임대주택 분양전환 취득시기 및 권리양도 과세 판단

요지

임대주택법에 따른 임대주택을 분양전환할 때 이미 납부한 임차보증금 및 매매예약증거금이 매매대금으로 충당될 때 임차인이 취득하는 주택의 대금청산일은 임차보증금과 매매예약증거금이 매매대금으로 전환되는 날이고, 분양전환하기 전에 분양전환 받을 수 있는 권리를 양도하는 것은 ⁠“부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하는 것임

회신

1. 임차인이「임대주택법」에 따른 건설임대주택의 임차보증금과 매매예약증거금을 완납하고 임대개시일부터 2년 6월이 경과 후, 임대인과 분양전환에 합의하여 매매계약을 별도로 체결할 때, ⁠「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조제1항에 따른 ⁠“대금을 청산한 날”은 임차인과 임대인이 당해 건설임대주택의 분양전환에 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금 및 매매예약증거금이 매매대금화 되는 날 입니다.
2. 위 1의 분양전환하기 전에 분양전환 받을 수 있는 권리를 양도하는 경우에 이는 ⁠「소득세법」제94조제1항제2호 가목의 ⁠“부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하는 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

    - 2011.01.23. ⁠“을”은 임대주택법 제2조 및 같은 법 시행령 제2조제2호에 해당하는 ⁠“민간건설임대주택”을 임차하는 임대차 계약과 매매예약서를 아래와 같이 체결하고 입주

《 임대차계약서 및 매매계약서 주요내용》

(단위 : 천원)

     - 甲은 위 임대차계약 및 매매예약서에 따라 임대개시일부터 2년 6월이 경과하는 2016년 2월 중 분양전환하고 별도로 매매계약 체결할 예정

○ 질의내용

  1. 민간건설임대주택의 임대차 기간이 2년 6개월 이상 경과하고 임대인과 임차인이 분양전환에 합의하여 임차인이 해당 민간건설임대주택을 취득하는 경우 매매예약 증거금 완납일을 대금청산일로 보아 2년 이상 보유로 인정하는지

  2. 임차보증금과 매매예약 증거금을 완납하고 분양전환전에 해당 임차권 및 분양전환권을 양도할 때 일반 분양권으로 볼 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ~ 2. 생략

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 생략

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① ~　③ 생략

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하며, 제104조의3에 따른 비사업용 토지로서 2016년 1월 1일 이전에 취득하여 보유하고 있는 자산인 경우에는 2016년 1월 1일부터 기산한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

2. ~　3. 생략

② ~ ④ 생략

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(이하 이 조 생략)

○ 임대주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

1의2. 생략

2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택[임대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주택(이하 "토지임대부 임대주택"이라 한다)을 포함한다]

나. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

2의2. 생략

2의3. "민간건설임대주택"이란 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택을 말한다.

3. ~ 5. 생략

6. "분양전환"이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.

7. ~ 8. 생략

○ 임대주택법 제16조 【임대주택의 매각 제한 등】

① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년

3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

(이하 이 조 생략)

○ 임대주택법 제19조 【임대주택의 전대 제한】

임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대(전대)할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.

○ 임대주택법 시행령 제13조 【임대주택의 임대의무기간 등】

① 법 제16조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

1. 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택: 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년. 이 경우 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 법 제6조의2제1항 및 이 영 제8조의2제1호에 따라 준공공임대주택으로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함하여 산정한다.

2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년

② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. ~ 2. 생략

3. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

(이하 이 조 생략)

○ 임대주택법 시행령 제18조 【임차권의 양도 등의 허용】

① 법 제19조 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대구성원(민간건설임대주택 및 매입임대주택의 경우에는 임차인이 임의로 선정한 사람을 말한다)에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대(轉貸)하는 경우

가. 다음 1)부터 3)까지의 규정에 모두 해당하는 경우

1) 근무, 생업 또는 질병 치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우에 한정한다) 등의 사유로 주거를 이전할 것

2) 현재 거주하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구만 해당한다. 이하 같다)의 행정구역과 다른 시ㆍ군ㆍ구로 주거를 이전할 것

3) 현재 거주지와 새로 이전하는 거주지 간의 거리(최단 직선거리를 말한다)가 40킬로미터 이상일 것. 다만, 출퇴근 거리 및 교통여건 등을 고려하여 해당 특별시, 광역시, 도 또는 특별자치도의 조례로 별도 기준을 정하는 경우에는 그에 따른다.

나. 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우

다. 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우

2. ~ 3. 생략

4. 민간건설임대주택 또는 매입임대주택[국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 공급하는 매입임대주택(이하 "공공매입임대주택"이라 한다)은 제외한다]의 임차인이 제1호부터 제3호까지의 경우 외의 사유로 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우

② 법 제19조 단서에 따라 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대의 동의를 받으려는 임차인(제1항제4호에 해당하는 경우는 제외한다)은 제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당함을 증명하는 자료를 임대사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 제1항제1호가목에 해당하는 경우에는 임대사업자는 임차인에게 다른 시ㆍ군ㆍ구로의 전입과 관련된 주택임대차계약서, 전세계약서 또는 주택매매계약서 등을 요구할 수 있다.

③ 임대사업자는 제2항에 따라 임차인이 임대사업자에게 제출한 증명 자료 등에 특별한 문제가 없으면 임차인의 임차권 양도 또는 전대 요구를 받아들여야 한다.

④ 제1항제2호에 따라 임대주택을 전대하는 기관 또는 사람은 해당 기관의 이전이 완료된 경우에는 전대차 계약기간이 종료된 후 3개월 이내에 입주자를 입주시키거나 입주하여야 하고, 전대차 계약기간은 2년을 넘을 수 없다.

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 부동산납세과-300(2014.04.30)

〔 회 신 〕

「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일을 말하는 것입니다.

업무시설을 임대하는 사업자로부터 분양받은 귀 질의의 경우, 취득시기를 판단할 때 대금청산일은 당초 임대보증금을 완납한 날이 아니라 임대차 관계가 종료되고 해당 임대사업자와 분양전환을 합의함에 따라 이미 납부한 임대보증금이 매매대금으로 전환되는 날을 말하는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-663(2012.12.07)

〔 회 신 〕

1. 「소득세법」 제98조 및 같은 법 시행령 제162조제1항에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일을 취득시기로 하는 것입니다.

2. 위 ⁠“1”을 적용할 때 ⁠「임대주택법」에 따른 임대주택을 분양전환에 따라 취득하는 경우 ⁠“대금을 청산한 날”에 대해서는 기존 해석사례(재정경제부 재산세제과-506, 2006.4.26.)를 참고하시기 바랍니다.

○ 재정경제부 재산세제과-506(2006.4.26)

〔 회 신 〕

소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일임.

위 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정을 적용함에 있어 귀 질의와 같이 임대주택법에 의한 임대주택을 당해 임대사업자로부터 분양받은 경우 ⁠“대금을 청산한 날”은 당초 임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날임.

○ 서일46014-11052(2002.08.19)

〔 회 신 〕

임대주택법에 의한 공공건설임대주택의 임차인이 동법 제15조의 규정에 의한 임대주택 우선매수권을 임대의무기간이 경과하거나 경과하지 아니하고 주택공급회사와 주택공급계약을 체결하지도 아니한 상태에서 제3자에게 양도하면서 그에 대한 대가를 수령하는 경우에는 이를 ⁠“부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다.

출처 : 국세청 2016. 01. 18. 서면-2015-부동산-2499[부동산납세과-97] | 국세법령정보시스템