요지
LH에 임대하고 LH가 해당 주택을 상시 주거용으로 사용하는 임차인에게 재임대하는 경우 소득령§155의3 적용 가능
회신
거주자가 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항의 요건을 모두 갖춘 주택을 한국주택토지공사에 임대하고 한국주택토지공사가 해당 주택을 상시 주거용으로 사용하는 임차인에게 재임대하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례규정을 적용할 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
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○’21. 9.14. |
A주택 취득 |
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*A주택 취득 시 전 소유자의 임대차계약 승계(‘20.6.28.∼‘22.6.27.) |
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○’22. 7. 1. |
임대차계약 갱신(‘22.6.28.∼‘24.6.27.) |
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**전세임대(임차인 : LH, 입주자 : ○○○） |
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○예정 |
’24.12.31.까지 임대차계약 체결 및 계약금 수령 예정 |
2. 질의내용
○주택을 취득하면서 전 소유자와 임차인간의 임대차계약*을 승계한 경우로서
* LH의 주거복지사업 중 청년전세임대로 임대인 및 임차인인 LH, 입주자 3자간의 약정에 의하여 임대차계약 체결
-임대차계약기간 만료 후 해당 임대차계약을 갱신할 경우 소득령§155의3에 따른 “직전 임대차계약”으로 볼 수 있는지 여부
3. 관련법령
○소득세법 제88조【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
○소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것)
① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다.
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부 칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(주택 보유기간 계산에 관한 적용례 등) ① 제154조제5항의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.
② 2022년 5월 10일 전에 주택을 양도한 경우의 보유기간 계산에 관하여는 제154조제5항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. |
○소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직 전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
2. 삭제
3. 삭제
4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 ｢전자정부법｣ 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
4. 유사사례
○ 서면-2022-법규재산-3253, 2022.09.29.
｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례규정을 적용함에 있어, 1주택의 소유자가 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 해당주택을 법인에게 임대하고 그 법인이 당해 임대주택을 상시 주거용도의 사택으로 사용하는 경우 당해 임대주택에 대하여 동 규정을 적용할 수 있는 것입니다.
출처 :
국세청 2022. 11. 02. 서면-2022-부동산-3957[부동산납세과-3371] | 국세법령정보시스템
