략)

○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인(제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 증여받은 자의 증여세(「상속세 및 증여세법」에 따른 산출세액에서 공제·감면세액을 뺀 세액을 말한다)와 양도소득세(이 법에 따른 산출세액에서 공제·감면세액을 뺀 결정세액을 말한다. 이하 제2호에서 같다)를 합한 세액

2. 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세

(이하생략)

○ 서면-2015-부동산-2332 ⁠[부동산납세과-2054] , 2015.12.04

1. 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 ⁠「소득세법」제94조제1항제1호(토지 또는 건물) 또는 같은 항 제4호 나목에 해당하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 같은 법 제97조제2항을 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 같은 법 제97조제1항 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 하는 것입니다. 이 경우, 장기보유특별공제액을 계산하기 위한 보유기간은 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하고, 세율 적용을 위한 자산의 취득일은 증여자가 그 자산을 취득한 날로 하는 것입니다.

2. 거주자가 특수관계인에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도하는 경우에는 ⁠「소득세법」제101조(양도소득의 부당해위계산)를 적용하는 것이며, 이 때 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 같은 조 제2항 단서에 따라 위 규정을 적용하지 아니하는 것입니다.

3. 토지의 양도시기는 ⁠「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 따라 대금청산일이 되는 것이나, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것입니다.

○ 부동산납세과-653 , 2014.09.01

1. 귀 질의 1)의 경우, ⁠「소득세법」제101조 ⁠“양도소득의 부당행위계산”규정을 적용할 때 그 자산의 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 수증자가 양도한 것으로 보는 것이나, 그 자산의 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속되었는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

2. 귀 질의 2)의 경우, 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액으로 따르는 것이고, 이 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 해당 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하는 것입니다. 증여를 원인으로 취득하고 위 1.의 부당행위계산 부인규정이 적용되지 않는 자산의 취득가액은 「소득세법 시행령」제163조제9항에 따라 증여일 현재 ⁠「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다.

○ 부동산납세과-114 , 2014.03.06

별도세대인 乙이 직계존속으로부터 1주택을 증여받은 날부터 5년 이내 양도한 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 경우에는 ⁠「소득세법」(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것입니다. 다만, 같은 법 제101조를 적용할 때 해당 주택의 양도소득이 乙에게 실질적으로 귀속된 때에는 그러하지 아니하는 것입니다.

귀 질의의 경우, 양도한 A주택은 증여받은 날로부터 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만에 해당되므로 같은 법 제104조제1항제2호의 세율을 적용받는 것입니다.

○ 부동산납세과-101 , 2014.02.25

별도세대인 직계존속으로부터 1주택을 증여받은 날부터 5년 이내 양도한 주택이 ⁠「소득세법」제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에 따른 양도에 해당하게 되는 경우에는 같은 법 제97조의 2제1항의 규정을 적용하지 아니하는 것이며, 같은 법 제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것입니다. 다만, 같은 법 제101조를 적용할 때 해당 주택의 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속된 때에는 그러하지 아니하는 것입니다.

출처 : 국세청 2016. 08. 24. 서면-2016-부동산-4262[부동산납세과-1289] | 국세법령정보시스템