요지
「소득세법」제95조에 따른 양도소득금액을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비는 같은 법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따른 필요경비를 말하는 것임
회신
「소득세법」제95조에 따른 양도소득금액을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비는 같은 법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따른 필요경비를 말하는 것으로서 귀 질의와 같이 임차인에게 지급한 보상금이나 명도비용은 이에 해당하지 아니하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2007.8월 갑, 서울 서대문구 대현동 소재 근린생활시설 취득
(1층은 상가, 2~5층은 고시원)
- 위 건물 취득당시 고시원을 5년 임대중이었는데 매매 당시 임차인이 임차기간 만료 후 명도조건으로 취득자인 갑에게 고시원 시설비 등 150백만원의 권리금을 요구하여 건물을 명도하는 시점에서 상호 협의하여 정산하기로 함
- 갑은 2012.2월 상가임대차보호법에 따라 명도요청을 하였고, 임차인에게 시설낙후와 감감상각 등을 주장하여 35백만원을 지급하기로 합의하고 권리 양수도 계약서를 작성 후 지급함
○ 질의내용
- 건물 취득시에 임차인과 시설비용 등 권리금의 청구사유를 인정하고 추후 명도시에 지급한 권리급의 필요경비 인정여부
2. 관련법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
②∼⑦ (생략)
○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과「부가가치세법」제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용・화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
4. (생략)
② (생략)
③ 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취・보관한 경우를 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
2의2. (생략)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의2.˜3의3. (생략)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ (삭제)
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑥∼⑬ (생략)
○ 소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산등】
① 영 제163조제3항제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 「하천법」・「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
②∼③ (생략)
○ 사전-2016-법령해석재산-0171(매매계약 내용에 따라 양도자가 부담하는 명도비용이 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부)
부동산을 양도하는 거주자가 부동산매매계약서 상 임차인을 퇴거시키기로 하는 계약조건을 이행하기 위하여 임차인에게 지급하는 명도비용은「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따른 필요경비에 해당하지 아니하는 것임
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1. 사실관계
○“☆☆☆ 외 10인”(이하 “양도자”라 함)은 “서울특별시 ★★구 ○○동 000-00 외3필지 1798.1㎡의 토지 및 건물”(이하 “쟁점부동산”이라 함)을 “주식회사 ◇◇◇”(이하 “양수인”이라 함)에 xxx억원에 양도하기로 계약하고 2016.2.29. 잔금을 지급받음
○양도자는 부동산매매계약서 상 양도자 및 양수자의 약정사항 중 양도자의 약정사항인
-“매도인들은 매매 완결일까지 쟁점부동산의 임차인들과의 임대차계약을 모두 해지하고 임차인들에게 관련 법령에 따라 임대차보증금을 모두 지급한 후 본건 건물을 명도받아 매수인에게 인도하여야 한다”를 이행하기 위하여
-2015.11. 임차인들과 “임대차 종료 및 명도확약서”를 작성함
○임차인들과 작성한 “임대차 종료 및 명도확약서” 내용을 살펴보면
-임차인들은 2016.2.5.까지 임차공간을 명도하고 임대인은 2015.11.˜2016.1.까지의 임대료를 청구하지 아니하며
-임대차 보증금은 명도 시 임대인에게 즉시 반환하고, 명도시 이사등 제비용으로 명도비(총 명도비용 : △△△백만원)를 현금으로 지급한다고 계약함
2. 질의내용
○양도자가 부동산매매계약서의 계약조건을 이행하기 위하여 임차인에게 지급하는 명도비용이 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부 |
○ 부동산거래관리과-0676 , 2011.08.02
자산의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대하여는 열거된 항목에 한하는 것이므로 토지ㆍ건물의 양도와 관련하여 임차인에게 지급한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 않는 것으로서 귀 질의의 경우 기존해석사례(부동산거래관리과-222, 2011.03.11.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 부동산거래관리과-222 , 2011.03.11
자산의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대하여는 열거된 항목에 한하는 것이므로 토지ㆍ건물의 양도에 관련하여 지급한 임차인에 대한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 않는 것임
○ 서면인터넷방문상담4팀-425, 2005.03.23
거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용·공증비·인지대·소개비 등을 포함하는 것이나,
귀 질의와 같이 별도의 명도비용과 지연배상금은 이에 해당하지 아니하는 것입니다.
○ 부동산거래관리과-288, 2012.05.21
「소득세법」제95조에 따른 양도소득금액을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비는 같은 법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따른 필요경비를 말하는 것으로서 귀 질의와 같이 임차인에게 지급한 철거보상금은 이에 해당하지 아니하는 것입니다.
○ 재산세과-810, 2009.11.23
1. 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액에 의하는 것으로, 이 경우 임차인에게 지급한 건물명도비용은 필요경비에 해당하지 아니함
2.「소득세법」 제96조 제1항의 규정에 의하여 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하는 것임. 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것이나, 귀 질의의 경우 명도비용이 당해 과세대상 자산의 양도가액에 포함되는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임
출처 :
국세청 2016. 11. 18. 서면-2016-부동산-4799[부동산납세과-1781] | 국세법령정보시스템
