요지
자산의 취득에 든 실지거래가액인지 여부는 해당 자산의 취득과 인과관계가 있는지, 급부의 대가인지 여부 등 사실관계를 종합하여 판단할 사항임
회신
1. 양도소득세 과세대상 자산의 양도차익을 계산할 때, 건전한 사회통념 및 상관행에 비추어 부당하다고 볼 만한 사유가 없는 등 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 응찰하여 낙찰받은 경매가액은 취득에 든 실지거래가액으로 볼 수 있는 것이나, 부동산처분신탁 수익권증서의 낙찰가액이 여기에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.
2. 부동산처분신탁 수익권증서를 낙찰받고 해당 수익권증서에 의하여 처분신탁된 부동산을 취득하는 경우, 수익권증서의 낙찰가액을 처분신탁된 부동산의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부는 수익권증서의 낙찰가액이 처분신탁된 부동산의 취득과 인과관계가 있는지, 해당 부동산의 취득과 관련된 급부의 대가인지 등 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2007.06.00. 甲은 (주)○○토지신탁이 발행한 부동산처분신탁 수익권증서를 소유한 (주)▵▵▵에 20억원을 대여하고 해당 수익권증서에 질권을 설정함
- 2014.10.24. 甲은 (주)▵▵▵가 소유한 위 부동산처분신탁 수익권증서를 법원의 ‘질권실행에 의한 수익권 압류명령’으로 압류함
- 甲은 압류한 위 수익권증서를 법원에 경매신청하였고, 甲이 직접 경매에 참가하여 낙찰을 받을 예정
- 甲은 수익권증서를 낙찰 받은 후, 수탁자인 (주)○○토지신탁에 수익권증서를 제시하고 처분신탁된 부동산의 소유권을 취득할 예정
○ 질의내용
甲은 경매신청한 부동산처분신탁 수익권증서를 직접 낙찰 받고, 해당 수익권증서로 처분신탁된 부동산의 소유권을 취득할 경우, 수익권증서 낙찰가액을 해당 부동산의 취득가액으로 할 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액
(이하 이 조 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조제1항제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.
(이하 이 조 생략)
○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】
① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서울고등법원2010누39184 (2011.09.28)
소득세법 제97조가 규정하는 ’양도가액에서 공제할 필요경비’는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하므로 필요경비로 인정되기 위해서는 실제로 돈이 지급되어야 함은 물론이고 당해 자산의 취득과 인과관계가 있어야 할 것이다.
○ 대법원-2015-두-43148(2015.10.15)
양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조).
○ 부동산납세과-2503(2015.01.29)
실지거래가액에 따라 자산의 양도차익을 산정할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 해당 자산의 취득에 든 실지거래가액을 말하는 것입니다.
(사실관계)
갑은 최근 A오피스텔을 72백만원에 취득하였으나, 취득세를 납부할 때의 과세표준은 79백만원이었음(등기사항증명서의 기재가액을 72백만원임)
○ 서면인터넷방문상담5팀-438(2008.03.04)
실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지거래 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 기타 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것입니다.
출처 :
국세청 2016. 08. 23. 서면-2016-부동산-2949[부동산납세과-1292] | 국세법령정보시스템
