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장기임대주택 변경등록 후 거주주택 비과세 특례 적용
서면-2024-법규재산-3084 · 2025. 02. 26.Q질의내용
- 2020년 7월 11일 이후 단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경등록한 후 장기임대주택 및 거주주택 요건을 모두 충족하면, 거주주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 특례 적용이 가능한가?
S요약
R회신 내용 서면-2024-법규재산-3084 · 2025. 02. 26.
- 국세청(서면-2024-법규재산-3084, 2025-02-26) 회신에 따르면, 해당 사실관계에서 소득세법 시행령 제155조 제20항에 규정한 거주주택 및 장기임대주택 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내 1주택 보유로 보아 1세대 1주택 비과세 특례(제154조 제1항)를 적용한다고 명시하였습니다.
- 장기임대주택으로의 변경신고가 2020년 7월 11일 이후인 주택일지라도, 임대주택과 거주주택 각각에 대해 필요한 요건(2년 이상 거주·임대등록·임대료 증액 제한 등)을 모두 갖춘 경우 특례 적용에 제한이 없는 것으로 보입니다.
- 임대사업자 등록을 자진말소한 후 재신고하여 장기임대주택으로 재등록한 경우에도, 장기임대주택 및 거주주택 요건만 충족하면 특례 대상이 되는 것으로 국세청은 회신하고 있습니다.
- 비과세 요건 충족은 각 임대주택(A, B, C) 및 거주주택(D)이 소득세법 시행령에서 정한 별도의 비과세 요건(보유기간, 거주기간, 임대사업자 등록요건, 임대료 제한 등)을 모두 갖춘 것을 전제로 합니다.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2024-법규재산-3084 (2025-02-26) 회신
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준 및 적용 조건 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제20항: 장기임대주택 소유 1세대의 거주주택 양도 시 1세대 1주택 특례 적용, 변경신고·재등록 등 명시
- 민간임대주택에 관한 특별법 제5조: 민간임대주택 등록 및 변경신고의 근거 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제20항 1호: 거주주택의 2년 이상 거주요건 등 요건 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제20항 2호: 장기임대주택의 임대 등록, 임대료 제한 등 요건 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에서 규정하는 거주주택과 장기임대주택 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이 2020년 7월 11일 이후 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택을 양도하거나 임대사업자등록을 자진말소 후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제1항에 따라 장기일반민간임대주택으로 재등록하는 경우로서, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에서 규정하는 거주주택과 장기임대주택 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ‘07.11. 9. A주택(오피스텔) 취득
○ ‘08. 1. 8. B주택(오피스텔) 취득
○ ‘12. 9.26. C주택(오피스텔) 취득
○ ‘16. 8.22. A․B․C주택 단기임대주택 등록
○ ‘17. 5. 2. D주택(거주주택) 취득
○ ‘20. 6.28. B․C임대주택 장기일반민간임대주택 변경 등록
○ ‘20. 7.21. A임대주택 장기일반민간임대주택 변경 등록
○ 예정A임대주택 양도(과세) 또는 임대사업자 등록 자진말소 후 장기일반민간임대주택 신규등록
○ 예정 D주택(거주주택) 양도
* 질의내용 외 임대주택(A,B,C)과 거주주택(D) 비과세 요건을 충족함을 전제
2. 질의내용
2020.7.10. 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 등록 신청한 단기민간임대주택 3채(A, B, C)를 보유하다가
- 2채(B, C)는 ’20.7.10. 전에 장기일반민간임대주택으로 변경신고하고 나머지 1채(A)는 ’20.7.11. 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 경우로서
- 임대주택(A)을 양도하거나 장기일반임대주택으로 재등록 시 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 적용 가능여부
3. 관련법령
○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날,「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.
유권해석
장기임대주택 변경등록 후 거주주택 비과세 특례 적용
서면-2024-법규재산-3084 · 2025. 02. 26.Q질의내용
- 2020년 7월 11일 이후 단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경등록한 후 장기임대주택 및 거주주택 요건을 모두 충족하면, 거주주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 특례 적용이 가능한가?
S요약
R회신 내용 서면-2024-법규재산-3084 · 2025. 02. 26.
- 국세청(서면-2024-법규재산-3084, 2025-02-26) 회신에 따르면, 해당 사실관계에서 소득세법 시행령 제155조 제20항에 규정한 거주주택 및 장기임대주택 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내 1주택 보유로 보아 1세대 1주택 비과세 특례(제154조 제1항)를 적용한다고 명시하였습니다.
- 장기임대주택으로의 변경신고가 2020년 7월 11일 이후인 주택일지라도, 임대주택과 거주주택 각각에 대해 필요한 요건(2년 이상 거주·임대등록·임대료 증액 제한 등)을 모두 갖춘 경우 특례 적용에 제한이 없는 것으로 보입니다.
- 임대사업자 등록을 자진말소한 후 재신고하여 장기임대주택으로 재등록한 경우에도, 장기임대주택 및 거주주택 요건만 충족하면 특례 대상이 되는 것으로 국세청은 회신하고 있습니다.
- 비과세 요건 충족은 각 임대주택(A, B, C) 및 거주주택(D)이 소득세법 시행령에서 정한 별도의 비과세 요건(보유기간, 거주기간, 임대사업자 등록요건, 임대료 제한 등)을 모두 갖춘 것을 전제로 합니다.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2024-법규재산-3084 (2025-02-26) 회신
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준 및 적용 조건 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제20항: 장기임대주택 소유 1세대의 거주주택 양도 시 1세대 1주택 특례 적용, 변경신고·재등록 등 명시
- 민간임대주택에 관한 특별법 제5조: 민간임대주택 등록 및 변경신고의 근거 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제20항 1호: 거주주택의 2년 이상 거주요건 등 요건 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제20항 2호: 장기임대주택의 임대 등록, 임대료 제한 등 요건 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에서 규정하는 거주주택과 장기임대주택 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이 2020년 7월 11일 이후 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택을 양도하거나 임대사업자등록을 자진말소 후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제1항에 따라 장기일반민간임대주택으로 재등록하는 경우로서, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에서 규정하는 거주주택과 장기임대주택 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ‘07.11. 9. A주택(오피스텔) 취득
○ ‘08. 1. 8. B주택(오피스텔) 취득
○ ‘12. 9.26. C주택(오피스텔) 취득
○ ‘16. 8.22. A․B․C주택 단기임대주택 등록
○ ‘17. 5. 2. D주택(거주주택) 취득
○ ‘20. 6.28. B․C임대주택 장기일반민간임대주택 변경 등록
○ ‘20. 7.21. A임대주택 장기일반민간임대주택 변경 등록
○ 예정A임대주택 양도(과세) 또는 임대사업자 등록 자진말소 후 장기일반민간임대주택 신규등록
○ 예정 D주택(거주주택) 양도
* 질의내용 외 임대주택(A,B,C)과 거주주택(D) 비과세 요건을 충족함을 전제
2. 질의내용
2020.7.10. 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 등록 신청한 단기민간임대주택 3채(A, B, C)를 보유하다가
- 2채(B, C)는 ’20.7.10. 전에 장기일반민간임대주택으로 변경신고하고 나머지 1채(A)는 ’20.7.11. 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 경우로서
- 임대주택(A)을 양도하거나 장기일반임대주택으로 재등록 시 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 적용 가능여부
3. 관련법령
○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날,「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.
