2주택이 1입주권으로 전환된 경우 양도세 비과세 여부

요지

종전 2주택이 1입주권으로 전환된 후 해당 입주권 양도시 납세자가 선택하는 1주택의 양도차익 상당액은 비과세함

회신

1세대가 2년 이상 보유하고 있는 2개의 주택 전부가 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업지역에 포함되어 1조합원입주권(같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위)을 취득하여 보유하다가 해당 1조합원입주권을 양도하는 경우 또는 해당 1조합원입주권을 양도하기 전에 새로운 1주택을 취득하고 취득한 날부터 3년 이내에 해당 1조합원입주권을 양도하는 경우(「소득세법 시행규칙」제72조 제1항 각 호의 어느 하나에 따라 양도된 경우를 포함함) 종전 2개의 주택 중 당해 거주자가 선택한 주택(부수토지 포함) 이외의 주택(부수토지 포함)의 양도차익 상당액에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것입니다.

1. 사실관계

○ 1978.12.28. 경남 ☆☆ □□ 35-23 소재 토지(120㎡) 취득

○ 1981.06.02. 위 토지 위에 단독주택(이하 ⁠“A주택”)을 신축함

○ 1999.04.09. 경남 ☆☆ □□ 36-5 ××아파트 406호(이하 ⁠“B주택”) 취득

○ 2014.02.13. A주택과 B주택은 ××지구 주택재개발정비사업 지역에 포함되어 ⁠「도시 및 주거환경정비법」(이하 ⁠“도정법”) 제49조 제2항에 따라 관리처분계획인가 고시

 - A주택과 B주택은 조합원입주권 1개로 전환됨

     * 관리처분계획인가 변경 고시 : 2015.10.19.

 - 종전주택 등 평가액 : 293,755,961원(A주택 등 183,693450원, B주택 등 110,062,511원)

 - 신주택 분양금액 : 283,000,000원

2. 질의내용

○ ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분인가로 조합원이 관리처분인가전 소유하고 있던 2개의 주택이 1개의 조합원입주권으로 전환된 경우로서

  - ⁠(질의1) 해당 입주권을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 여부

  - ⁠(질의2) 해당 입주권을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득한 후 해당 입주권을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.

 1. ⁠「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

 2. 토지의 경계를 변경하기 위하여 ⁠「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】

① 법 제88조제2항제1호에서 "환지처분"이란 ⁠「도시개발법」에 의한 도시개발사업, ⁠「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반 정비사업 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

법 제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 1개 소유한 1세대{「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조제1항에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다}가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조제1항제2호가목에도 불구하고 제154조제1항에 따른 1세대1주택으로 본다.

 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

○ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대1주택의 특례】

① 영 제155조제1항 및 같은 조 제17항제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우"란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다.

 1. ⁠「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)에 매각을 의뢰한 경우

 2. 법원에 경매를 신청한 경우

 3. ⁠「국세징수법」에 의한 공매가 진행중인 경우

 4. ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 같은 법 제47조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

 1. 청산금을 납부한 경우

 2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액

  가. ⁠[양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비]

  나. ⁠[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조제1항제2호 및 제3호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]

○ 도시 및 주거환경정비법 제48조 【관리처분계획의 인가 등】

② 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

 6. 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

출처 : 국세청 2016. 01. 22. 서면-2015-법령해석재산-1770[법령해석과-211] | 국세법령정보시스템