공동상속주택 1세대1주택 비과세 거주기간 산정기준

요지

공동상속주택 보유자들의 1세대1주택 비과세 판정을 위한 거주기간은 공동상속주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 산정하는 것임. 다만, 비과세 판정시 거주기간은 보유기간 중 거주기간을 의미하므로 거주한 것으로 보는 기간은 다른 공동상속주택 보유자들의 보유기간에 한정하여 거주기간으로 보는 것임

답변내용

상속개시 당시 피상속인과 별도세대였던 상속인(甲)이 상속받은 공동상속주택의 소수지분을 양도하는 경우, 양도하는 소수지분의 1세대1주택 비과세 여부 판정시 거주기간은 해당 공동상속주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람(이하 ⁠“거주기간이 가장 긴 공동상속인”, 乙)이 거주한 기간으로 산정하는 것이며, 거주기간이 가장 긴 공동상속인(乙)이 피상속인과 상속개시 당시 동일세대인 경우 상속개시 전 동일세대로서 거주한 기간을 거주기간이 가장 긴 공동상속인의 거주기간(乙)으로 통산하여 다른 공동상속인(甲)의 거주기간으로 산정하는 것입니다. 다만, 거주기간이 가장 긴 공동상속인(乙)의 거주기간 중 다른 공동상속인(甲)의 공동상속주택 보유기간 외의 기간은 다른 공동상속인(甲)의 거주기간에 포함하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 2022년 8월 甲과 乙은 주택을 각 1/2지분으로 공동상속 받음

  * 피상속인이 ’06년 9월에 취득한 해당 주택은 상속받은 유일한 주택이며, 상속개시 당시 조정대상지역에 위치

 ○ 乙은 상속개시 당시 피상속인과 동일세대로 피상속인과 상속개시일까지 거주한 기간은 5년 1개월(’17.06.~’22.08.), 상속개시일 이후 거주한 기간은 5개월이며 甲은 해당 주택에서 거주한 적이 없음

 ○ 甲과 乙은 상속개시일 이후 2년 7개월이 지난 2025년 3월에 해당주택을 매도하였으며 매도당시 다른 주택을 보유하고 있지 않음

2. 질의내용

 ○ 「소득세법 시행령」제154조제12항에 따라 1세대1주택 비과세 거주기간 판단시 공동상속주택의 거주기간은 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 판단하도록 하고 있는데

  - 해당 주택에서 거주한 기간이 가장 긴 공동상속인이 상속개시일 당시 피상속인과 동일세대인 경우로서 「소득세법 시행령」제154조제8항제3호에 따라 상속개시 전에 피상속인이 동일세대로서 거주한 기간을 인정받는 경우

  - 별도 세대원으로서 해당 주택에 거주하지 않은 다른 공동상속인 또한 거주기간이 가장 긴 공동상속인의 거주기간 전체를 인정받을 수 있는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 제95조【양도소득금액과 장기보유특별공제액】

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

□ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

    (각 호 생략)

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우 그 보유기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날(사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 않은 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날)부터 양도한 날까지로 한다.

⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.

⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

 3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간

⑫ 제1항을 적용할 때 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로서 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 판단한다.

□ 소득세법 시행령(2024.2.29. 대통령령 제34265호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

⑫ 제1항을 적용할 때 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로서 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다.

□ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

  1. 당해 주택에 거주하는 자

  2. 삭제

  3. 최연장자

□ 소득세법 시행령 제159조의4【장기보유특별공제】

법 제95조제2항 표 외의 부분 단서 및 같은 조 제5항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 각각 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다) 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 판단한다.

□ 소득세법 시행령(2024.2.29. 대통령령 제34265호로 개정되기 전의 것) 제159조의4【장기보유특별공제】

법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 ⁠“대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조․제155조의2․제156조의2․제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다.

□ 양도소득세 집행기준 89-154-20【보유 및 거주기간의 계산】

2년 이상 보유는 주택 및 그에 딸린 토지를 각각 2년 이상 보유한 것을 말하는 것이며, 보유기간은 해당 자산을 취득한 날의 초일을 산입하여 양도한 날까지 계산하고, 거주기간 계산은 해당 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르며 불분명한 경우에는 주민등록상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.

출처 : 국세청 2025. 04. 28. 사전-2025-법규재산-0264 | 국세법령정보시스템