요지

신청인이 시행사로부터 상가를 분양 취득하면서 시행사와 임대수익보장 약정을 체결하여 보증기간 동안 매월 지급받는 임대수익보장금 중 임대차계약 체결 전에 해당하는 보장금은 시행사에 대한 용역의 공급이 없이 지급받는 금액에 해당하는 경우 과세대상아님

답변내용

신청인이 시행사로부터 상가를 분양 취득하면서 비주거용 건물 임대업으로 사업자등록을 하고, 시행사와 임대수익보장 약정을 체결하여 보증기간 동안 매월 지급받는 임대수익보장금 중 임대차계약 체결 전에 해당하는 보장금이 시행사에 대한 용역의 공급이 없이 지급받는 금액에 해당하는 경우 ｢부가가치세법｣ 제4조에 따른 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니하는 것입니다.

 질의요지

 ○ 상가를 분양 취득한 후 약정에 따라 보증기간 동안 매월 지급받는 임대수익보장금 중 임대차계약 체결 전까지 지급하는 금액이 부가가치세 과세대상인지 여부

 사실관계

○질의인(이하 ⁠“매수인” 또는 ⁠“수분양자”)은 상가를 분양받아 비주거용 건물 임대업으로 사업자등록을 하고, 시행사와 임대수익보장 약정을 체결하여 임대수익보장금액을 시행사로부터 지급받고 있음

○시행사는 상가 분양시 상가활성화를 위해 매수인에게 다음 조건으로 임대수익보증서를 발행함

 -보증금액(월 차임) : 0,000,000원(부가가치세 별도)

 -보증기간 : 잔금 납부 후 3개월부터 2년 보장(예: 20**.0.00. 납부할 경우 20**.12.1.부터 2년간 보장)

 -주요 보증내용(임대차계약 체결 전 관련 내용 발췌)

 관련법령

 ○ 부가가치세법 제2조 【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   1. ⁠“재화”란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

   2. ⁠“용역”이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위를 말한다. 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ○ 부가가치세법 시행령 제3조 【용역의 범위】

  ① 법 제2조제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.

   1. 건설업

   2. 숙박 및 음식점업

   3.~5. ⁠(중략)

   6. 부동산업. 다만, 다음 각 목의 사업은 제외한다.

    가. 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전 임대업

    나. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업과 관련해 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여하는 사업(이하 생략)

 ○ 부가가치세법 제4조 【과세대상】

  부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

   1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

 ○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】

  ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

   1. 역무를 제공하는 것

   2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

 ○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】

  ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

  ③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

   1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. ⁠(단서생략)

   2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

  ⑤ 다음 각 호의 금액은 공급가액에 포함하지 아니한다.

   1. 재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액

 ○ 부가가치세법 기본통칙4-0-1 【손해배상금 등】

  ① 각종 원인에 의하여 사업자가 받는 다음 각 호에 예시하는 손해배상금 등은 과세대상이 되지 아니한다.

   1. 소유재화의 파손·훼손·도난 등으로 인하여 가해자로부터 받는 손해배상금

   2. 도급공사 및 납품계약서상 그 기일의 지연으로 인하여 발주자가 받는 지체상금

   3. 공급받을 자의 해약으로 인하여 공급할 자가 재화 또는 용역의 공급 없이 받는 위약금 또는 이와 유사한 손해배상금

   4. 대여한 재화의 망실에 대하여 받는 변상금

   5. 부동산을 타인이 적법한 권한 없이 처음부터 계약상 또는 법률상의 원인없이 불법으로 점유하여 법원의 판결에 따라 지급받는 부당이득금 및 지연손해금은 용역의 공급에 해당하지 아니한다.

 ○ 소득세법 제19조 【사업소득】

 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조제1항제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

   12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권‧지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

 ○ 소득세법 시행령 제51조 【총수입금액의 계산】

  ③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.

   4. 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 총수입금액에 이를 산입한다. 다만, 법 제26조제2항의 경우에는 그러하지 아니하다.

 ○ 소득세법 제21조 【기타소득】

  ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ금융투자소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

   10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

    가. 위약금

    나. 배상금

    다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자

출처 : 국세청 2023. 05. 09. 사전-2022-법규부가-1284[법규과-1203] | 국세법령정보시스템