요지
양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하는 것임
회신
1. 양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하는 것이며, 환산취득가액을 계산함에 있어 취득당시의 기준시가라 함은 당해 토지의 취득당시 기준시가를 말하는 것으로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는「소득세법 시행령」제164조 제4항에 따라 산정하는 것입니다.
2. 한편, 개별공시지가가 최초로 공시되기 전인 ’84.2월 토지를 취득하고 분할 또는 합병 등으로 실지취득가액을 확인할 수 없어 취득가액을 환산취득가액으로 산정하는 경우, 기존해석사례(부동산거래관리과-1298, 2010.10.28.; 재일46014-2809, 1994.10.31.; 재산46014-134, 2001.02.02.; 재일46014-389, 1999.02.26.)를 참고하시기 바랍니다.
3. 또한, 교환으로 취득한 자산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」제114조제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차적으로 적용하는 것입니다.
○ 사실관계
- ’84.2. 갑, 부산 기장군 소재 산 11-11 임야 13,783㎡ 취득하였으나 등기부 상에는 산 11-12 임야 소유주와 공유지분으로 표시되어 있다가 87년에 실제 소유관계에 맞추어 공유물 분할
- ’88.1. 갑, 동 소재 산 11-14 임야 2,713㎡ 취득
- ’89.11. 갑, 산 11-12번지 소유자와 별도의 현금 지급없이 경계에 있는 토지 교환(산 11-11 2,887㎡과 산 11-12 462㎡를 교환, 새 지번 산 11-17으로 등기)
- ’04.8. 동 소재 산 11-11, 14, 17 세 지번이 산 11-11로 합병됨
- ’07.7. 지적측량과 등록전환으로 산 11-11의 면적 773㎡ 증가
- ’15.11. 위 토지 14,844㎡ 양도
○ 질의내용
- 해당 임야를 양도하였을 때 해당 토지의 취득가액 산정시 취득일자, 취득면적, 취득가액 등을 모르는 경우 환산취득가액 적용이 가능한지
2. 관련법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】
① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물
가. 토지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
(중간생략)
③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가
2. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가
(이하생략)
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○ 소득세법 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】
① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조제2항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.
1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의한 신규등록토지
2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지
4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)
②~③ 생략
④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다.
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1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 / 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 |
(이하생략)
○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조 제9호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 생략
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
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양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) |
(이하 생략)
○ 지방세법 제4조 【부동산 등의 시가표준액】
이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 “시장ㆍ군수”라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.
나. 유사사례(법원, 심판, 심사, 예규)
○ 부동산거래관리과-1298, 2010.10.28
1. 양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항 및 제3항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용하여 산정한 가액으로 하는 것입니다.
2. 위 ‘1’에 따라 환산취득가액을 계산함에 있어 개별공시지가가 공시된 후 토지가 분할되어 토지 특성이 달라진 토지를 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제164조제1항제2호에 해당하여 같은 항 본문에 따라 납세지 관할세무서장 또는 토지 소재지 관할세무서장이 평가한 가액을 취득당시 기준시가로 하는 것이나, 토지 특성의 변동 없는 단순분할된 토지를 취득한 경우에는 분할 전 지번의 개별공시지가를 취득당시 기준시가로 할 수 있는 것으로서, 질의하신 내용이 어느 것에 해당하는지는 분할 전 지번의 개별공시지가 공시당시 토지 특성 및 분할 후 취득당시 토지 특성 등을 확인하여 판단할 사항입니다.
○ 재일46014-2809 , 1994.10.31
1. 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하는 경우에는 양도 또는 증여에 해당하지 아니하나 공유지분이 변경되는 경우 그 변경되는 부분이 유상 또는 무상으로 이전되는지에 따라 양도소득세 또는 증여세가 과세되는 것임.
2. 귀 질의의 경우 2인 이상이 공동 소유하던 각 필지를 각각 1인 단독소유로 지분정리하는 것은 한 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 것으로 이는 양도소득세 과세대상임.
○ 재산46014-134, 2001.02.02
1990.8.30 개별공시지가가 고시되기 전에 수필지로 취득한 토지를 귀질의 같이 1필지로 합병한 후 양도하는 경우, 취득당시의 기준시가는 소득세법시행령 제164조 제4항의 산식에 의하여 계산한 가액이며, 같은 산식에서 분자의 취득당시의 시가표준액은 합병전 각 필지의 시가표준액을 적용하는 것입니다.
○ 재일46014-389 , 1999.02.26
여러 필지의 토지를 취득하여 이를 지적법에 의하여 1필지로 합병한 후 당해 토지에 대하여 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가가 고시되기 전에 양도하는 경우 당해 토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정시 적용할 양도가액은 소득세법시행령(대통령령 제11565호로 1997.12.31 개정된 것) 제164조 제1항의 규정에 의하여 당해 토지와 지목ㆍ이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액으로 하는 것입니다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 보는 것입니다.
○ 부동산거래관리과-51 , 2010.01.14
양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하는 것이며, 환산취득가액을 계산함에 있어 “취득당시의 기준시가”라 함은 당해 토지의 취득당시 기준시가를 말하는 것임
○ 상속증여세과-463 , 2013.08.12
교환으로 취득한 자산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」제114조 제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것임
출처 :
국세청 2016. 06. 14. 서면-2016-부동산-2747[부동산납세과-870] | 국세법령정보시스템
