요지
부동산매매업만을 영위하는 사업자가 소득세법 제45조에 따라 발생되고 남은 해당 결손금에 대해서 같은 법 제64조제1항제1호의 적용시 결손금이 발생한 과세기간의 종료일부터 10년 이내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 공제하는 것이며, 같은 항 제2호의 적용시 해당 결손금을 공제할 수가 없음.
회신
귀 질의의 경우, 부동산매매업만을 영위하는 사업자가 소득세법 제45조【결손금 및 이월결손금의 공제】에 따라 발생되고 남은 해당 결손금에 대해서 같은 법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】제1항 제1호의 적용시에는 결손금이 발생한 과세기간의 종료일부터 10년 이내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 공제하는 것이며, 같은 항 제2호의 적용시에는 해당 결손금을 공제할 수가 없습니다.
1. 사실관계
○부동산매매업을 영위하는 개인사업자로서 2008년에 판매목적으로 전체 23필지의 토지를 취득하는 매매계약을 B법인과 체결하였으나,
- B법인과의 매매계약 체결 후 2008년에 계약금 11억원을 지급한 후에중도금 및 잔금의 지급지연으로 2009년 계약금 11억원 전액을 위약금으로 대체함
○ 그 후 2009년에 B법인과 재계약이 성사되어 매매대금 200억원에 전체 23필지를 취득하였는바,
- 취득자금의 원천은 모두 금융기관의 대출이며 2009년 발생 전체 이자비용은 10억원임
○ 토지를 취득한 2009년에 전체 23필지 중 16필지를 매도하였고, 2009년 귀속 종합소득세 신고시 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례를 적용하여 1년 보유 미만의 중과세율 50%를 적용하여 그에 따른 세액을 납부함
○ 소득세법상 과세표준
- 2009년 부동산매매업 수입금액 : 200억
- 2009년 부동산매매업 필요경비 : 토지취득가액 160억(17필지), 위약금 11억, 이자비용 10억
- 2009년 부동산매매업 과세표준 : 200억-160억-11억-10억=19억
○ 세액계산 특례적용으로 실질과세표준
- 특례적용시 2009년 부동산매매업 실질과세표준 : 200억-160억=40억(중과세율 50% 적용)
○ 특례적용으로 인한 소득세법상 과세표준과 실질과세표준의 괴리
-실질과세표준 40억-소득세법상 과세표준 19억= 21억(양도소득세 세액계산 준용으로 인해 필요경비로 인정받지 못하는 위약금 11억, 이자비용 10억)
2. 질의내용
○ 부동산매매업만을 영위하는 사업자가 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】제1항 제2호에 따라 계산된 이른바 비교산출세액을 그 세액으로 하는 경우에 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】이외의 사업소득의 필요경비를 결손금으로 보아 이월공제할 수 있는지 여부
3. 관련법령 및 해석사례 등
○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】
③납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
③ 사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 ‘결손금’이라 한다.
○ 소득세법 제45조 【결손금 및 이월결손금의 공제】
① 사업자가 비치·기록한 장부에 의하여 해당 과세기간의 사업소득금액을 계산할 때 발생한 결손금은 그 과세기간의 종합소득과세표준을 계산할 때 근로소득금액·연금소득금액·기타소득금액·이자소득금액·배당소득금액에서 순서대로 공제한다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업(이하 "부동산임대업"이라 한다)에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 아니한다. 다만, 주거용 건물 임대업의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하는 사업. 다만 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여하는 사업은 제외한다.
2. 공장재단 또는 광업재단을 대여하는 사업
3. 채굴에 관한 권리를 대여하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업
③ 부동산임대업에서 발생한 결손금과 제1항 및 제2항 단서에 따라 공제하고 남은 결손금(이하 "이월결손금"이라 한다)은 해당 이월결손금이 발생한 과세기간의 종료일부터 10년 이내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 먼저 발생한 과세기간의 이월결손금부터 순서대로 다음 각 호의 구분에 따라 공제한다. 다만, 「국세기본법」 제26조의2에 따른 국세부과의 제척기간이 지난 후에 그 제척기간 이전 과세기간의 이월결손금이 확인된 경우 그 이월결손금은 공제하지 아니한다.
1. 제1항 및 제2항 단서에 따라 공제하고 남은 이월결손금은 사업소득금액, 근로소득금액, 연금소득금액, 기타소득금액, 이자소득금액 및 배당소득금액에서 순서대로 공제한다.
2. 부동산임대업에서 발생한 이월결손금은 부동산임대업의 소득금액에서 공제한다.
④ 제3항은 해당 과세기간의 소득금액에 대해서 추계신고(제160조 및 제161조에 따라 비치·기록한 장부와 증명서류에 의하지 아니한 신고를 말한다. 이하 같다)를 하거나 제80조제3항 단서에 따라 추계조사결정하는 경우에는 적용하지 아니한다. 다만, 천재지변이나 그 밖의 불가항력으로 장부나 그 밖의 증명서류가 멸실되어 추계신고를 하거나 추계조사결정을 하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 제1항과 제3항에 따라 결손금 및 이월결손금을 공제할 때 제62조에 따라 세액 계산을 하는 경우 제14조에 따라 종합과세되는 배당소득 또는 이자소득이 있으면 그 배당소득 또는 이자소득 중 원천징수세율을 적용받는 부분은 결손금 또는 이월결손금의 공제대상에서 제외하며, 그 배당소득 또는 이자소득 중 기본세율을 적용받는 부분에 대해서는 사업자가 그 소득금액의 범위에서 공제 여부 및 공제금액을 결정할 수 있다.
⑥ 제1항과 제2항에 따라 결손금 및 이월결손금을 공제할 때 해당 과세기간에 결손금이 발생하고 이월결손금이 있는 경우에는 그 과세기간의 결손금을 먼저 소득금액에서 공제한다.
○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나.종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액
② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】
② 법 제64조제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.
1. 제163조제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비
2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액
3. 법 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액
○ 대법원 91누1523, 1991.11.26.
구 소득세법(1988.12.26. 개정되기 전의 것) 제82조 제1,2항의 각 2호 소정의 방법으로 부동산 매매업자의 종합소득세액을 산출하는 경우에 있어서는 토지 등 매매차익을 기타의 종합소득과 분리하여 과세표준을 정하고 양도소득세과세방식에 따른 별도의 방법으로 세액을 계산하도록 되어 있으므로, 결손금의 소득간 통산에 관한 같은 법 제58조 제1항과 이 규정을 전제로 하여 이월결손금의 소득간 통산을 정하는 같은 조 제2항 및 같은법시행령 제113조 제3항의 각 규정은 그 적용이 배제됨.
○ 법규과-206(2013.2.26.), 기획재정부 소득세제과-102(2013.2.18.)
「소득세법」제64조에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 적용시 부동산매매업 외의 업종에서 결손금이 발생하는 경우 해당 결손금은 주택등매매차익과 합산하여 같은 조 제1항 제1호의 종합소득 산출세액을 계산하는 것이며, 해당 산출세액이 같은 항 제2호 각 목에 따른 세액의 합계액보다 적은 경우 해당 결손금은 「소득세법」제45조에 따라 이월하여 공제하는 것임.
출처 :
국세청 2016. 02. 24. 서면-2015-소득-2469[소득세과-273] | 국세법령정보시스템
